Категория: Бланки/Образцы
Чтобы избежать процедуры государственной регистрации, договор аренды часто заключают на срок менее одного года с последующей пролонгацией. Интересно, как на такие действия смотрит закон, надо ли будет регистрировать договор при его продлении?
Итак, в соответствии с п. 2 ст. 651 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (здесь следует обратить внимание на то, что согласно Информационному письму Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 1 июня 2000 г. N 53 к договорам аренды нежилых помещений в здании и сооружении также должны применяться правила п. 2 ст. 651 ГК РФ). Из сказанного можно сделать вывод о том, что договор аренды здания и сооружения подлежит государственной регистрации только в том случае, если он заключен на срок не менее года.
Подобная норма содержится и в Земельном кодексе Российской Федерации, где в п. 2 ст. 26, в частности, сказано, что договоры аренды земельного участка, субаренды земельного участка, безвозмездного срочного пользования земельным участком, заключенные на срок менее чем один год, не подлежат государственной регистрации, за исключением случаев, установленных федеральными законами.
Хотелось бы отметить, что при продлении договора аренды офиса ГК РФ предусмотрено преимущественное право арендатора на заключение договора аренды на новый срок (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. При этом арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан - в разумный срок до окончания действия договора.
Договор в этом случае может быть продлен путем заключения нового договора либо автоматически на основании первоначального договора (в котором может быть сразу оговорено, что договор автоматически пролонгируется на тот же срок, если стороны не возражают против этого) по окончании срока аренды и при отсутствии заявления одной из сторон об отказе в продлении договора. Таким образом, если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее одного года, пролонгируется также на срок менее года, указанный договор аренды не требует государственной регистрации.
Указанная позиция подтверждается и Информационным письмом Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001 N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним". В п. 10 указанного письма Высший Арбитражный Суд Российской Федерации разъяснил, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ, устанавливающей, что государственной регистрации подлежат договоры аренды, заключенные на срок не менее одного года.
Таким образом, если договор аренды будет заключен на срок менее одного года, но будет содержать условие о его пролонгации на аналогичных условиях на тот же срок после истечения срока аренды при условии отсутствия возражений обеих сторон, такой договор не будет подлежать государственной регистрации.
Светлана Данилова, юрисконсульт компании "Гарант"
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 1 июня 2000 г. N 53
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации обсудил складывающуюся судебную практику по вопросу о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.
Высшего Арбитражного Суда РФ
О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ДОГОВОРОВ АРЕНДЫ НЕЖИЛЫХ ПОМЕЩЕНИЙ
Статья 1 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" помещение (жилое и нежилое) представляет собой "объект, входящий в состав зданий и сооружений".
2. Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.
ПРЕЗИДИУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
от 16 февраля 2001 г. N 59
ОБЗОР ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ,
СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА
"О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ
ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации рассмотрел Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", и в соответствии со статьей 16 Федерального конституционного закона "Об арбитражных судах в Российской Федерации" информирует арбитражные суды о выработанных рекомендациях.
Высшего Арбитражного Суда
ПРАКТИКИ РАЗРЕШЕНИЯ СПОРОВ, СВЯЗАННЫХ С ПРИМЕНЕНИЕМ
ФЕДЕРАЛЬНОГО ЗАКОНА "О ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО И СДЕЛОК С НИМ"
10. Арбитражный суд пришел к выводу о том, что при продлении договора аренды здания, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу пункта 2 статьи 651 ГК.
Арендодатель обратился в арбитражный суд с иском к арендатору об освобождении последним занимаемого здания.
Из представленных суду документов следовало, что стороны заключили договор аренды здания сроком на 11 месяцев. Согласно одному из условий договора, по окончании срока аренды договор считался продленным на тот же срок и на тех же условиях, если до окончания срока аренды ни одна из сторон не заявит о своем отказе от продления договора. До окончания срока ни одна из сторон не уведомила другую сторону об отказе от продления договора.
В обоснование предъявленного требования истец сослался на то, что продление договора аренды представляло собой изменение срока аренды, который в целом составил более одного года. Следовательно, в силу пункта 2 статьи 651 ГК для продления договора аренды здания требовалась его государственная регистрация по истечении первых 11 месяцев.
Арбитражный суд первой инстанции, рассмотрев иск, пришел к следующим выводам. Договор аренды здания был заключен на определенный срок, равный 11 месяцам, т.е. менее одного года. В соответствии с условиями договора продление осуществлялось автоматически по окончании срока аренды при отсутствии заявления одной из сторон об отказе от продления. Таким образом, фактически по окончании первоначального срока действия договора между сторонами начал действовать новый договор аренды, условия которого были идентичны условиям окончившегося договора. На этом основании арбитражный суд признал, что при продлении договор аренды не подлежал государственной регистрации, так как срок продления (срок аренды по новому договору) был менее одного года.
