Исковое заявление о сносе самовольно возведенной постройки

Ответчиком на земельном участке истца было возведено домостроение. Строительство дома было осуществлено ответчиком без согласия истца. Истец просит обязать истца снести самовольное строение.

В __________________________________
(наименование суда)
__________________________________
Истец: _______________________________
(ФИО)
__________________________________
(место жительства и регистрации)
__________________________________
Ответчик: ____________________________
(ФИО)
__________________________________
(место жительства и регистрации)
__________________________________
Цена иска: ___________________________
(сумма в рублях)

Исковое заявление
о сносе самовольно возведенной постройки

В _______ году Ответчик __________________________________________________ (ФИО) на земельном участке, расположенном по адресу: _____________
________________________________ площадью _______ кв. м, кадастровый номер ________________, принадлежащем Истцу на праве _______________________ (собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном пользовании) согласно ______________________________________ (документ, подтверждающий право на землю) было осуществлено возведение следующего объекта ______________________ (наименование объекта).
Строительство указанного объекта было осуществлено Ответчиком без согласия Истца и без получения необходимых разрешений. В то же время, Истец возражает против сохранения самовольно возведенной постройки на земельном участке, находящемся у Истца, о чем он ставил в известность Ответчика.
Ответчик отказался осуществить снос указанной постройки.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 222 ГК РФ, прошу:

Обязать Ответчика снести самовольно возведенную постройку, расположенную на земельном участке площадью _______ кв. м, кадастровый номер ______________________, принадлежащем Истцу на праве _______________________________________.

Приложения:
1. Копии документов, подтверждающих обстоятельства, изложенные в настоящем исковом заявлении.
2. Квитанция об уплате госпошлины.
3. Копия искового заявления для Ответчика.

Дата подачи заявления: «____» __________ 20____ г.

Какие возражения доступны ответчику по иску о сносе самовольной постройки?

Если основания для признания права собственности на объект самовольного строительства отсутствуют, защита от иска о сносе самовольной постройки может строиться на следующих возражениях:

• не может быть признан самовольной постройкой, поскольку возведен до 01.01.1995г. (кроме жилых домов), не является объектом капитального строительства либо иной самостоятельной недвижимой вещью ;
• истцом пропущен срок исковой давности для обращения в суд;
• ответчик приобрел право собственности на самовольную постройку в связи с истечением срока приобретательной давности.

Более подробно следует остановиться на возражении о пропуске срока исковой давности. поскольку в последнее время судебная практика особенно активно развивается именно в данном направлении.

В целях стабильности гражданского оборота законодатель устанавливает, что права могут защищаться в суде только в течение срока исковой давности, который составляет 3 года с момента, когда истцу должно было стать известно о нарушении, но не более 10 лет со дня самого нарушения.

В соответствии с позицией Верховного и Высшего Арбитражного Судов РФ публично-правовое образование (муниципалитет, город Москва) должно узнать о создании самовольной постройки не позднее даты внесения записи о ней в ЕГРП и осуществления технического (кадастрового) учета, поскольку через свои уполномоченные органы имеет возможность получать информацию из открытых реестров.

Таким образом, если право на объект самовольного строительства зарегистрировано в ЕГРП более 3 лет назад, то можно с достаточной степенью уверенности утверждать, что срок исковой давности по иску о сносе здания истек. Истечение срока давности является самостоятельным основанием для отказа в иске, то есть суд вправе вовсе не переходить к исследованию вопроса о законности или незаконности возведения постройки.

В остальных случаях следует выяснить, проводились ли какие-либо контрольные мероприятия в отношении Вашего участка (объектов недвижимости) проверяющими органами, в частности в рамках земельного контроля по вопросу соблюдения договора аренды, целевого использования участка, а также при установлении фактического использования зданий для целей налогового учета по налогу на имущество, при выдаче ордеров на ремонтные, земляные работы и т.д. В таком случае срок исковой давности следует исчислять с даты совершения соответствующего административного действия.

