Случай из практики: хитрости «левых» риэлторов - Рынок жилья

Текст: Вячеслав Березниченко Фото: Алексей Александронок

Как правило, граждане, планирующие продать объект недвижимости, перепоручают все действия по сделке риэлторам. Но не всем везет с выбором специалиста.

На рынке недвижимости к услугам продавцов множество интернет-сайтов, где нетрудно составить объявление, прикрепить фото и оставить контактный телефон. Тем не менее и в таких условиях может потребоваться грамотный специалист. Желательно, чтобы не только грамотный, но и порядочный. Однако на рынке немало «профессионалов», готовых поживиться за счет малоопытных клиентов. Ниже – реальная история одной сделки, где риэлтор нашел способ заглянуть в бумажник клиента. Со всеми вытекающими последствиями, а именно – судебной тяжбой.

В данной статье БН не стремится очернить риэлторов вообще. Мы просто напоминаем, что «Не все йогурты одинаково полезны».

Святая наивность
Некоторые детали и излишние подробности дела мы опустим, оставим лишь ключевые моменты.

Итак, собственником была размещена реклама объекта коммерческой недвижимости в Петербурге.

Со временем появилась заинтересованная женщина-риэлтор. Важно, что она пришла по рекламе, которую размещал продавец, то есть с самого начала никаких услуг ему не оказывала.

Наивный петербуржец предвкушал удачную сделку, а риэлтор – комиссионные. И теперь мы расскажем о хитром приеме корыстного риэлтора. Женщина рассказала собственнику занимательную историю о том, что представила потенциальному покупателю массу вариантов. Но тому, привередливому, ничего не нравилось. А именно этот объект подходит как нельзя кстати. При этом она подчеркнула, что не приведет клиента, если собственник не подпишет гарантийного письма.

Гарантийное письмо
В письме было сказано, что «собственник гарантирует выплатить агенту ФИО вознаграждение в размере… за консультационные услуги в случае заключения договора купли-продажи…». И так далее. При этом агент фигурировала в этом письме как физическое лицо, об агентстве недвижимости, которое она представляет, в тексте не было ни слова.

Собственник подписал гарантийное письмо, и уже через несколько минут, к его изумлению, на пороге появился покупатель.

В ходе торга, занявшего немало времени, продавец поставил условие о том, что расчеты с риэлтором берет на себя покупатель. «Мне она не нужна, не хочу с ней работать!» – твердил собственник.

На том и сошлись, но, как выяснилось впоследствии, собственник рано успокоился. Он считал, что этой женщине больше ничего не должен и вообще никогда с ней не встретится. Но на руках риэлтора оставалось то самое гарантийное письмо.

Оставь себе экземпляр!
Покупатель и продавец поторговались и договорились о компромиссной цене. Настал момент предоставить задаток.

В расписке о получении задатка собственник мелким почерком исписал страницу формата А4, где было оговорено все, в том числе то, что вознаграждение риэлтору продавец не оплачивает, что расходы на регистрацию договора и прочие бумажные дела покупатель берет на себя. Там же было обозначено, что продавец получил задаток. Следовательно, сделка почти состоялась.

Однако продавец ограничился тем, что написал расписку о получении задатка, которую забрал покупатель, а двустороннего договора они не составили. И расписку с риэлтора о том, что собственник не несет никаких обязательств перед ним, продавец в свое время взять не догадался. И совершенно зря.

Еще до получения задатка радостный собственник позвонил риэлтору и попросил вернуть ему то самое гарантийное письмо. Агент назначила встречу в офисе агентства недвижимости. «Учитывая, что в купле-продаже я не фигурирую как агент, я рву расписку на ваших глазах….». И порвала на мелкие кусочки.

Отсюда совет начинающим продавцам: если подписываешь какие-либо документы, позаботься о том, чтобы у тебя они тоже были на руках. – копию снять недолго. Иначе лист бумаги со всеми изложенными в нем договоренностями может быть легко уничтожен.

