Категория: Бланки/Образцы
Вопрос «нужен» в заголовке следует воспринимать как и написано – в кавычках. В законе (ст. 162 ЖК РФ) предусмотрено, что нужен. Осознав общую необходимость этого договора, управляющие домами организации, начинают кропотливую деятельность по поиску бланка этого важнейшего документа, заполнению его и распечатке по количеству собственников. После попытки соблюсти все требования и рекомендации, такой договор будет весьма объемным (СПС ГАРАНТ, например, рекомендует договор управления на 22 листах, с 24 приложениями).
Цель этой трудозатратной деятельности – заключить договор управления с каждым собственником. Интересно, во многих ли домах она достигнута? Каковы последствия, если договор не подписал один собственник, или 10 %, или 90 %?
Может быть, цели неправильно поняты?
Вернемся к закону. В п. 1 ст. 162 ЖК РФ указано, что договор управления многоквартирным домом заключается с каждым собственником помещения, но на условиях, указанных в решении общего собрания (при выборе управляющей организации на общем собрании).
Там же, ниже – собственники помещений в данном доме, обладающие более чем 50 % голосов, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора.
Скорее всего, ученым-цивилистам все понятно. Попробуем разобрать для прочих.
1. Общее собрание (50 % собственников + 1 голос) вправе выбрать управляющую организацию и определить условия договора управления домом. Эти условия будут обязательны для каждого собственника. Изменить утвержденный собранием договор нельзя (даже исходя из разумных пожеланий конкретного собственника; даже для устранения явных неточностей). Для этого нужно новое решение общего собрания. Независимо от подписания для любого из собственников этот договор обязателен. Возник ли ответ на вопрос: зачем его подписывать с каждым?
2. Договор управления – договор со множеством лиц на стороне собственников (они выступают вроде заказчиков на содержание и ремонт общего имущества). Такими заказчиками являются те более 50 %, которые приняли решение об утверждении договора на общем собрании. А оставшиеся собственники (голосовавшие против или не участвовавшие в собрании) стороной этого договора являются? Отрицательный ответ невозможен – утвержденные условия распространяются на всех.
Выходит, что ничем не отличается положение собственников:
- подписавших договор управления в виде отдельного документа;
- не подписавших договор, но голосовавших за его условия на общем собрании (они – в силу прямого указания закона – образуют множество лиц на стороне заказчика);
- не голосовавших и не подписавших – они также вправе требовать исполнения условий договора и сами обязаны подчиняться им.
Значит, индивидуальное подписание договора с каждым собственником не влечет ничего.
И это разумно – нормы об управлении многоквартирными домами предусматривают подчинение всех собственников решению общего собрания и равенство условий договора управления для всех. Попросту, если большинство собственников одобрило условия, на которых управляющая организация будет работать в доме, этого решения достаточно для возникновения взаимных прав и обязанностей управляющей организации и всех собственников.
P.S. Сейчас имеется лишь одна понятная для управляющей организации причина заключать договор управления с каждым: взыскать задолженность по таким договорам можно в порядке приказного производства. Однако, постановлением № 7 от 17 февраля 2015 года Пленум ВС РФ внес в Государственную Думу проект закона об изменениях в ГПК РФ, по которым любая задолженность по оплате жилья и коммунальных услуг может быть взыскана в приказном порядке. В случае принятия такого закона отпадет единственный повод подписывать договоры управления с каждым собственником.
Любому жильцу многоквартирного дома хочется, чтобы коммунальные услуги и всё обслуживание дома в целом было качественным. Вот почему так важен выбор управляющей компании. Ошибившись в нём, жителям придётся столкнуться со всевозможными проблемами. И не вывезенный мусор будет только малой частью неприятностей! Куда хуже не проводящийся годами текущий ремонт или доведённый до полуразрушенного состояния двор.
А между тем во всех своих бедах отчасти виноваты сами жильцы. Ведь по закону они имеют право сменить управляющую компанию или изначально выбрать профессионально и честно работающую организацию. Но к сожалению, для многих граждан некоторые положения ЖК – настоящее откровение.