11. Договор аренды здания, возобновленный на неопределенный срок, не нуждается в государственной регистрации, так как согласно пункту 2 статьи 651 ГК государственной регистрации подлежит договор аренды здания, заключенный только на срок не менее одного года.
Акционерное общество, приобретшее в собственность здание по договору купли - продажи, обратилось в арбитражный суд с иском об освобождении здания лицом, его занимающим, т.к. данное лицо, по мнению истца, без законных оснований владеет и пользуется указанным зданием. Между этим лицом и бывшим собственником здания заключен договор аренды здания, который был возобновлен на неопределенный срок в соответствии с пунктом 2 статьи 621 ГК. Поскольку договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, не был зарегистрирован, истец полагал, что договор является незаключенным.
Арбитражный суд первой инстанции отказал истцу в удовлетворении иска, указав, что согласно пункту 2 статьи 651 ГК подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации только договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года. Следовательно, договор аренды, возобновленный на неопределенный срок, в государственной регистрации не нуждается.
Прекращение аренды нежилого помещения рядовая практика рынка. Бланк письма-извещения о расторжении контракта аренды по инициативе арендатора скачать веб-сайт мирбланков. заглавия и наименования не составляют собой критерий, а даются только для удобства использования и навигации по документу. Обычно пишут так пункт х излагается в последующей редакции либо пункт х считать недействительным. Таким образом, подписывать новое соглашение не необходимо, а продление.Дополнительное соглашение к контракту аренды заключается для того, чтоб. эталон гарантийного письма на юридический адресок.Так как же верно их продлить заключать новый контракт либо.
индивидуальная ответственность за нарушение порядка информирования, определенного в части 2-ой реального пт, возлагается на управляющих организаций - арендодателей неподвижного имущества. Ооо виола(арендодатель) был составлен контракт аренды 432 (в предстоящем просто контракт). Из неотклонимой инфы нужно указать номер контракта и полное заглавие, дату дизайна, место, где он был подписан, стороны, которые участвовали в этом соглашении. Благодаря этому праву арендатор получает ценность перед другими лицами и может расслабленно продолжать воспользоваться. Гк рф на неопределенный срок после окончания основного срока при отсутствии возражений сторон (см. ( и от) как только счет выставлибо и оплатлибо - выполнение обязанностей по окончании срока деяния - пролонгация свершилась.
Порядок продления договора аренды нежилого помещениясможете прислать эталон письма о продлении контракта аренды нежилого помещения. добиваться преждевременного расторжения контракта в случаях, когда площадь в силу событий, за которые он не отвечает, окажется в состоянии, не применимом для ее исиспользования по предназначению. Сторона, инициирующая преждевременное расторжение контракта должна навести письменное извещение другой стороне в срок не наименее чем за 3 (три) месяца до предполагаемой даты расторжения. 
Но свободная форма не исключает необходимости учитывать все юридические тонкости, чтоб все условия в предстоящем трактовались совершенно точно. Письма включает в себя полные данные об аренде нежилого помещения.О продлении срока деяния контракта, сможете прислать эталон письма о продлении контракта аренды нежилого помещения в 2007 году ооо заключило.Условие, в согласовании с которым он может быть продлен автоматом. Вашей если копнуть глубже по коммунальной принадлежности, то решение вашего лидского райисполкома от 13. Если же придете к выводу о новеньком контракте, то тогда вправду опасности есть. 
Согласно сложившейся практике, чаще всего в России договоры аренды нежилых помещений заключают на 11 месяцев, но по их истечении, безусловно, могут продлить. Так добросовестный арендатор имеет, в частности, преимущественное право продления данного договора перед другими претендентами на аренду этого помещения, конечно, если арендодатель планирует и дальше сдавать свое помещение. Как осуществляется пролонгация договора аренды нежилого помещения, а также о других нюансах данной процедуры – расскажем в этой статье.
Итак, у арендатора, который является вполне добросовестным, есть преимущественное право продлить срок действия договора аренды. При этом обычно в самом договоре прописано, как и в какие сроки нужно уведомить о своем желании арендодателя (ст. 621 ГК РФ). Если сроков нет, то уведомление необходимо направить до истечения срока договора.
Обратите внимание, что уведомление о пролонгации аренды должно быть обязательно получено арендодателем. Для этого можно его направить заказным письмом с уведомлением о вручении, так как в этом случае у арендующего будет возможность получения подтверждения от почты, что письмо с уведомлением было действительно получено. Очень важно отследить этот момент, так как бывает, что арендодатели уклоняются от получения подобных уведомлений, чтобы арендующий не смог воспользоваться своим преимущественным правом продления или по иным причинам.
