Как правильно продать или купить квартиру в Беларуси без посредников

Риэлторские агентства прочно закрепились на рынке вторичке – едва ли не каждое второе объявления о покупке или продаже приводит именно в агентство. Но так ли их услуги нужны на самом деле? Рассмотрим наиболее типовые случаи самостоятельной покупки или продажи квартиры.

Для покупки квартиры в Минске необходимо всего две вещи:

Для продажи необходим уже пакет документов, но большинство из них должны быть на руках у собственника

1. Свидетельство о государственной регистрации
2. Договор
   1. Купли-продажи, в случае покупки квартиры на вторичном рынке
   2. О долевом строительстве, если квартира строилась
   3. О наследовании, если квартира унаследована
   4. О дарении, если квартира была подарена
   5. О приватизации, если квартира приватизирована
3. Технический паспорт (с планом квартиры)

Покупателю следует ознакомиться с этими документами еще до заключения сделки

Таким образом, если нет никаких исключительных обстоятельств, продавцу необходимо получить еще 3 документа.

1. Копию лицевого счета (выдает ЖЭС по предъявлению паспорта). Копия действительна в течение месяца и выдается бесплатно. Выписка лицевого счета необходима для уверенности в том, что в квартире не прописаны дети, лица, находящиеся в местах лишения свободы и т.п. (ОБРАЗЕЦ ЛИЦЕВОГО СЧЕТА licevoy-schet.doc )
2. Справка об отсутствии задолженности по коммунальным услугам
3. Выписку из Единого государственного регистра недвижимого имущества (ЕГРНИ). Ее можно получить в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (оно же - БТИ или БРТИ). Выписка подготавливается 3 дня, а за ее выдачу будет необходимо заплатить символическую сумму.

С этими документами также советуем ознакомиться до заключения сделки

Проверка истории квартиры на «чистоту»

1. Дееспособность продавца – проверка на предмет состояния на учете в нарко- или психодиспансере. Идеальным вариантом является тот продавец, который уже позаботился о наличии таких справок.
2. Наследство. Здесь стоит насторожиться, если документ, устанавливающий право собственности на квартиру – договор наследования. Внезапно появившиеся родственники или наследники могут оспорить завещание. Проверить это можно по запросу в ЗАГС.
3. Наличие жены/мужа. Мы уже говорили о продаже квартиры с разрешением супруга. Если паспорт продавца чист, то не будет лишним сделать соответствующий запрос в архив ЗАГС-а, на предмет наличия супруга.
4. Временно выписанные люди (зеки и др.) Это самая распространенная байка, которая проверяется легче всего – по копии лицевой счета.
5. Доверенность. Продажа квартиры по доверенности – довольно редкая ситуация. Но если квартира вам приглянулась, лучшим выходом будет присутствие лица, выдавшего доверенность, во время сделки. Если это невозможно, как минимум необходимо убедиться в том, что этот человек жив и здоров. Также доверенность необходимо проверить и у нотариуса.
6. Проверка на запрет на отчуждение. Эту информацию предоставляет БТИ. К примеру, запрет на отчуждение может быть наложен по причине невыплаченного кредита.

Заключение сделки купли-продажи

Сделку купли-продажи можно совершить в БТИ. В таком случае выписку можно не получать – всю необходимую информацию работники агентства посмотрят по специальной базе в момент оформления. В оформлении сделки в БРТИ есть еще одно небольшое преимущество: после заключения договора можно сразу подать заявление о государственной регистрации и заказать технический паспорт. Сделка в БТИ явно более удобный и надежный вариант.

Сделку купли-продажи можно совершить у нотариуса. Но после ее заключения надо посетить агентство по государственной регистрации и земельному кадастру для заказа все тех же документов.

Дела с покупкой/продажей неприватизированных квартир обстоят гораздо сложнее, чем с приватизированными. По сути, собственник этой недвижимости – государство, соответственно, продать ее невозможно. Приватизация стоит недешево и часто случается так, что на ее оплату попросту нет средств. В таком случае стоимость приватизации ложится на плечи будущего покупателя.