Поэтому специалисты рекомендуют более внимательно отнестись ко всему, что касается управления и обслуживания многоквартирного дома
Как и что выбратьЖилищным кодексом предусмотрено три варианта управления домом (161-я статья):
Решение о способе управления принимается исключительно на общем собрании. На нём же в любое время можно изменить уже принятое решение (об этом как раз многие жильцы не осведомлены). Также способ управления во многом зависит от гражданской и социальной активности жильцов. Если они в состоянии сами заниматься всеми вопросами по коммунальному обеспечению и обслуживанию дома, идеальным вариантом будет создание ТСЖ. В остальных случаях логичнее передать управление компании, работающей в сфере ЖКХ.
При выборе такой организации жильцам необходимо учесть несколько важных моментов:
Все взаимоотношения между компанией, предоставляющей услуги, и жильцами регулируются положениями договора. Поэтому ему уделяется самое пристальное внимание. Если что-то не указано в этом документе, жильцы не вправе требовать услугу или выполнение работ от сотрудников компании.
Специалисты рекомендуют жильцам привлекать для консультации профессионального юриста (у компании есть свой), чтобы он проверил все положения договора перед его подписанием
Образец данного договора вы найдете в нашем каталоге документов.
Редактирование документа может быть выполнено в двух вариантах:
После согласования документ подписывается участниками сделки.
Кто-то мешает вам жить в вашей квартире? Наша статья поможет вам приструнить мерзавцев!
Вам нужно знать когда построен ваш дом? По http://zakonometr.ru/prava/obsluzhivanije/kogda-postroen-dom.html ссылке есть подробная инструкция!
Подводные камниНе знакомым с юридическими нюансами жильцам трудно оценить правильность составления документа. Вот почему в большинстве случаев не будет лишней консультация юриста.
Упущение какой-нибудь «мелочи» выльется в недовольство жильцов и смену компании в будущем.
Образец договора с классической структурой оформления можно скачать в интернете. Это поможет сориентироваться и доработать документ в соответствии с конкретными потребностями дома и требованиями жильцов.
Нет похожих статей.
Не устраивает деятельность управляющей компании, обслуживающей вашу многоэтажку? Не можете разобраться, куда и на что тратятся приличные суммы денег, собираемые по статье «содержание и ремонт»? Задумываетесь о расторжении договора на управление многоквартирным домом с целью создания ТСЖ, но не знаете, как это сделать? Рассказываем.
Плюсы и минусы разных способов управления МКД
Управляющие организации – это коммерческие предприятия. Как показывает печальный опыт, главная задача многих из них — извлечение прибыли из результатов собственной деятельности. А качество предоставляемых ими услуг, равно как и борьба с неплательщиками. к сожалению, зачастую остаётся на втором месте. В противном случае не было бы многомиллионных задолженностей по ЖКХ и жалоб на неудовлетворительное состояние общего имущества многоквартирных домов.
В основе аббревиатуры ТСЖ кроется слово «товарищество», которое не подразумевает коммерческой наживы и говорит само за себя. Это совместная работа собственников и нанимателей жилых помещений, объединённых единой целью: навести порядок в доме и по-хозяйски распорядиться средствами, которые идут на оплату жилищных и коммунальных услуг. Причём, распорядиться так, чтобы на сэкономленные средства сделать жизнь жильцов комфортнее и приятнее: установить лавочки на придомовой территории, не дожидаясь спонсоров, обновить детскую площадку, нанять консьержа и т.д.
Исключения из правил, разумеется, бывают. Встречаются жилищные организации. которые выстроили прекрасные отношения с жильцами «подопечных» домов, активным образом сотрудничают со старшими по подъездам и не скрывают результатов своей хозяйственной деятельности. Жители, видя старания жилищников, поддерживают порядок в своих многоэтажках и не допускают задолженностей. И встречаются такие ТСЖ, в которых проживающие в доме даже не знают, кто у них председатель, или знают, но к его работе возникает масса вопросов.
Но есть ли гарантия, что, уходя от управляющей компании и создавая ТСЖ, граждане не наживут себе куда более серьезных проблем, связанных с эксплуатацией общего имущества многоквартирного дома? Нет, таких гарантий нет. Тут жители каждого конкретного дома должны самостоятельно взвесить все «за» и «против». Однако, если у собственников есть уверенность, что пора прощаться с управляющей компанией и создавать ТСЖ, этот ликбез будет полезен.