При этом если факт получения уведомления у вас имеется, то тогда факт отправления можно не фиксировать. В противном случае важен именно факт отправления, так как, в конечном счете, уведомление о пролонгации договора аренды может быть и не получено. Поэтому если в дальнейшем возникнет спор, в том числе и в суде, о продлении договора, у арендатора должны быть подтверждения, что он уведомления направлял.
Отправлять уведомление о продлении договора аренды необходимо на тот адрес арендодателя, который указан в договоре, но можно и сразу на несколько, которые известны арендатору, так больше вероятность, что письмо дойдет до адресата. Это может быть как юрадрес, если организация сдает в аренду свое помещение, так и адрес по месту жительства арендодателя. Кроме уведомления письмом также для надежности можно позвонить, отправить факс, электронное письмо или использовать иные средства связи.
Кроме того, разбираясь в вопросе пролонгации договора аренды, арендатору стоит помнить и о тех пунктах в договоре, которые отвечают за его расторжение, чтобы их случайно не нарушить, что автоматически сможет привести к ситуации, когда продление аренды будет невозможно.
Когда договор аренды продлевается автоматическиПомимо тех ситуаций, когда арендатору необходимо направлять уведомление о своем желании продлить договор аренды нежилого помещения, возможно и иное развитие событий. Так, если арендующий продолжает пользоваться соответствующим имуществом в том же режиме и по истечении срока договора и при этом ни у кого нет возражений, то тогда, следовательно, договор считается автоматически продленным на неопределенный срок.
Необходимо ли регистрировать договор аренды после продленияКак известно, если договор аренды заключается сроком от 12 мес. то его необходимо регистрировать в Росреестре, как и договор купли-продажи. При этом возникает вопрос, понадобится ли гос. регистрация договора аренды. который был пролонгирован. Однако, как отмечают эксперты, регистрация продленного договора аренды не понадобится, так как подобные соглашения о пролонгации аренды под изначальное определение, когда это необходимо делать, не подпадают.
Договор аренды нежилого помещения заключен на 11 месяцев. Срок аренды истекает. Вопрос: Как законно продолжить договорные отношения: 1) Заключить новый договор аренды нежилого помещения на новый срок - 11 месяцев? 2) Заключить дополнительное соглашение о пролонгации договора аренды? Если второе, то просьба указать, какие условия подлежат обязательному включению в дополнительное соглашение.
Вы можете заключить новый договор или заключить дополнительное соглашение о пролонгации и то и другое будет законно.
Согласно правовой позиции ВАС РФ при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации в силу п. 2 ст. 651 ГК РФ (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16.02.2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»).
Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Юрист» .
« В отдельных случаях договор аренды необходимо зарегистрировать. Если этого не сделать, то договор аренды не будет заключен. Значит, арендатор в любой момент сможет на это сослаться и отказаться исполнять договор. В результате арендодатель может рассчитывать на плату только за то время, в течение которого арендатор реально пользовался имуществом, а не за весь срок аренды, указанный в договоре. Да и эту сумму получить будет непросто: если арендатор не согласится заплатить ее добровольно, арендодателю придется доказывать факт пользования помещением, что довольно сложно сделать в отсутствие зарегистрированного договора. Кроме того, арендодателю не удастся применить к арендатору санкции, предусмотренные договором.
Далеко не всегда сразу понятно, нужно регистрировать договор или нет. В частности, немало сложностей возникает в связи с вопросом, нужно ли регистрировать дополнительные соглашения к договору аренды и в каких случаях.
Кроме того, если договор аренды необходимо зарегистрировать, то в нем нужно будет прописать, какая сторона возьмет на себя эту обязанность, кто будет оплачивать госпошлину за регистрацию договора, а также ряд других связанных с этим вопросов. Это особенно важно для арендодателя, поскольку чаще всего регистрацией договора аренды занимаются сотрудники арендодателя.
Договоры, подлежащие государственной регистрации
Договор аренды недвижимого имущества будет нужно зарегистрировать в следующих случаях.
1. Договор аренды здания или сооружения заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 651 ГК РФ ).
2. Договор аренды помещения, находящегося в здании или сооружении, заключен на срок не менее одного года (информационное письмо Президиума ВАС РФ от 1 июня 2000 г. № 53 «О государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений»).
3. Договор аренды земельного участка заключен на срок не менее одного года (п. 2 ст. 26 ЗК РФ ).
4. Несколько договоров аренды в отношении одного и того же объекта аренды заключены одновременно, причем срок одного из них начинает течь сразу же после окончания срока действия другого договора. Суды рассматривают такие договоры в качестве единой сделки, которая подлежит регистрации при условии, что общий срок аренды по этим договорам составляет один год или более (постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 31 марта 2010 г. по делу № А53-17516/2009 ).
Договор аренды недвижимого имущества регистрировать не нужно в следующих случаях.
1. Договор аренды недвижимости заключен на срок менее одного года (например, на 11 месяцев).
2. Договор аренды, заключенный на срок менее одного года, продлен на тот же срок*.
На практике часто встречаются случаи, когда договор аренды первоначально заключается на срок в 11 месяцев или на иной срок менее года, а потом неоднократно продляется на тот же срок. Согласно правовой позиции ВАС РФ при продлении договора аренды, заключенного на срок менее одного года, на такой же срок после окончания первоначального срока аренды отношения сторон регулируются новым договором аренды, который не подлежит государственной регистрации* в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ (п. 10 информационного письма Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"»; далее – информационное письмо № 59).
Пример из практики: Суд отклонил довод арендатора о незаключенности договора аренды, указав на то, что если договор был заключен на срок менее года и впоследствии был продлен на такой же срок, то это новый договор аренды, который не нужно регистрировать
Стороны заключили договор аренды на срок с 1 января по 28 декабря 2008 года. В дальнейшем стороны подписали дополнительное соглашение к этому договору, в соответствии с которым срок аренды продлен на период с 1 января по 28 декабря 2009 года. В дальнейшем у арендатора возникла задолженность по уплате арендных платежей, о взыскании которой арендодатель предъявил иск.
Арендатор подал встречный иск о взыскании неосновательного обогащения. В обоснование иска арендатор указал, что срок договора с учетом дополнительного соглашения составил более года, в связи с чем договор необходимо было зарегистрировать. А поскольку договор зарегистрирован не был, то он является незаключенным.
Суды отклонили доводы арендатора, указав следующее. Если договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок менее года, будет продлен дополнительным соглашением, то возникает новый договор аренды, который не подлежит государственной регистрации при условии, что договор также продлен на срок менее одного года (постановление ФАС Волго-Вятского округа от 26 января 2011 г. по делу № А82-104/2010 ).
3. Договор аренды заключен (возобновлен) на неопределенный срок.
Гравицапа 18 Ноя 2005
Уважаемы коллеги! Кто ниб сталкивался с такой ситуацией:
Есть Д-р аренды на 11 мес, срок заканчивается.
Какой алгоритм поведения должен быть: надо ли писать письмо о желании продлить (621 ГК), или вообще не надо ничего делать??
В Д-ре есть пункт:
Если одна из Сторон не позднее чем до истечения срока действия настоящего Договора не заявит о своем желании его прекратить, настоящий Договор считается автоматически продленным на 11 месяцев, на условиях, предусмотренных настоящим Договором!
L'dinka 18 Ноя 2005
вообще не надо ничего делать??
вот мы ничего не делаем, просто продолжаем договорные отношения, то есть Арендодатель выставляет счета, а мы оплачиваем и все, у Вас же оговорено уже все
SliTnoSTb 03 Июн 2010
Подскажите пожалуйста!
Ситуация: Договор аренды на 11 месяцев (Гос.регистра не нужна), есть пункт о пролонгации: (6.2. Если срок договора истек, и ни одна из Сторон не изъявила желания его прекратить, договор считается перезаключенным на тот же срок и на прежних условиях.)
Вопрос:
1)В связи снижения риска споров с налоговыми органами при заключении договора аренды имущества на срок 11 мес. сопровождать подписанием акта о принятии объекта и в аналогичном порядке оформлять акт о возврате арендодателю имущества из аренды каждые 11 мес. (Т.е. мы продолжаем сидеть в этом помещени уже 33 месяц, но требуют делать акты приняти и возврата) Нужны ст. или закон, пункта или подпункт. что бы не делать.
2)Отсутствие такого акта повлечет исключение налоговиками арендной платы из состава расходов для целей налогооблажения прибыли (поскольку нет документального подтверждения расходов), а также повлечет доначисление налога на прибыль, взыскание пени и штрафов.
Пожалуйста помогите разобраться в ситуации.
Мое мнении, что акт делается 1 раз при принятии арендуемого помещения, и второй раз когда помещение сдается. Но если договор продолжается действовать, какой акт возврата может быть.
Налоговикам достаточно счет-фактур,самого договора,
Нужна помощь.
SliTnoSTb 03 Июн 2010
Юристы, прошу. срочно помогите.