Мы же рассмотрим порядок действий, не вдаваясь в хитросплетения юридического языка.

Приватизация квартиры начинается с похода в службу «Одно окно» в администрацию соответствующего района Минска. Идти в «Одно окно» необходимо всем лицам, которые обладают правом пользования жилым помещением. В администрации пишется соответствующее заявление, под которым подписываются все совершеннолетние наниматели.

В заявлении подтверждается согласие на оформление приватизации на одного или нескольких членов семьи, которые участвуют в приватизации, перечисляются все лица, которые имеют право пользоваться помещением. Подтверждается также долевое участие денежными средствами в выкупе части помещения, не оплаченной жилищными квотами.

При подаче заявления при себе необходимо иметь следующие документы:

• Паспорта
• Свидетельства о рождении несовершеннолетних детей (если они есть)
• Документы, которые подтверждают права на льготы (для лиц, имеющих такое право)
• Чеки «Жилье» с выпиской из чекового счета (в случае их наличия)
• Если граждане, за которыми сохраняется право использования помещения, не могут явиться лично, требуется письменное нотариально заверенное согласие

После этого в месячный срок со дня подачи заявления администрация района принимает решение о приватизации квартиры.

После принятия решения, составляется договор приватизации, который заверяется нотариусом. И вот здесь возникает самый насущный вопрос – деньги. Если всей суммы на руках нет, то в таком случае государство предоставляет рассрочку, с условием первоначальной выплаты в размере 10% от стоимости приватизации.

Таким образом, заплатив первоначальные 10% (сумма, в основном, приемлемая), можно смело регистрировать право собственности и получать технический паспорт. Таким образом, на руках окажутся все документы, необходимые для сделки.

Но, несмотря на приватизированную жилплощадь, продать ее невозможно до тех пор, пока в «Минском городском агентстве по госрегистрации и земельному кадастру» (оно же – бывшее БРТИ) числится задолженность по приватизации. Поэтому порядок действий следующий:

1. Необходимо найти покупателя
2. Покупатель вносит задаток, равный сумме долга (это оговаривается в предварительном договоре).
3. Задолженность по приватизации погашается за счет задатка
4. В банке получается соответствующая справка о погашении задолженности
5. Справка предоставляется в агентство по госрегистрации и земельному кадастру.
6. Запрет на продажу снимается
7. Квартира продается по обычной схеме покупки-продажи приватизированной квартиры.

В таком случае для купли-продажи квартиры понадобится разрешение местного исполкома. Этот момент является одним из самых затратных по времени. Разрешения выдаются на заседаниях, которые проводятся 2 раза в месяц. Причем запросить разрешение необходимо не менее, чем за 7 дней до заседания. После принятия решения, разрешение выдает служба «Одно окно» все в том же исполкоме.

Порядок получения разрешения следующий:

1. Найти подходящую квартиру для переселения
2. С продавцом заключается предварительный договор купли-продажи (ОБРАЗЕЦ predvaritelnyy-dogovor.doc )
3. В службу «Одно окно» необходимо отнести паспорта, свидетельства о рождении детей, свидетельство о браке, документы на свою текущую и будущую квартиры, а также предварительный договор
4. В том же «Одном окне» необходимо написать заявление (образец заявления выдают непосредственно при его написании)
5. Ожидание решения по заявлению.

В целом, при продаже и покупке новой квартиры, в отношении несовершеннолетних рассматривается главное условие – как минимум не должно быть ухудшения жилищных условий. Проще говоря, дети должны прописаться в квартиру с такими же или лучшими условиями, чем были в продаваемой квартире.

С момента заключения предварительного договора и окончательного подписания всех документов и передачи денег проходит не меньше месяца. В редких исключениях, процесс происходит быстрее, но лучше заранее настроить себя на ожидание.