Удержать любой ценой
Просто так расторгнуть отношения с управленцами и создать товарищество не получится. Управляющим компаниям невыгодно, когда от них «уходят» дома, всё таки это бизнес. Удержать любой ценой ту или иную многоэтажку. жители которой намерены создать ТСЖ, — вот первостепенная задача такой УК.
Жилищники будут придираться ко всему. В их арсенале могут звучать следующие доводы: нелегитимно собрание собственников, по результатам которого принято решение о создании ТСЖ; с нарушением оформлены протоколы и иная документация собрания; никогда не было нареканий на работу компании, договор управления исполняется по всем пунктам надлежащим образом, а значит — нет причины уходить; сама форма бюллетеня для голосования не соответствует требованиям законодательства и т.д. Поэтому, чтобы разойтись по-хорошему, собственникам жилых помещений следует внимательно изучить ст. 44-48, ст. 162 ЖК РФ и Постановление Правительства РФ от 15.03.2013 г. №416 «О порядке осуществления деятельности многоквартирным домом» .
Ликбез для уходящих
Есть такое понятие, как договор управления многоквартирным домом. Важно знать период его действия. Если срок договорных обязательств заканчивается, можно воспользоваться ситуацией и не продлевать его. Второй вариант – договориться по-хорошему. Но если по-хорошему не получается, то процедура расставания должна быть следующей.
Для начала стоит внимательно изучить сам текст договора. Всё то, что там прописано, подписано и не исполнено, может стать основанием для разрыва отношений.
Затем следует уведомить всех собственников о том, что намечено проведение общего собрания жителей, в ходе которого будет рассмотрен ряд вопросов. В том числе — расторжение договора с управляющей организацией и создание ТСЖ. Предупредить каждого следует заранее. за 10 дней до намеченной даты, желательно под подпись. Сохраняете реестр и готовите повестку, в которую включаются все вопросы, подлежащие обсуждению. Здесь самое главное — не забыть указать вопрос передачи технической документации на дом и определить срок. Это очень важно.
В назначенный день проводится очное собрание собственников. Лист регистрации присутствующих на собрании должен быть обязательно. Весь пакет документов должен быть составлен по форме, которая утверждена Приказом Минстроя от 25 декабря 2015 г. № 937/пр. Если в квартире несколько собственников, то право голоса имеет каждый из них. Те граждане, которые в силу обстоятельств не смогли присутствовать на собрании, являются участниками заочного голосования, и они выражают своё мнение в том же бланке решений. в котором отметились «очники».
В перечне документов – несколько экземпляров списков собственников. Один список – для регистрации. Второй – для голосования. Если какой-либо из списков будет испорчен в ходе собрания. его тут же следует заменить. Исправлений быть не должно. По итогам собрания оформляется протокол. Все собственники жилых помещений, присутствующие и не присутствующие на собрании, получают его копию. В течение десяти дней с момента проведения собрания необходимо официально уведомить управляющую организацию о принятом решении.
Имейте в виду, жилищники просто так вас не отпустят. Например, документацию на дом постараются «потерять» или внушить, что она – собственность управляющей компании. Не стоит терять времени – обращайтесь в суд, и в рамках п. 10 ст. 162 ЖК РФ дело наверняка будет выиграно. Почему не следует медлить с решением «документальной» проблемы? Всё просто: ни одна ресурсоснабжающая организация не будет поставлять услуги собственникам жилых помещений без необходимой технической документации. И без этих документов нельзя изменить форму управления домом.
Процесс создания ТСЖ взамен управляющей компании не займёт много времени. Алгоритм действий в данном случае примерно следующий.
Инициативная группа также за десять дней до официальной даты собрания проводит агитационную работу среди собственников помещений, призывая их максимально активно принять участие в мероприятии. На доске объявлений размещается информация о дате и месте проведения собрания. Владельцам нежилых помещений. находящихся на первых этажах многоквартирного дома, направляют заказные письма с уведомлением.