В любом случае не могут быть снесены здания, сооружения, возведенные более чем за 10 лет до предъявления иска. При отсутствии регистрации и кадастрового (технического) учета данный факт подлежит доказыванию всеми доступными средствами, в том числе договорами на выполнение строительных работ, договорами на технологическое присоединение к объектам инженерной инфраструктуры, локальными сметами и т.д.

Однако существуют два существенных исключения, при которых срок исковой давности в любом случае не применяется:

• самовольная постройка угрожает жизни и здоровью третьих лиц;
• самовольная постройка расположена на земельном участке, в отношении которого права лица, осуществившего строительство, отсутствовали на момент строительства и отсутствуют в настоящее время, т.е. объект возведен на не принадлежащем истцу земельном участке.

Как видно, в данных случаях речь идет о крайних случаях самовольного строительства, когда правонарушение настолько серьезно, что правопорядок не может допустить сохранение самовольно возведенного объекта, невзирая на срок его существования.

Институт приобретательной давности в российском праве предусматривает возникновение права собственности на недвижимый объект в силу закона в том случае, если лицо непрерывно, открыто и добросовестно владело им на протяжении 15 лет.

В таком случае лицо вправе обратиться в суд с заявлением о признании данного факта свершившимся, и на основании решения суда зарегистрировать право собственности на объект в реестре прав на недвижимость. Аналогичным образом довод о приобретательской давности может быть заявлен как возражение на иск о сносе объекта.

По мнению Президиума ВАС РФ, право собственности на самовольную постройку, созданную без необходимых разрешений, возникает по истечении 15-летнего срока открытого, непрерывного и добросовестного владения имущества как своим собственным, если сохранение такой постройки не создает угрозы жизни или здоровью граждан.

Следовательно, если единственным пороком постройки является отсутствие разрешительной документации, а с момента незаконного строительства (реконструкции) прошло более 15 лет, то использование данного способа защиты судебной практикой допускается.

По всем вопросам, связанным с предоставлением услуг, просьба связываться по телефонам:

Исковое заявление о сносе самовольно возведенной постройки

Исковое заявление о сносе самовольно возведенной постройки

В [год] году Ответчик [ф.и.о.] на земельном участке, расположенном по адресу: [адрес] площадью [указать] кв. м, кадастровый номер [номер]. принадлежащем Истцу на праве [собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном пользовании] согласно [документ, подтверждающий право на землю] было осуществлено возведение следующего объекта [наименование объекта].
Строительство указанного объекта было осуществлено Ответчиком без согласия Истца и без получения необходимых разрешений. В то же время, Истец возражает против сохранения самовольно возведенной постройки на земельном участке, находящемся у Истца, о чем он ставил в известность Ответчика. Ответчик отказался осуществить снос указанной постройки.
В соответствии со ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом.

На основании изложенного, руководствуясь ст. 222 ГК РФ, прошу:

Обязать Ответчика снести самовольно возведенную постройку, расположенную на земельном участке площадью [указать] кв. м, кадастровый номер [номер]. принадлежащем Истцу на праве [собственности, пожизненном наследуемом владении, бессрочном пользовании].

1. Копии документов, подтверждающих обстоятельства, изложенные в настоящем исковом заявлении.
2. Квитанция об уплате госпошлины.
3. Копия искового заявления для Ответчика.

Самовольная постройка: рекомендации судов

Дата публикации: 26 января 2012

До 2010 года были не редки ситуации, когда суд признавал законным снос самовольно возведенной постройки по решению органа местной администрации. Основанием для принятия решения являлось отсутствие права собственности на объект самовольной постройки, и как следствие этого отсутствие нарушения принципов неприкосновенности собственности, а также недопустимости лишения собственности физического или юридического лица. Но в дальнейшем вышестоящие суды могли отменить подобные решения, указав на следующие моменты:

• Во-первых, право частной собственности охраняется законом, а значит, никто не может быть лишен имущества иначе как по решению суда;
• Во-вторых, принудительный снос самовольной постройки возможен только на основании судебного решения, которым удовлетворено исковое заявление заинтересованного лица о сносе;
• В-третьих, принимая решение о сносе самовольной постройки, орган местного самоуправления, при отсутствии законных оснований на то, решает вопрос о праве собственности;
• В-четвертых, у лица, возведшего самовольное строение, имелась возможность для признания права собственности на нее на основании норм действующего Гражданского Кодекса РФ, но снос строения по решению органа местного самоуправления лишает «строителя» такого права.

Таким образом, решение о сносе самовольной постройки, принятое органом местного самоуправления в административном порядке, противоречит нормам, а именно статье 35. При этом статья 222 ГК РФ не предусматривает административного порядка сноса самовольных построек.

Для защиты публичных интересов с исковым заявлением о сносе самовольной постройки в арбитражный суд может обратиться прокурор. Однако в удовлетворении подобных исковых требований могут отказать на основании статьи 52 действующего Арбитражного Процессуального Кодекса РФ, поскольку прокурор не уполномочен на предъявление иска о сносе самовольной постройки. В аналогичных ситуациях, следует обратить внимание на следующие моменты:

• Во-первых, прокурор может предъявлять и поддерживать в суде общей юрисдикции или в арбитражном суде иск в интересах пострадавших, в случае нарушения прав и свобод человека и гражданина, защищаемых в порядке гражданского судопроизводства, когда имело место нарушение прав и свобод значительного числа граждан, либо в силу иных обстоятельств такое нарушение приобрело особое общественное значение;
• Во-вторых, на основании пункта 3 статьи 35 Федерального Закона «О прокуратуре РФ», прокурор имеет право обратиться в суд с заявлением, если этого требует защита прав граждан и охраняемых законом интересов общества или государства.

Получается, что прокурор вправе обратиться с исковым заявлением о сносе самовольной постройки, поскольку отсутствие такого права лишало бы его возможности реализовать возложенные законом функции, а неопределенный круг лиц, в интересах которого действует прокурор, лишался бы возможности для защиты нарушенных прав и законных интересов.

В законодательстве РФ нет прямого указания на то, что за органом, осуществляющим строительный надзор, закреплено право на предъявление в судебные органы искового заявления о сносе самовольной постройки. Однако стройнадзор, может обратиться в арбитражный суд с исковым заявлением о сносе самовольной постройки, если она была возведена без получения необходимых разрешений или ее возведение сопровождалось существенным нарушением действующих на тот момент градостроительных и строительных норм и правил. Проследить наличие указанных выше прав у органов строительного надзора можно, если проанализировать установленные принципами законодательства о градостроительной деятельности цели осуществления надзора. В соответствии со статей 2 действующего Градостроительного кодекса РФ, к таким принципам относятся:

• осуществление градостроительной деятельности с соблюдением требований технических регламентов;
• требований безопасности территорий, инженерно-технических требований, требований гражданской обороны, обеспечением предупреждения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, принятием мер по противодействию террористическим актам;
• требований охраны окружающей среды и экологической безопасности.

В соответствии с действующим законодательством РФ право на предъявление иска о сносе самовольной постройки имеется у собственников и субъектов иного вещного права, а также у лиц, чьи права и охраняемые законом интересы были нарушены возведением и сохранением самовольной постройки, например, в качестве последних могут выступать арендодатели. Об этом говорит и пункт 3 статьи 222 ГК РФ: «Право собственности на самовольную постройку не может быть признано, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, либо создает угрозу жизни и здоровью граждан».

Получается, что обратиться в суд с исковым заявление о сносе самовольной постройки может как собственник земельного участка, на котором она была возведена, его иной законный владелец и лица, права и законные интересы которых нарушены сохранением постройки. Аналогичным правом обладают и те граждане, жизни и здоровью которых угрожает сохранение самовольной постройки. Если суд признает право собственности на самовольно возведенное строение за собственником земельного участка, то у лица, которое это строение создало для себя, но без согласия собственника, возникает право требования возмещения расходов на возведение постройки, размер которых определяется судом.

Как правило, не является основанием для отказа в удовлетворении судом искового заявления о сносе объекта недвижимости, являющегося самовольной постройкой, наличие государственной регистрации права собственности на объект, если будет доказано, что наличие государственной регистрации права собственности ответчика на спорный объект недвижимости не мешает удовлетворению иска о его сносе как самовольной постройки. Поскольку наличие регистрации без законных оснований для возникновения права собственности не образует права собственности на объект недвижимости.

По-иному обстоит дело, если имеется решение суда, которое удовлетворяет исковое заявление о сносе самовольной постройки и которое, устанавливая отсутствие права собственности на спорный объект недвижимости, одновременно является и основанием для внесения записи в Единый Государственный Реестр Прав на недвижимое имущество.

Главной особенностью исковой давности в отношении требований о сносе самовольной постройки, которая была возведена на земельном участке истца без его согласия, является то, что на подобные отношения она не распространяется на основании статьи 208 ГК РФ. Руководствуясь статьями 304 -305 ГК РФ, собственник или иное лицо, владеющее имуществом на законном основании, имеет право требовать устранения всяких нарушений его права. Исковая давность не распространяется на требование о сносе самовольной постройки, которая создает угрозу жизни и здоровью граждан. В своем письме ВАС подчеркнул, что снос самовольной постройки, которая была возведена с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, не является мерой административной ответственности, а значит, на подобные нарушения не распространяется срок давности привлечения к административной ответственности, установленной КоАП РФ.

Если у лица, которое возвело самовольную постройку без необходимых разрешений, была реальная возможность для их получения, то за ним не может быть признано право собственности. И суд не удовлетворит искового заявления о признании права собственности, если установит, что перед возведением самовольной постройки, у создателя была возможность для получения разрешения на строительство, но он ей не воспользовался.

Бывают ситуации, когда разрешение впоследствии признается незаконным, что само по себе не делает постройку самовольной. Однако если при возведении постройки существенно нарушаются нормы Градостроительного Кодекса РФ, а также строительные нормы и правила, а сохранение постройки создает реальную угрозу для жизни и здоровья граждан, то суд может принять решение о сносе. Если имеет место аналогичная ситуация, когда разрешение на строительство признается незаконным, но отсутствуют иные основания для сноса, предусмотренные статьей 222 ГК РФ, то постройка не может быть признана самовольной, если ее создатель действовал добросовестно, а также предпринял необходимые меры для получения разрешения.

Статья 234 ГК РФ устанавливает правило, в соответствии с которым лицо, добросовестно, открыто и непрерывно владеющее недвижимым имуществом как своим собственным в течение пятнадцати лет, приобретает на него право собственности. Подобные правила распространяются и на самовольные постройки, которые были возведены без получения необходимых разрешений. А собственником самовольной постройки в силу приобретательной давности становится лицо, которое не только ее возвело, но и владело постройкой добросовестно, открыто и непрерывно в течение пятнадцати лет. Исключением являются объекты недвижимости, которые создают угрозу жизни и здоровью граждан. ВАС обращает внимание и на такие моменты, когда объект недвижимости является самовольной постройкой только по формальному основанию и не может быть снесен в принудительном порядке в силу исковой давности, а именно:

• постройка расположена на земельном участке, принадлежащем ее создателю;
• имеются доказательства того, что спорный объект недвижимости был создан с соблюдением градостроительных и строительных норм и правил;
• органы, осуществляющие строительный надзор, знали о существовании постройки с момента ее создания.

Отсутствие административного разрешения на строительство объекта недвижимости при наличии у заявителя права собственности на участок земли, на котором была осуществлена постройка, не является основанием для отказа в удовлетворении иска «Об установлении факта добросовестного, открытого и непрерывного владения постройкой как своим собственным недвижимым имуществом в течение срока приобретательной давности», если сохранение постройки не нарушает права и интересы других лиц, а также не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Если сохранение самовольно возведенного объекта недвижимости создает угрозу жизни и здоровью граждан, то право собственности на нее не может быть признано, равно как и право собственности на объект недвижимого имущества, созданный с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил, поскольку по смыслу статьи 222 ГК РФ такие нарушения создает угрозу жизни и здоровью граждан.