Если же продавец не согласен ждать месяц, можно просто выписать детей к бабушке, родственникам и др.

Важно: выписать в «никуда» нельзя!

В таком случае продажа квартиры возможна только с согласия обоих супругов. Для этого они либо вдвоем присутствовать при оформлении сделки, либо первый супруг должен иметь при себе письменное нотариально заверенное согласие на проведение сделки. (ОБРАЗЕЦ ПИСЬМЕННОГО СОГЛАСИЯ suprug.doc )

Помимо этого, точно такое же согласие должны дать все совершеннолетние члены семьи продавца, которые прописаны в квартире.

Если кто-то из прописанных в продаваемой квартире находится за границей и не может приехать:

• для совершения сделки продавцу понадобится его нотариально заверенное заявление о том, что прописанный не против продажи. Но выписаться он может только приехав в Беларусь.
• До тех пор, пока он не выпишется, покупатель квартиры и члены кго семьи прописаться в новую квартиру не смогут, хотя и будут ее владельцами. Единственный вариант - выписывать в судебном порядке (издержки около 300 у.е.).

Несмотря на то, что цены на квартиры на «вторичке» зачастую указываются в валюте, расчет должен происходить именно в белорусских рублях. В случае, если расчет в нарушение законодательства был произведен в валюте, договор-купли может быть признан недействительным, а деньги и квартира перейдут в доход государства.

Непосредственно передача денег может проходить либо до заключения договора купли-продажи, либо после оформления всех документов. На практике передача денег в подавляющем большинстве случаев происходит в момент подписания договора купли-продажи.

Если процесс купли-продажи проходит с привлечением риэлторов, последнее предоставляет помещение для взаиморасчетов. После передачи, проверки на подлинность и пересчета денег, вся сумма запаковывается в специальный пакет, с которым продавец, покупатель и агент направляются в БТИ или к нотариусу. Как только продавец подписывает договор, покупатель передает ему деньги, и право собственности сразу переходит к нему.

Практикуется также вариант сделок, когда расчет происходит после подписания договора. В таком случае в тексте договора предусмотрен специальный пункт, который устанавливает сроки расчетов. Продавец и покупатель едут в банк, где происходит перевод денег с одного лицевого счета на другой. После этого необходимо посетить БТИ – бывший собственник обязан подписать акт приема-передачи и подтвердить факт полного расчета.

После успешной сделки по покупке квартиры, можно наконец-то вздохнуть полной грудью. Но расслабляться еще рано – необходимо переоформить еще некоторые документы.

1. Оформить регистрацию в новой квартире (ЖЭС)
2. Заключить договор на техобслуживание и предоставление коммунальных услуг (ЖЭС)
3. Переоформить телефонный номер (по адресу телефонного узла вашего района)
4. Заключить договор электроснабжения («Энергосбыт»)
5. Заключить договор водоснабжения (УП «Минсководоканал») и предъявить его в ЖЭС

Когда речь идет о дарении квартиры, исключается взаимодействие с незнакомыми людьми и большими суммами денег, поэтому сам процесс проходит без напряженности. В остальном же он похож на обычную куплю-продажи квартиры. Перечень документов, необходимых для дарения:

1. Паспорта дарителя и одаряемого
2. Копия лицевого счета
3. Выписка из Единого регистра недвижимого имущества (если договор заключается у нотариуса)
4. Согласие супруга (если квартира приобреталась в браке)
5. Согласие всех совершеннолетних, прописанных в квартире
6. Технический паспорт
7. Документ, устанавливающий право собственности на квартиру (договор купли-продажи и т.п.)

После заключения договора (ОБРАЗЕЦ dogovor-dareniya.doc ]) необходимо зарегистрировать его в БТИ. Никаких налогов платить не нужно, кроме тех случаев, когда даритель и одаряемый не состоят в близком родстве.

Схем мошенничество достаточно много и разобрать каждую из них затруднительно. Рассмотрим самые варианты «разводов» при покупке квартиры.

1. При покупке квартире в договоре указывается не вся сумма. Чаще всего это объясняется нежеланием платить налоги в полном размере и посещать налоговые органы. Таким образом, оставшаяся часть стоимости официально нигде не фигурирует. После этого бывший продавец подает в суд с иском о признании сделки недействительной. При выигрыше иска, квартира возвращается продавцу, а покупатель получает только официально прописанную в договоре сумму.
2. После продажи квартиры бывший продавец не спешит из нее выписываться, ссылаясь на различные обстоятельства. В таком случае недобросовестного бывшего собственника можно выписать через суд, однако, это займет определенное время, а также потребуется оплата услуг адвоката и госпошлин.
3. Квартира продается нескольким покупателям. В таком случае, владелец квартиры делает копии документов, заверяет их у разных нотариусов и одновременно получает деньги от нескольких покупателей. Реальным собственником квартиры станет тот, кто первый зарегистрирует ее в бывшем БРТИ. Поэтому лучше проводить сделку сразу в БРТИ.
4. Если передача денег происходит в момент нотариального оформления, риск для покупателя заключается в том, что квартира уже возможно продана или используется в качестве залога.
5. Если передача денег происходит после оформления договора, покупатель может попросту не передать никаких денег, хотя по документам сделка состоялась успешно. Риэлторы предлагают свои услуги по приему-передаче денег, но если вы занимаетесь покупкой или продажей квартиры без их участия – точно такую же услугу может предложить банк. В таком случае банк выступает гарантом сделки – деньги на счету будут находиться до того момента, пока не будет предоставлен полный пакет документов о состоявшейся сделке.

Примечание: БТИ или БРТИ - устаревшее название организации, современное - “агентство по государственной регистрации и земельному кадастру”.

Заметили ошибку? Выделите текст, нажмите Ctrl+Enter и оставьте замечание!

Договора купли продажи автомобиля республики беларусь образец

Подробности, категория: Оформление автомобилей, обновлено. купить автомобиль в Белоруссии можно различными способами. При покупке у юридического лица сложностей с оформлением права собственности на купленный автомобиль не возникает. Если же Вы приобретаете автомобиль у частного лица позаботьтесь о правильном оформлении документов. 1. Купить в салоне у автодилера или крупном автокомиссионном магазине. Все документы на купленный Вами автомобиль оформляет продавец (юридическое лицо). Вам можно не беспокоиться о происхождении авомобиля. Не нужно оплачивать пошлин за оформление документов. Продавец также дает гарантии на приобретаемое авто. Это самы простой и надежный способ купить хороший автомобиль без проблем. Однако, это и самый дорогой способ. 2. Купить автомобиль на.

Договор Купли-Продажи Транспортного Средства Рб - znaniytutenretan.

Бланк Договора Купли-Продажи Автомобиля Рб договора купли продажи автомобиля республики беларусь - znaniytutguiswadhumb. Договор Купли Продажи Образец В Рб - huporysske. Типовая форма договора купли-продажи транспортного средства в соответствии с постановлением Министерства внутренних дел Республики Беларусь Министерства юстиции Республики Беларусь от договора купли продажи автомобиля республики беларусь года 284/74. Вы можете скачать образец договора купли-продажи автомобиля, транспортного средства перейдя по ссылке справа. Скачать договор купли-продажи транспортного средства РБ в формате: PDF, Word. Договор купли-продажи транспортного средства образец общий РФ скачать в формате:PDF, Word. Договор Купли-Продажи автомобиля обязывает продавца передать автомобиль в собственность покупателю, обязывает покупателя принять автомобиль и уплатить за него определенную денежную сумму, его цену. Нотариальное заверение договора купли-продажи автомобиля в Беларуси не требуется. Бланк договора купли-продажи (правильный бланк) нажмите на ссылку ниже, чтобы скачать. Договор-купли продажи автомобиля скачать. Также Мы предоставляем услугу оформление Счет-Справки с выездом к клиенту. Алексей Текст сообщения Дайте образец договора купли-продажи машиныТо АлексейВот образец. Утвержден постановлением МВД, Минюста от N 284/74Типовая форма. Договоркупли-продажи транспортного средствареспублика Беларусь, г._ _ 20_ г.(место заключения (дата заключениядоговора) договора фамилия, имя, отчество физического лица адрес идентификационные сведения / паспортные данные: серия, номер, кем и когда выдан)именуемый в дальнейшем Продавец, и фамилия, имя, отчество_физического лица / фамилия, имя, отчество индивидуального_предпринимателя / наименование юридического лица адрес физического лица / номер, дата и кем выдано_свидетельство индивидуального предпринимателя идентификационные сведения / паспортные данные серия, номер, кем и когда выдан)именуемый в дальнейшем Покупатель, в лице должность, фамилия, имя отчество представителя юридического лица)действующего на основании.

Образцы, договор займа (вариант) (См. Текст договор займа (физические лица) (См. Текст) Договор займа денежных.

Текст) Договор на выполнение услуг по охране (См. Текст) Договор на выполнение аудиторской проверки формирования уставного капитала (См. Текст) Договор на выполнение опытно-конструкторской работы (См. Текст) Договор на выполнение инвестиционных мероприятий, финансируемых Минстройархитектуры (См. Текст) Договор на выполнение инвестиционных мероприятий, финансируемых Минстройархитектуры (См. Текст) Договор на выполнение функций Первичного инвестора краткосрочных облигаций Национального банка Республики Беларусь (См. Текст) Договор на выполнение функций первичного инвестора индексируемых облигаций Национального банка Республики Беларусь для юридических лиц (См. Текст) Договор на выполнение проектных и изыскательских работ (См. Текст) Договор на выполнение научно-исследовательской (опытно-конструкторской) работы (См. Текст) Договор на инкассацию денежной выручки (См. Текст) Договор.

Купля-продажа квартиры (жилого дома)

В вашем браузере отключен JavaScript, поэтому некоторое содержимое портала может отображаться некорректно. Для правильной работы всех функций портала включите, пожалуйста, JavaScript в настройках вашего браузера.

Внимание! У вас установлена устаревшая версия браузера: Opera 10.0.

Использование устаревшей версии браузера потенциально опасно и может привести к некорректному отображению сайта.
Обратите внимание на то, что мы не проверяем работоспособность и не поддерживаем корректную работу сайта в устаревших версиях браузеров.

Что же делать?
Вы можете самостоятельно или с помощью системного администратора вашей организации
скачать бесплатно и установить один из популярных современных браузеров:

Правовое регулирование купли-продажи квартиры (жилого дома) в
Республике Беларусь

Купля-продажа жилых домов в Республике Беларусь регулируется следующими основными нормативными правовыми актами:
§ 7 "Продажа недвижимости" главы 30 "Купля-продажа" Гражданского кодекса Республики Беларусь (далее - ГК);
отдельными нормами Кодекса Республики Беларусь о земле (далее - КоЗ) и Жилищного кодекса Республики Беларусь (далее - ЖК).
По общему правилу, установленному с ч. 1 ст. 101 ЖК, граждане могут иметь на праве собственности жилые дома без ограничения их количества и размеров. Данное положение может быть конкретизировано следующим образом:
граждане Республики Беларусь, в том числе и постоянно проживающие за ее пределами, вправе приобретать квартиры (дома) по договорам купли-продажи в любых населенных пунктах Республики Беларусь;
иностранные граждане и лица без гражданства, в том числе постоянно не проживающие в Республике Беларусь, вправе приобретать квартиры (дома) по договорам купли-продажи в любых населенных пунктах Республики Беларусь.
Постановлением Совета Министров Республики Беларусь от 10.07.1998 N 1086 "О реализации Решения Высшего Совета Сообщества Беларуси и России от 2 апреля 1997 г. N 3" установлено, что граждане Российской Федерации вправе приобретать дома в любых населенных пунктах Республики Беларусь наравне с гражданами Республики Беларусь.
Перечень документов, предоставляемых в территориальную организацию по государственной регистрации для государственной регистрации договора купли-продажи квартиры (жилого дома), определен п. 22.18 Перечня административных процедур, осуществляемых государственными органами и иными организациями по заявлениям граждан, утвержденным Указом Президента Республики Беларусь от 26.04.2010 N 200.
Квартира – это жилое помещение, состоящее из одной либо нескольких жилых комнат, кухни и других подсобных помещений, вход в которое организован с придомовой территории или из вспомогательных помещений жилого дома.
Жилой дом представляет собой здание, в котором более половины площади пола занято жилыми помещениями (ст. 1 ЖК).
Если земельный участок, на котором находится жилой дом, принадлежит лицу на праве частной собственности, то жилой дом можно продать только вместе с этим земельным участком. Исключение составляет только продажа дома под снос (ч. 3 ст. 51 КоЗ).
По договору продажи квартиры (жилого дома) продавец обязуется передать в собственность покупателя квартиру (жилой дом), а покупатель обязуется принять недвижимость и уплатить за нее определенную цену (п. 1 ст. 520 ГК).
Однако не всегда продавец добросовестно выполняет свою обязанность о передаче недвижимости покупателю.
Между А. и Б. была заключена сделка о приобретении А. в собственность жилого дома. Расчет по сделке был произведен еще до подписания договора, затем соглашение было удостоверено у нотариуса. Переход права собственности на дом был зарегистрирован в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру. А. получил на руки документ о государственной регистрации права собственности на жилой дом.
Однако Б. выезжать из проданного дома не собирался. Договориться сторонам не удалось, и покупатель был вынужден обратиться в суд.
В процессе подготовки дела к разбирательству в суд поступил встречный иск от Б. с просьбой признать договор купли-продажи недействительным на основании того обстоятельства, что совершался он без намерения создать правовые последствия. Б. пояснил, что сделка заключалась исключительно с целью зарегистрировать А. и членов его семьи на указанной жилплощади. Деньги по договору не передавались, и поэтому Б. освобождать жилое помещение не намерен.
При этом Б. не представил доказательств, свидетельствующих о безденежности договора. С другой стороны, в материалах дела имелись документы, подтверждающие нотариальное удостоверение сделки и произведенного расчета. Реальное исполнение договора в большей его части (наличие передаточного акта и др.) также подтверждало намерение сторон создать правовые последствия. На основе одних лишь свидетельских показаний, подтверждающих правоту Б. признать сделку мнимой не представляется возможным.
В совокупности все эти факты и привели к удовлетворению иска А.
Договор продажи квартиры (жилого дома) должен быть заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. Несоблюдение формы договора влечет его недействительность (ст. 521 ГК).
Следует иметь в виду, что продавец и покупатель могут заключить предварительный договор купли-продажи. По предварительному договору стороны обязуются заключить основной договор на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие индивидуализировать квартиру (жилой дом), а также другие существенные условия основного договора.
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок не определен, то основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора (ст. 399 ГК).
В договоре продажи квартиры (жилого дома) должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение дома на соответствующем земельном участке либо квартиры в доме (ч. 1 ст. 525 ГК). При отсутствии этих данных договор считается незаключенным (ч. 2 ст. 525 ГК).
Индивидуализировать жилую недвижимость необходимо указанием на населенный пункт, улицу, номер квартиры (дома), количество комнат, общую и жилую площадь.
Еще одно существенное условие договора - цена недвижимости. Если условие о цене в договоре отсутствует, то он также признается незаключенным (п. 1 ст. 526 ГК).
Сумму сделки в договоре следует указывать в белорусских рублях. При этом ГК разрешает указывать в договоре возможность оплаты квартиры (жилого дома) в белорусских рублях в сумме, эквивалентной определенной сумме в иностранной валюте или в условных денежных единицах. В этом случае подлежащая оплате в рублях сумма определяется по официальному курсу соответствующей валюты на день платежа, если иной курс или иная дата его определения не установлены законодательством или соглашением сторон (ч. 2 п. 1 ст. 298 ГК).
Никаких обязательных тарифов, ставок, коэффициентов при определении стоимости продаваемой квартиры (жилого дома) законодательство не предусматривает, поэтому окончательная цена определяется по соглашению сторон.
Следует отметить, что на стоимость недвижимости влияет много факторов: место расположения, тип дома (деревянный, кирпичный), год постройки, планировка, развитость инфраструктуры, доступность и развитость коммуникаций, экологические факторы и т.п.
Цена дома включает в себя цену передаваемого с ним земельного участка или прав на него. Иное может быть предусмотрено договором (п. 2 ст. 526 ГК).
В случаях, когда цена недвижимости установлена в договоре продажи недвижимости на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества (п. 3 ст. 526 ГК).
В законодательстве достаточно разнообразно представлены способы защиты прав сторон по договору, в частности, возможность признания недействительной сделки, совершенной под влиянием угроз, а также кабальной сделки (ст. 180 ГК).
Собственник жилого дома был вынужден продать его кредиторам сына, который не мог вернуть взятые в долг деньги. Под влиянием морального давления, телефонных угроз, опасаясь за свою жизнь и жизнь своего сына, собственник дома продал его гораздо ниже рыночной стоимости. При этом даже часть денег продавцом получена не была.
Кредитор позволил проживать бывшему хозяину в доме еще более трех лет, в течение которых бывший владелец оплачивал все расходы по содержанию имущества, оплате коммунальных и иных услуг. После неудачной попытки самостоятельного выселения кредитор обратился в суд с иском об устранении со стороны бывшего собственника препятствий в пользовании недвижимостью.
В интересах бывшего хозяина прокурором был подан иск о признании договора купли-продажи недействительным.
Из материалов дела следовало наличие долга перед кредитором, в счет которого уже были переданы жилой дом и определенная денежная сумма, о чем свидетельствовала сохранившаяся расписка. Наличие психологического давления подтвердилось показаниями не заинтересованных в исходе дела лиц. В совокупности эти и другие доказательства устанавливали факт совершения сделки на крайне невыгодных условиях под влиянием угроз (ст. 180 ГК).
Иск прокурора был удовлетворен, а право собственности кредитора на квартиру было признано недействительным.
При этом необходимо отметить, что в соответствии с п. 2 ст. 180 ГК, при признании сделки недействительной по данному основанию потерпевшему возвращается другой стороной все полученное ею по сделке, а при невозможности возвратить полученное в натуре возмещается стоимость в деньгах. Имущество, полученное по сделке потерпевшим от другой стороны, а также причитавшееся ему в возмещение переданного другой стороне, обращается в доход Республики Беларусь. При невозможности передать имущество в доход Республики Беларусь в натуре взыскивается его стоимость в деньгах. Кроме того, потерпевшему возмещается другой стороной причиненный ему реальный ущерб.
Законодательство предусматривает дополнительные условия продажи жилых помещений, имеющие целью защиту прав граждан, проживающих в этих помещениях. В частности, в договоре продажи квартиры (жилого дома) должен содержаться перечень лиц, за которыми сохраняется право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их конкретных прав на пользование жилым помещением (п. 1 ст. 529 ГК).
Кроме того, при продаже жилого помещения требуется согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением.
Граждане, давшие согласие на продажу жилого помещения и не указанные в договоре как граждане, за которыми сохраняется право пользования жилым помещением, при переходе права собственности могут быть выселены по требованию нового собственника без предоставления другого жилого помещения.
Если в квартире (жилом доме) доме проживают несовершеннолетние, то ее отчуждение допускается только с согласия органа опеки и попечительства, которым является управление (отдел) образования исполкома или местной администрации (ст. 123 ЖК).
В даче согласия на сделку может быть отказано, если будет установлено, что сделка ущемляет права и законные интересы несовершеннолетнего. Например, приобретаемое жилое помещение не соответствует санитарным и техническим требованиям, не благоустроено, непригодно для проживания; является аварийным, подлежит сносу или переоборудованию в нежилое, грозит обвалом; сделка носит корыстный или фиктивный характер и т.д. (постановление Министерства образования Республики Беларусь от 22.12.2005 N 121 "О некоторых вопросах совершения сделок отчуждения, залога и обмена жилых помещений, в которых проживают несовершеннолетние дети, а также иных имущественных сделок, затрагивающих интересы несовершеннолетних, для совершения которых требуется согласие (предварительное разрешение) органов опеки и попечительства").
Договор продажи жилого помещения, являющегося общей совместной собственностью супругов, заключенный одним из супругов, может быть удостоверен лишь при наличии согласия другого супруга на отчуждение жилого помещения.
Однако если супруг не зарегистрирован в отчуждаемом жилом помещении и оно приобретено до брака либо получено по наследству или по договору дарения, то согласия супруга не требуется.
При нотариальном удостоверении договора жилого помещения нотариус проверяет его принадлежность продавцу, дееспособность сторон, подлинность их подписей. Нотариус также истребует письменное согласие всех совершеннолетних членов семьи собственника жилого помещения, проживающих совместно с ним и имеющих право пользования жилым помещением, а также согласие органа опеки и попечительства, если в жилом помещении проживают несовершеннолетние, недееспособные либо ограниченные в дееспособности члены семьи собственника жилого помещения.
Сведения о совместно проживающих членах семьи могут быть подтверждены:
справкой о месте жительства и составе семьи, выданной организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда, организацией, предоставившей жилое помещение, сельским, поселковым, городским (города районного подчинения) Советом депутатов (исполнительным комитетом);
копией лицевого счета, выданной организацией, осуществляющей эксплуатацию жилищного фонда;
иными документами (п. 57, 58 Инструкции о порядке совершения нотариальных действий, утвержденной постановлением Министерства юстиции Республики Беларусь от 23.10.2006 N 63).
Однако удостоверение договора нотариусом еще не влечет за собой перехода права собственности. Переход права собственности на жилое помещение к покупателю подлежит государственной регистрации в агентстве по государственной регистрации и земельному кадастру (п. 1 ст. 522 ГК).
Согласно п. 3 ст. 522 ГК, если одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. Сторона, необоснованно уклоняющаяся от государственной регистрации перехода права собственности, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой регистрации.
Может сложиться ситуация, когда качество переданного продавцом жилого помещения не соответствует условиям договора. Если недостатки не были оговорены продавцом при продаже, то покупатель на основании ст. 445 ГК может по своему выбору потребовать:
соразмерного уменьшения покупной цены;
безвозмездного устранения недостатков за счет продавца в разумный срок;
возмещения собственных расходов на устранение недостатков.
При обнаружении неустранимых недостатков либо недостатков, которые не могут быть устранены без несоразмерных расходов или затрат времени или выявляются неоднократно либо проявляются вновь после их устранения, и других подобных недостатков покупатель вправе отказаться от договора и потребовать возврата уплаченной за жилое помещение суммы.
В соответствии с п. 2 ст. 447 ГК недостатки в недвижимости могут быть обнаружены в разумный срок, который, однако, не должен превышать двух лет. При этом договором могут быть установлены и более длительные сроки обнаружения недостатков.

Я хочу обратить внимание модератора на это сообщение, потому что: