Категория: Бланки/Образцы
До принятия ГК РФ наем жилого помещения сосуществовал с другой разновидностью использования чужого жилого помещения — арендой. Различие между наймом жилого помещения и его арендой были определены Законом об основах жилищной политики и состояли в целевом назначении каждого из договоров: наем жилья предназначался для потребительского, а аренда — для коммерческого использования жилищного фонда. С принятием Г К РФ найму была придана та же функция, что и аренде с участием граждан в качестве арендаторов. Институт найма и институт аренды не ограничивались какой-либо разновидностью жилищного фонда в зависимости от формы собственности.
С момента введения части второй ГК РФ, т. е. с 1 марта 1996 г. аренда жилого помещения с участием граждан как арендаторов исключена в дальнейшем из системы жилищных договоров как дублирующая договор найма жилого помещения.
Юридическое лицо может участвовать в отношениях найма жилья лишь в качестве наймодателя. Субарендные отношения с гражданином в данном случае исключаются.
Наем жилого помещения регулируется нормами гл. 35 ГК РФ и нормами жилищного законодательства (в том числе законодательства субъектов РФ, поскольку жилищное законодательство относится к предмету совместного ведения Российской Федерации и ее субъектов).
По договору найма жилого помещения одна сторона — собственник или управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем (п. 1 ст. 671 ГК РФ).
Договор найма жилого помещения является консенсуальным (наниматель «обязуется предоставить»), возмездным («за плату») и взаимным (поскольку права и обязанности возникают у обеих сторон). Это положение относится ко всем договорам найма жилого помещения независимо от того, кто является собственником сдаваемых внаем жилых помещений и кто выступает их нанимателем.
Законодатель выделяет два вида рассматриваемого договора: договор найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищном фонде социального пользования (договор социального найма) и договор найма жилого помещения в частном жилищном фонде. Этот вид договора получил в литературе название договора коммерческого найма .
Хотя в целом ГК РФ раздельно регулирует коммерческий и социальный наем, он содержит ряд общих норм, применяемых к этим договорам: п. 1 ст. 671 (определение договора); ст. 674 (форма договора); ст. 675 (сохранение договора при переходе права собственности на жилое помещение); ст. 678 (обязанности нанимателя); ст. 680 (временные жильцы); ст. 681 (ремонт сданного внаем помещения); п. 1, 2, 3 ст. 685 (поднаем). Другие нормы гл. 35 ГК РФ могут быть общими (распространяться и на договор социального найма) только в том случае, если иное не предусмотрено жилищным законодательством.
Статья 672 — единственная в ГК РФ, прямо посвященная только договору социального найма. Она вводит понятие «договор социального найма» и определяет сферу его применения — государственный и муниципальный жилищный фонд, а также правовой статус членов семьи нанимателя. По вопросам порядка заключения, оснований и условий данного договора ГК РФ отсылает к жилищному законодательству, непосредственно регулирующему данный договор.
ЖК РФ в качестве самостоятельного договора выделяет также договор найма специализированного жилого помещения.
Договор социального найма жилого помещенияВ соответствии с ч. 1 ст. 672 ГК РФ в государственном и муниципальном жилищном фонде социального использования жилые помещения предоставляются гражданам по договору социального найма жилого помещения. Со вступлением в силу ЖК РФ, а также утверждением Типового договора социального найма жилого помещения данный договор нашел свое детальное законодательное регулирование. Нормы же ГК РФ применяются к положениям жилищного законодательства субсидиарно, если иное не установлено ЖК РФ. Таким образом, вопросы социального найма жилого помещения стали полностью урегулированы нормами жилищного и гражданского законодательства.
По договору социального найма жилого помещении одна сторона — собственник жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда либо управомоченное им лицо (наймодатель) обязуется передать другой стороне — гражданину (нанимателю) жилое помещение во владение и в пользование для проживания в нем на условиях, установленных Ж К РФ (ст. 60 Ж К РФ).
Договор социального найма может быть охарактеризован как консенсуальный (для его заключения достаточно согласования существенных условий договора, а именно о предмете (т. е. жилом помещении) и о нанимателе), возмездный, двухсторонний, взаимный.
Стороны договораНаймодателем по договору социального найма выступает собственник жилого помещения государственного жилищного фонда или муниципального жилищного фонда. От имени собственника действует уполномоченный государственный орган или уполномоченный орган местного самоуправления.
Нанимателем по договору социального найма может выступать не любое лицо. Им может быть только гражданин РФ. Согласно п. 5 ст. 49 ЖК. жилые помещения по договорам социального найма не предоставляются иностранным гражданам, лицам без гражданства, если международным договором РФ не предусмотрено иное. При этом гражданин должен относиться к категории малоимущих граждан и быть признан в установленном порядке нуждающимся в жилом помещении и принят на учет.
На стороне нанимателя может иметь место множественность лиц. Сонанимателями выступают члены семьи. К членам семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма относятся проживающие совместно с ним его супруг, а также дети и родители данного нанимателя. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы признаются членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма, если они вселены нанимателем в качестве членов его семьи и ведут с ним общее хозяйство. В исключительных случаях иные лица могут быть признаны членами семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма в судебном порядке.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма имеют равные с нанимателем права и обязанности. Дееспособные члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма несут солидарную с нанимателем ответственность по обязательствам, вытекающим из договора социального найма.
Члены семьи нанимателя жилого помещения по договору социального найма должны быть указаны в договоре социального найма жилого помещения.
По требованию нанимателя и членов его семьи договор социального найма может быть заключен с одним из членов семьи. В случае смерти нанимателя или его выбытия из жилого помещения договор заключается с одним из членов семьи, проживающих в жилом помещении (п. 2 ст. 672 ГК РФ).
Объект наймаОбъектом социального найма является жилое помещение (жилой дом, квартира, часть жилого дома или квартиры), включенное в состав государственного или муниципального жилищного фонда. Жилым помещением в соответствии с п. 2 ст. 15 ЖК признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан, т. е. отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства.
По договору социального найма жилое помещение должно предоставляться гражданам по месту их жительства (в черте соответствующего населенного пункта) общей площадью на одного человека не менее нормы предоставления (п. 5 ст. 57 ЖК РФ). Нормой предоставления площади жилого помещения по договору социального найма является минимальный размер площади жилого помещения, исходя из которого определяется размер общей площади жилого помещения, предоставляемого по договору социального найма. Норма предоставления устанавливается органом местного самоуправления в зависимости от достигнутого в соответствующем муниципальном образовании уровня обеспеченности жилыми помещениями, предоставляемыми по договорам социального найма, и других факторов.
Самостоятельным объектом социального найма не могут быть неизолированное жилое помещение, помещения вспомогательного использования, а также общее имущество в многоквартирном доме. Под неизолированными жилыми помещениями следует понимать прежде всего комнаты квартир и жилых домов, связанные общим входом и т. п. а также части комнат. Помещениями вспомогательного использования (т. е. подсобными помещениями — по терминологии прежнего жилищного законодательства) традиционно считаются кухни, коридоры, санузлы и другие помещения, имеющие вспомогательное назначение.
Срок наймаСрок не является существенным условием договора социального найма жилого помещения, поскольку по этому договору жилые помещения предоставляются гражданам в бессрочное пользование.
Плата по договору социального наймаПлата по договору социального найма включает:
Права и обязанности сторон. Наймодатель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 2 ст. 65 ЖК обязан:
Данный перечень не является исчерпывающим. Наймодатель несет и иные обязанности, предусмотренные жилищным законодательством и договором социального найма жилого помещения. Так, в Типовом договоре социального найма предусмотрены и иные обязанности, например обязанность предоставить нанимателю и членам его семьи в порядке, установленном ЖК РФ, на время проведения капитального ремонта или реконструкции дома (когда ремонт или реконструкция не могут быть произведены без выселения нанимателя) жилое помещение маневренного фонда, отвечающее санитарным и техническим требованиям.
Наймодатель жилого помещения по договору социального найма имеет право требовать своевременного внесения платы за жилое помещение и коммунальные услуги. Если наниматель и проживающие совместно с ним члены его семьи в течение более шести месяцев без уважительных причин не вносят плату за жилое помещение и коммунальные услуги, они могут быть выселены в судебном порядке с предоставлением другого жилого помещения по договору социального найма, размер которого соответствует размеру жилого помещения, установленному для вселения граждан в общежитие.
Право требовать в судебном порядке выселения нанимателя и совместно с ним проживающих членов семьи возникает у най- модателя и тогда, когда они: во-первых, используют жилое помещение не по назначению, систематически нарушают права и законные интересы соседей или бесхозяйственно обращаются с жилым помещением, допуская его разрушение; во-вторых, эти нарушения влекут за собой разрушение жилого помещения; и в-третьих, они не устраняют их в разумный срок, назначенный наймодателем. В этом случае выселение осуществляется без предоставления другого жилого помещения.
Без предоставления другого жилого помещения могут быть выселены из жилого помещения также граждане, лишенные родительских прав, если совместное проживание этих граждан с детьми, в отношении которых они лишены родительских прав, признано судом невозможным.
Обязанности нанимателя жилого помещения закреплены в ГК РФ и ЖК РФ. Существенных различий при этом не наблюдается. В соответствии с п. 3 ст. 67 ЖК наниматель жилого помещения по договору социального найма обязан:
Помимо указанных, наниматель несет и иные обязанности, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в Типовом договоре социального найма установлена обязанность нанимателя принять от наймодателя по акту в срок, не превышающий 10 дней со дня подписания договора, пригодное для проживания жилое помещение, в котором проведен текущий ремонт, за исключением случаев, когда жилое помещение предоставляется во вновь введенном в эксплуатацию жилищном фонде.
Наниматель жилого помещения по договору социального найма в соответствии с п. 1 ст. 67 Ж К РФ имеет право в установленном порядке:
Помимо указанных, наниматель может иметь и иные права, предусмотренные федеральными законами и договором социального найма. Например, в соответствии с п. 2 ст. 66 ЖК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении наймодателем жилого помещения по договору социального найма обязанностей по своевременному проведению капитального ремонта сданного внаем жилого помещения, общего имущества в многоквартирном доме и устройств, находящихся в жилом помещении и предназначенных для предоставления коммунальных услуг, наниматель по своему выбору вправе потребовать уменьшение платы за пользование занимаемым жилым помещением, общим имуществом в многоквартирном доме, либо возмещение своих расходов на устранение недостатков жилого помещения и (или) общего имущества в многоквартирном доме, либо возмещение убытков, причиненных ненадлежащим исполнением или неисполнением указанных обязанностей наймодателя. Кроме этого, в Типовом договоре социального найма предусмотрен и ряд иных прав нанимателя, например право сохранить права на жилое помещение при временном отсутствии его и членов его семьи.
Форма договора. ЖК РФ (ст. 63) предусматривает простую письменную форму договора социального найма жилого помещения, который должен заключаться путем составления документа, подписанного обеими сторонами. Однако заключение такого договора будет осуществляться уже не на основании ордера, а на основании решения органа местного самоуправления о предоставлении жилого помещения в жилищном фонде социального использования (ст. 57 ЖК).
Прекращение договора социального найма. Договор социального найма может быть прекращен лишь путем его расторжения. Он может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Наниматель с согласия в письменной форме проживающих совместно с ним членов его семьи в любое время вправе расторгнуть договор социального найма. В случае выезда нанимателя и членов его семьи в другое место жительства договор социального найма жилого помещения считается расторгнутым со дня выезда. Расторжение договора социального найма жилого помещения по требованию наймодателя допускается лишь в судебном порядке и по основаниям, установленным п. 4 ст. 83 ЖК РФ. Договор социального найма жилого помещения прекращается также в связи с утратой (разрушением) жилого помещения, со смертью одиноко проживавшего нанимателя. В целях придания дополнительной стабильности отношениям, возникающим из социального найма, введено правило, согласно которому договор социального найма не подлежит изменению или расторжению даже в тех случаях, когда происходит смена собственника жилого помещения, являющегося его предметом. Кроме того, указанный договор сохраняется в неизменном виде и тогда, когда право хозяйственного ведения или право оперативного управления на такое жилое помещение переходит к другому субъекту (ст. 64 ЖК РФ).
Правоведение
Уютные комнаты, радующий глаз интерьер, комфортное место для отдыха – все это обязательные атрибуты собственного жилья. К сожалению, жизнь не всегда складывается так, как мы того хотим. И даже небольшая квартира может оставаться всего лишь красивой и нереальной мечтой. Но почему нереальной? Выход, то есть – и вполне в пределах досягаемости. В нашей стране малоимущие люди могут получить свое жилье на условиях социального найма. Что же это такое? Как его получить? Какие документы нужны? Особенности оформления социального найма? Какие условия проживания? Попробуем ответить на эти непростые вопросы.
Социальный найм жилья – передача государством некоторой жилой площади во временное пользование определенным категориям граждан, нуждающимся в улучшении жилищных условий. Социальный найм существенно отличается от коммерческого.
Нанимателем социального жилья не имеет права выступать юридическое лицо – только физическое. Выдача социального жилог
о помещения возможна только таким людям:
К малоимущим гражданам относят:
Все муниципальные жилые помещения выдаются людям в порядке очереди. Очередь формируется исходя из времени оформления отдельных граждан на учет. Исключительное право на внеочередное предоставление социальной квартиры имеют люди с тяжелыми хроническими заболеваниями. Также из государственного резерва внеочередно может быть выделено жилье таким людям:
Принятие на учет соотечественников, которым необходимо социальное жилье, осуществляет местный орган самоуправления. Подача документов проводится по месту жительства человека. В некоторых случаях возможен отказ от предоставления социального жилья:
После таких действий, следующее рассмотрение заявки разрешается не меньше чем через 5 лет.
Как выглядит договор социального найма жилого помещения?
При передаче помещения в соц найм, обязательно заключается договор, являющийся документом, который подтверждает проживание конкретных людей на той или иной муниципальной жилплощади. Форма этой официальной бумаги строго регламентирована. Скачать образец договора соц найма .
Этот документ содержит в себе следующую информацию:
В некоторых случаях в документ могут вноситься дополнительные пункты. К примеру, иногда копии ключей могут быть и в наймодателя. Тогда отдельной строчкой договора прописывается неприемлемость посещения квартиры во время отсутствия нанимателя. Следует помнить, что при изменении состава жильцов (скажем, выросли дети и уехали с квартиры) необходимо каждый раз переоформлять договор. Также нелишним будет уведомить об этом ответственные социальные и коммунальные службы.
Все варианты договора этого типа предусматривают оплату коммунальных услуг нанимателем. Правда с одной оговоркой – он имеет право на получение субсидий. Их размер зависит от статуса квартиросъемщика.
Соц найм жилья: какие документы нужны?Оформление квартиры в разрезе социального найма – бюрократическая процедура. Придется запастись терпением и собрать большое количество документов.
А так же любые другие документы, которые говорят о необходимости заключения рассматриваемого договора.
Как переоформить и восстановить договор соц найма?
Восстановление договора необходимо тогда, когда он был утрачен по ряду определенных причин (сгорел, пришел в негодность, потерялся). После обращения в отдел жилищной политики с заявлением вы сможете получить дубликат договора. Для этого понадобятся следующие документы:
Время рассмотрения заявления не должно превышать 30 дней. В случае если договор был утрачен, а непосредственный наниматель умер или переехал жить в другое место, то процедура восстановления невозможна. Придется заниматься переоформлением договора. Для этого будут нужны следующие документы:
Переоформление документа также будет актуально, если меняется состав жильцов. Когда один из жителей квартиры против переоформления, то следует решать этот вопрос через арбитражный суд. После окончания процедуры нужно обратиться в ЖЭУ, чтобы они внесли обновленную информацию в свою базу данных. В противном случае будут продолжать приходить платежки на имя старого нанимателя.
Где получить договор социального найма квартиры?
Представим, что вы получили решение об обеспечении вас социальным жильем. Дальше нужно предпринять ряд действий.
Первое, что нужно сделать – это определить к какому фонду относится передаваемое жилье. Возможно два варианта: государственное или муниципальное. Внимательно изучите разрешение на выдачу жилья. Там указан уровень власти, к которому оно относится.
К примеру, если решение – инициатива органов федеральной власти, то жилплощадь будет предоставляться из госрезерва. В противном случае недвижимостью обеспечит муниципалитет. В первом случае, для получения договора, нужно обратиться в органы исполнительной власти отдельного субъекта РФ. Во втором – в местную муниципальную администрацию. Там вам подскажут, в какой отдел идти дальше. В разных регионах он именуется по-разному.
В обоих случаях подается схожий набор документов, а срок их рассмотрения обычно не превышает месяца.
Социальное жилье в дальнейшем можно приватизировать. Приватизация обладает как некоторыми преимуществами (возможность продажи жилья, сдачи его в коммерческую аренду), так и недостатками (увеличивается размер квартплаты и других выплат). Оформление договора социального найма – хороший способ для малообеспеченных граждан поправить свое пошатнувшиеся материальное положение. Если у вас нет достаточных финансовых ресурсов на покупку собственного жилья, то этот инструмент может стать настоящим спасением. Для этого нужно приложить не так уж и много сил: собрать необходимые документы и подать ваше заявление в компетентный орган государственной власти.