Собственник решил, что нет ничего плохого в сложившейся ситуации, ведь если нет расписки, то нет и обязательств. Однако спустя несколько месяцев он вдруг получает повестку в суд. Причина – иск риэлтора с требованием вознаграждения по гарантийному письму.

Вот так сюрприз – письмо ведь было разорвано на глазах собственника! Не тут-то было: риэлтор действительно порвала в клочки какую-то исписанную бумагу, но не то самое письмо. Видимо, это была копия. Подлинник гарантийного письма она приберегла. А в письме сказано, что собственник обязуется выплатить вознаграждение за некие «консультационные услуги».

С одной стороны, собственник отказался от услуг риэлтора и, казалось бы, ничего не должен ей. С другой – она привела покупателя, следовательно, содействовала в продаже объекта недвижимости. Продавец не считает себя должником агента, так как в соглашении о внесении задатка риэлтор не фигурировал. Однако напомним: при внесении задатка не было подписано двустороннего договора, а была лишь предоставлена расписка.

Вообще, составляя любую расписку, нужно всегда требовать ксерокопию, а также автограф контрагента, гласящий, что «копия верна», «с изложенным выше согласен». А если предоставляешь задаток, то нужно составлять договор в двух экземплярах.

Уроки
Подписывая какой-либо договор, нужно понимать, какие услуги вам обещаны. Также важно проставлять срок действия этого письма. Иначе спустя – условно – год или два, когда цены на рынке изменятся, к вам могут обратиться граждане, требующие вознаграждения за содействие сделке.

Если взаимоотношения с посредником/агентом/риэлтором были прекращены, не лишним будет взять с него расписку об этом.
В ходе судебного разбирательства собственник может выиграть, но может и проиграть. БН будет следить за развитием данного конфликта.

Как написать гарантийное письмо

Как написать гарантийное письмо и какие фразы нужно использовать? Гарантийное письмо – это письмо из разряда деловых писем, которое содержит в себе подтверждение (гарантию) выполнения каких-то действий или соблюдение определенных условий: сроков и факта оплаты за полученную продукцию, выполненную работу либо оказанные услуги, гарантии качества и прочее. Другими словами, гарантийное письмо является способом обеспечения исполнения обязательства стороной сделки. Гарантийное письмо может составляться в ответ на письмо-претензию.

Деловой стиль письма показывает читателю о том, что автором является солидная организация умеющая вести переговоры и бизнес. При составлении гарантийного письма следует придерживаться делового содержания с указанием следующих реквизитов:
— номера и даты исходящего документа;
— получатель письма (адресат) — название организации и ФИО должностного лица (обычно это руководитель компании);
— в заголовке «Гарантийное письмо» писать необязательно, можно просто указать тему письма;
— в тексте письма указывают, какие обязательства, в каком объеме и в какие сроки организация обязуется исполнить.

— Гарантируем…
— Настоящим письмом гарантируем…
— Компания «Закон РАА» гарантирует…
— Своевременную и полную оплату гарантируем…
— Настоящим гарантируем…

А еще в гарантийных письмах указывают банковские реквизиты, еще можно разместить ссылку на договор. Например, в гарантийном письме на оплату можно прописать размер штрафа при нарушении обязательств и другие устрашающие пункты, которые зачастую используют в договорах;
Не забываем про подпись, должность, подпись и расшифровка подписи (инициалы и фамилия) составителя гарантийного письма.

Директору
ООО «Закон РАА»
А.А. Русинов

от «14» января 2015 г.
ООО «Закон РАА», ОГРН 1111111111111, как исполнитель работ на объекте, расположенному по адресу: г. Москва, ул. Московская, 55, на основании Договора исполнения работ № 55/2014 от 01 января 2015 года (далее — Договор), заключенного с ООО «Закон РАА», настоящим письмом гарантирует завершение строительных работ, в соответствии со Спецификацией к Договору в срок до 30 декабря 2015 г.

Директор ООО «Закон РАА»

Русинов А.А. /______________

Красиво оформленное гарантийное письмо смотрится на фирменном бланке организации с печатью и подписью руководителя, иногда и бухгалтера в т.ч.

• образец искового заявления о сохранении права пользования (52)
• гарантийное письмо это (1)

письмо 0 Facebook Twitter Мой мир Вконтакте Одноклассники Google+ Pinterest

КрасМЛС - Гарантийные письма

При осмотре объектов недвижимости между агентством-покупателем и агентством-продавцом нередко возникают ситуации, которые можно избежать договорившись о всех нюансах заблаговременно, еще до показа объекта. Для того чтобы отношения между сторонами осмотра, а в дальнейшем и сделки, имели прозрачную основу и документальное отражение, на сайте Красноярской мультилистинговой системы реализована возможность предварительной отправки гарантийных писем. Другими словами - это документальная заявка в электронном виде от агентства-покупателя агентству-продавцу, на осмотр конкретного объекта недвижимости, с детально прописанными условиями, вплоть до раздела комиссии.

- мгновенно доставляются агентству-продавцу и наглядно отражают заявку агентства-покупателя на осмотр конкретной квартиры или помещения;

- документально регламентируют раздел комиссионного вознаграждения между сторонами сделки;

- формируют рейтинг спроса на тот или иной объект, выставленный в МЛС;

- аккумулируют и показывают статистику осмотров и продаж по каждой выставленной квартире;

- дают дополнительную гарантию в том, что стороны проведут осмотр и сделку наиболее прозрачно;

- исключают возможность повторного показа одному и тому же покупателю одного и того же объекта недвижимости;

- обеспечивают дополнительный самоконтроль в повседневной работе риэлторов,

все это в итоге облегчает и упорядочивает часть работы риэлторов и нормализует взаимоотношения между агентствами недвижимости во время проведения совместных показов и сделок, а так же формирует статистику о количестве, местонахождении и стоимости просмотренных и проданных объектов недвижимости.

Как на сайте Красноярской МЛС реализована отправка гарантийных писем

В каждом окне размещенного на сайте МЛС объекта недвижимости есть активная строка - «Отправить гарантийное письмо на объект». Если у вас есть клиент, желающий осмотреть данный объект, вам нужно нажать на эту строку и войти в окно гарантийного письма. В окне находится форма, которую необходимо заполнить, после чего, подтверждая намерение осмотра, нажать кнопку «Сохранить». Гарантийное письмо на осмотр данного объекта недвижимости автоматически отправлено от вас агентству-продавцу.

После того как вы отправили гарантийное письмо рекомендуется уведомить звонком о его отправке риэлтора агентства-продавца по реквизитам, указанным в окошке данного объекта недвижимости.

Если какая либо из сторон, при наличии гарантийных писем систематически (более трех раз) срывает осмотры объектов недвижимости и на эти действия поступила жалоба другой стороны, такая ситуация рассматривается Комитетом по этике, который может выносить соответствующие санкции.

Образец гарантийного письма на регистрацию

Оформляется на фирменном бланке АДРЕСОДАТЕЛЯ с указанием телефона

Исх. №__ от _______2015 г.

В МИ ФНС №46 по г.Москве

Общество с ограниченной ответственностью “Одуванчик” (в дальнейшем “Адресодатель”) предоставляет нежилое помещение общей площадью 17 кв.м. в качестве адреса места нахождения единоличного исполнительного органа ( Генерального директора) Общества с ограниченной ответственностью «Пром» по следующему адресу: 119571, РФ, г. Москва, ул. Ленина, дом 1.
После прохождения государственной регистрации с Обществом с ограниченной ответственностью «Пром» будет заключен договор аренды нежилого помещения, находящегося по вышеуказанному адресу.
Адресодатель гарантирует, что помещение принадлежит ему на праве собственности, не находится под арестом или запрещением, в залоге, в доверительном управлении, в аренде, не передано в качестве вклада в простое товарищество (совместную деятельность) или в уставный капитал юридического лица, не обременено какими-либо иными правами третьих лиц.

Приложение:
1. Копия свидетельства о государственной регистрации права Серия АА № 000000 от 18 августа 1999 года на 1 л. - 1 экз.

Генеральный директор
ООО “ Одуванчик ” ________________ Иванова И.И.