В повестке дня собрания — организационные вопросы: образование ТСЖ; утверждение устава; выборы председателя и членов правления; выборы ревизионной комиссии. Собрание ведёт избранный председатель, секретарь регистрирует всё сказанное в протоколе. Решение будет легитимным, если за него проголосовало более 50% собственников жилых помещений.
По окончании мероприятия формируется пакет документов, который затем заверяется нотариально и передаётся в налоговый орган. После регистрации новое ТСЖ открывает счёт в банке и прежний балансодержатель многоэтажки – муниципалитет — передает дом уже непосредственно в управление товарищества. И только потом собственники сами вправе утвердить для себя приемлемый размер платы за содержание и ремонт. И нет никакой гарантии, что он будет ниже той, что они вносили на счёт управляющей компании.
Тоже про то же Knowrealty.ruКоллеги, день добрый.
Работа моих юристов-убийц (я их набираю из числа форумчан) принесла первые плоды. А толи еще будет)))
Специально для тех, кто берет наши документы и выдает за свои (СРО, администрации, ГЖИ, сайты для жителей и т.д.) - коль берете нахаляву - хоть напишите откуда взяли. Вам не сложно - нам приятно.
Ранее на форуме я уже выкладывал две редакции проекта договора управления МКД.
После того, как выложил редакцию 2.0 от Вас поступило много замечаний и предложений - мы их учли.
Выкладываю редакцию 3.1.
Что было поправлено в редакции 3.1.
1) Убрал из определений запись о свидетельстве о праве собственности, так как их отменили
2) Поправил 2 мелких косяка, выловленных форумчанами.
Что было поправлено в редакции 3.0.
1) Исправлены мелкие косяки (обороты, запятые и т.д.)
2) Добавлена ответственность ОМСУ по долгам нанимателей
3) Прописана ситуация, когда собственник самовольно снимает ИПУ
4) Доработали процедуру и основания расторжения договора управления
5) Прописали порядок установления цены договора (учли таки индексацию)
6) Прописали обязанность сдавать показания ИПУ
7) Прописали ответственность собственника за недопуск к общему имуществу внутри квартиры
8) Прописали ситуацию с расхождениями данных о площади помещения между свидетельством, переобмерами и т.д.
9) Прописали обязанность собственников незамедлительно сообщать о ЧС в их квартирах, связанных с общим имуществом
10) Прописали ответственность за недопуск в квартиру
11) Доработали порядок отключения коммуналки должникам (мы его упростили на основании п.117 и п.119 354 ПП РФ).
12) Прописали первоочередность погашения задолженности по СиР и коммуналке.
Что было поправлено в редакции 2.0.
1) Прописан порядок актирования работ по содержанию и ремонту ОИМКД
2) Прописан порядок приемки работ в ситуации, когда есть совет дома и когда его нет
3) Прописано условие о надлежащем выполнении работ по содержанию, если нет претензий к качеству работ со стороны собственников
4) Прописано место исполнения договора
5) Прописана ситуация, когда собственник платит УК за определенный месяц, при наличии у него старых долгов
6) Прописана ситуация, когда УК может перенаправлять средства между статьями затрат
7) Прописан порядок уведомления собственников
8) Прописан порядок расторжения договора управления
9) Прописан порядок доступа в помещение и последствий отказа в доступе
10) Куча другого
До перезаливки ДУ был скачан 1100 раз.
Огромная просьба прочитать договор (форумчане-юристы - не поленитесь), потом высказать свое мнение и самое главное высказать предложения, которые лягут в основу договора в следующей редакции.
Ну и коль МЫ сделали бесплатное и общественно полезное дело - сообщаю о своих семинарах в сентябре 2016 года))) viewtopic.php?f=33&t=5014
Ну и спасибо чтоль говорите (кнопочка есть).
Выбор способа управления многоквартирным домом лежит на жильцах. Сегодня существует много вариантов, среди наиболее распространенных – формирование товарищества собственников квартир, кооперативной организации и оформление договора с управляющими компаниями. Последний вариант максимально перспективен, т. к. вся ответственность по обслуживанию здания и придомовой территории ложится на плечи коммерческого учреждения, имеющего лицензию на проведение подобной деятельности.
Управленцы – профессионалы в своей отрасли. Ежемесячно собственники квартир отчисляют немалые деньги, которые предназначены для оплаты коммунальной сферы и содержания дома в чистоте и порядке. Нередко управляющие организации некомпетентно относятся к своим задачам, не эффективно выполняют, возложенные на них функции. В такой ситуации жильцы вправе жаловаться на УК в компетентные структуры. Главным органом, который контролирует деятельность ЖКХ является Жилищная инспекция. Также на плохую работу УК можно заявлять в Роспотребнадзор, прокуратуру и даже суд.
Чтобы УК не ущемляла права жильцов, соблюдала закон и качественно выполняла свои обязанности, следует внимательно отнестись к выбору организации и тексту договора об обслуживании. Чтобы избежать распространенных ошибок и неприятностей, гражданами при составлении договора необходимо проконсультироваться с опытными юристами. На нашем сайте круглосуточно доступны консультации компетентных специалистов в отрасли права. Связаться с профессионалами можно посредством электронной формы или по телефону.
Юридические консультации в онлайн-формате гарантируют гражданам экономию времени, сил и денежных средств, а также позволяют получить индивидуальный подход к решению поставленных задач.
Как выбрать управляющую компанию для обслуживания многоквартирного дома в сфере ЖКХЗакон устанавливает, что выбор УК – обязанность жильцов многоквартирного дома. Если он не хотят самостоятельно выбирать способ управления домом, то управляющую компанию предоставит администрация города. Если собственники квартир хотят эффективной работы от управленцев, то лучше всего найти время и провести общественное собрание, ведь выбор должен осуществлять коллективно.
На собрании обязательно должен вестись протокол. В этом документе будут зафиксированы все предложения, возражения и мнения участников, а также решение, к которому пришли жильцы дома путем общего голосования. Инициативная группа, которая займется организацией сборов, в последующем будет осуществлять контроль за работой УК. Закон регулирует отношения между собственниками и управленцами, то без контроля на местах добиться эффективной работы по обслуживанию дома будет крайне сложно. Осуществляя выбор обслуживающей компании, необходимо ориентироваться на различные факторы и показатели. Одним из важнейших является стоимость услуг УК.
Не стоит соглашаться на условия первой попавшейся компании, необходимо связаться с разными организациями, оценить их ценовую политику. Жильцы дома могут торговаться, и просить от УК лояльных расценок. Если компания готова пойти на уступки и предоставить выгодные тарифные условия, необходимо заключать с ней долгосрочный договор об обслуживании многоквартирного дома.
Специалисты рекомендуют изначально заключить договор на 1 год, проверить соответствие цены и качества услуг и только после этого продлевать сделку на более длительный срок.
Обязанности управляющей компании по обслуживанию домаЗакон устанавливает, что после того как был совершен выбор и заключен договор, УК обязана приступить к своим полномочиям. Права и обязанности сторон сделки всегда подробно расписаны в документе о сотрудничестве. Если у вас нет договора, нужно обратиться к управленцам и попросить образец.
Обязанности УК имеют довольно широкий спектр. Существуют стандартные функции, а также индивидуальные условия, которые жильцы вправе включить в договор о сотрудничестве по обоюдному согласию с обслуживающей организацией. Основными задачами управляющей компании в отрасли ЖКХ являются:
Закон обязывает УК сообщать жильцам о проведении ремонтных работ и отключении ресурсов. Сделать это обслуживающая организация должна за 10 дней до профилактических мероприятий. Несоблюдение данных требований грозит штрафами и административными взысканиями для УК. Круглосуточно управленцы должны предоставлять диспетчерские услуги, чтобы граждане могли обратиться с волнующими их вопросами.
Бесплатная круглосуточная поддержка юриста по телефону:
8 (800) 333-45-16 доб. 187 (звонок бесплатен)
Также закон требует от УК обустройство придомовой территории, установку детских площадок, мест для отдыха. К придомовой территории относится участок, закрепленный за домом в техническом паспорте и архитектурном плане.
Условия договора с управляющей компаниейЗакон гласит, что заключить договор с управляющей компанией следует в обязательном порядке. Документ должен отражать суть взаимоотношений между собственниками квартиры в доме и обслуживающей организацией. Договор закрепляет коммерческие отношения между сторонами сделки, где одна из них потребитель, а вторая продавец услуг. За нарушение условий сотрудничества, Роспотребнадзор предусматривает высокие административные штрафы и суровое наказание в виде лишения лицензии на осуществление работы в сфере ЖКХ.
По закону сегодня не существует строгого формата договора с УК. Документ составляется индивидуально в каждом конкретном случае. Однако существует ряд обязательных реквизитов, которые следует указать в документе:
По закону минимальный срок действия договора составляет 12 месяцев, а максимальный – 3 года. Если ни одна из сторон не предъявит претензии к другой, то договор будет считаться автоматически продленным на аналогичный срок. После подписания сделки УК обязана приступить к выполнению своих обязанностей в течение 30 дней.
По закону ежегодно управленцы обязаны предоставлять жильцам отчет о проведенных работах, затратах и планах на будущее. В индивидуальных случаях период отчетности может быть сокращен.
Как сменить или расторгнуть договор с управляющей компанией, руководящей многоквартирным домомНередко граждане сталкиваются с тем, что управленцы халатно относятся к своей работе, не выполняют условий сотрудничества. В подъезде постоянно грязно, холодно, отопление включается позже обычного, ремонт коммуникационных систем проводится только после очередной жалобы - все это причины задуматься об эффективности работы данной УК. Сменить компанию можно, имея веские основания. Чаще всего расторгнуть договор о сотрудничестве жильцы многоквартирного дома решают в случае:
Стоит отметить, что смена обслуживающей компании в сфере ЖКХ и выбор новой организации можно проводить не ранее, чем через год после подписания договора. Этот срок дается компании, чтобы войти в курс дела, изучить индивидуальные особенности объекта и наладить работу. Если за год УК не оправдала оказанного ей доверия, собственники вправе сменить организацию.
Расторгнуть договор можно только после общественного собрания. Менять или не менять – собственники квартир должны решить путем голосования. Всех участников собрания инициативная группа должна оповестить о времени, причине и месте проведения сбора в письменном виде за 10 дней до собрания. Стоит отметить, что в исключительных случаях расторжение договора с УК может проводиться в судебном порядке.
Решая сменить управленцев, необходимо оперативно провести выбор новой обслуживающей организации. Для этого следует изучить рейтинг фирм, осуществляющих работу в отрасли ЖКХ.
Как написать жалобу на управляющую компанию
Если жильцы дома против смены УК, необходимо искать другие меры воздействия на организацию. Эффективным рычагом является составление жалобы или претензии. Независимо от того, куда документ будет направлен (Роспотребнадзор, ГЖИ, прокуратура), он должен отвечать ряду требований и стандартов.
Важно, чтобы заявление было оформлено грамотно и обоснованно. В тексте не должно быть грамматических ошибок, исправлений, некорректных выражений. Заявление необходимо составить лаконично и максимально содержательно. Строгой формы обращения сегодня не существует, но важно представить такие данные, как:
Все бумаги по делу, а также договор о сотрудничестве следует приложить к жалобе в виде копий. Специалисты отмечают, что жаловаться эффективнее всего коллективно. Обращения нескольких граждан всегда рассматриваются в первоочередном порядке и гарантируют, что вашу проблему должностные лица не отложат в «долгий ящик». Ответ из государственной инстанции должен прийти в течение 10-30 дней.
Составлять претензию важно в двух экземплярах. Одна копия останется у заявителя, а вторая будет направлена в компетентные структуры. Необходимо позаботиться о получении отметки, которая подтвердит факт письменного обращения и дату жалобы. Эффективнее всего направить документ письмом с уведомлением о вручении.
Современные технологии открывают перед россиянами широкий спектр возможностей. Практически все государственные структуры располагают своими сайтами. Электронные жалобы рассматриваются по тому же принципу, что и обращения на бумажном носителе.
Внимание! В связи с правками в законодательство, юридическая информация в данной статье могла потерять актуальность!
Наш юрист бесплатно проконсультирует Вас - задайте вопрос в форме ниже: