ООО - Инфоцентр ЖКХ

Реестр членов ТСЖ или ЖСК.

Согласно Жилищного кодекса РФ ТСЖ и ЖСК обязаны представлять в государственную жилищную инспекцию реестр членов ТСЖ или ЖСК.

Как должен выглядеть реестр?
Он должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества, осуществлять с ними связь, размер их долей на общее имущество в многоквартирном доме. Что делать, если собственники против разглашения персональной информации?
Изменения, внесенные в ЖК, противоречат 152 Федеральному Закону о персональных данных. В соответствии с ним ТСЖ являются операторами персональных данных и без согласия самих собственников жилья персональные данные предоставляться не могут. Какие данные считаются персональными? Фамилия, имя, отчество человека, его контактные телефоны. Передача этих данных возможна только с согласия самого собственника либо в случае, если на собрании собственники примут общее решение о разрешении товариществу предоставлять сведения третьим лицам.
Что делать, если собственники против передачи персональной информации?
Если собственники приняли решение о запрете передачи и/или разглашения персональной информации можно подать сведения в обезличенном виде. Например, ТСЖ «_____», квартира №1, доля в праве на общее имущество. К такому обезличенному реестру обязательно прикладывается решение собрания собственников о запрете передачи персональной информации.

Председателям ТСЖ, необходимо проверить каким количеством собственников принято решение о его создании. Согласно ЖК РФ, если в ТСЖ зарегистрировано менее 50% собственников, такое ТСЖ не является действующим, и подлежит ликвидации. Сведения о составе членов ТСЖ передаются в ГЖИ до конца 1-го квартала года ежегодно.

Реестр членов ТСЖ \ Консультант Плюс

Подборка наиболее важных документов по запросу Реестр членов ТСЖ (нормативно-правовые акты, формы, статьи, консультации экспертов и многое другое).

"Жилищный кодекс Российской Федерации" от 29.12.2004 N 188-ФЗ
(ред. от 06.07.2016) 4. Реестр членов товарищества собственников жилья должен содержать сведения, позволяющие идентифицировать членов товарищества и осуществлять связь с ними, а также сведения о размерах принадлежащих им долей в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме.

"Жилищное право"
(9-е издание, переработанное и дополненное)
(Крашенинников П.В.)
("Статут", 2016) В соответствии со ст. 143 ЖК РФ членство в товариществе собственников жилья возникает у собственника помещения в многоквартирном доме на основании заявления о вступлении в товарищество собственников жилья. Если в многоквартирном доме создано товарищество собственников жилья, лица, приобретающие помещения в этом доме, вправе стать членами товарищества после возникновения у них права собственности на помещения. Членство в товариществе собственников жилья прекращается с момента подачи заявления о выходе из членов товарищества или с момента прекращения права собственности члена товарищества на помещение в многоквартирном доме.

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Статья: Особенности обжалования решения общего собрания членов товарищества собственников жилья
(Маслова О.В.)
("Судья", 2015, N 3) Напомним, что собственники помещений в одном многоквартирном доме могут создать только одно товарищество собственников жилья (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). В случаях, указанных в части 2 ст. 136 Жилищного кодекса Российской Федерации, товарищество собственников жилья может быть создано собственниками помещений в нескольких многоквартирных домах. Таким образом, количество членов товарищества собственников жилья, как правило, варьируется от нескольких сотен до нескольких тысяч человек. При этом закон обязывает лицо, оспаривающее решение общего собрания, уведомить в письменной форме заблаговременно каждого из участников ТСЖ о намерении обратиться в суд с иском. Логично предположить, что данное лицо должно как минимум располагать сведениями о количественном составе членов ТСЖ, знать их фамилии, имена, отчества, место жительства. Полагаем, что способ получения необходимых сведений не должен создавать проблемы для собственника помещения в многоквартирном доме - члена ТСЖ. Определение правового механизма, позволяющего беспрепятственно получать эти сведения, относится к обязанности законодателя.

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Форма: Реестр членов товарищества собственников жилья
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2016)

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Форма: Заявление члена товарищества собственников жилья (или не являющегося членом товарищества собственника помещения в многоквартирном доме) о предоставлении для ознакомления устава (или реестра членов, бухгалтерской (финансовой) отчетности, заключения ревизионной комиссии (ревизора), протокола общего собрания членов) товарищества собственников жилья
(Подготовлен для системы КонсультантПлюс, 2014)

Документ доступен: в коммерческой версии КонсультантПлюс

Член или не член ЖСК

Правовое положение членов и не членов ЖСК/ТСЖ. Приобретя квартиру в собственность в товариществе собственников жилья (ЖСК/ТСЖ) или имея квартиру (приватизированную или купив, унаследовав ее) в многоквартирном доме, в котором впоследствии было создано ЖСК/ТСЖ, вы в первую очередь являетесь собственником квартиры. Вы вправе по своему личному убеждению вступить в члены товарищества или остаться простым собственником квартиры не вступая в члены ЖСК/ТСЖ. Каковы же существуют существенные отличия прав у члена ЖСК/ТСЖ от не члена ЖСК/ТСЖ? Таковы отличия имеются. Приведём краткие характеристики основных отличий.

Итак, собственник квартиры являющийся членом ЖСК/ТСЖ вправе участвовать в общественной жизни товарищества и дома, а именно принимать непосредственное участие в собраниях товарищества, обсуждать поставленные вопросы и голосовать по предложенной повестке собрания. Избирать и быть избранным в состав правления товарищества. Осуществлять контроль за финансово-хозяйственной деятельностью ЖСК/ТСЖ, доходом и расходом денежных средств. Контролировать поступления средств от сдачи нежилых помещений в аренду, размещения рекламы иных доходов. Принимать решения о ремонте мест общего пользования дома (подъездов, подвалов, крыши и т.д.), приобретение и установку средств видеонаблюдения и пожаротушения, установки ограждения и выставления постов охраны, создание детских площадок и автостоянок.

Принятые решения общим собранием членов ЖСК/ТСЖ, обязательны для всех собственников дома и они подлежат обязательному исполнению. К сожалению, члены правления и председатели ЖСК/ТСЖ не всегда понимают то, что решения общего собрания ЖСК/ТСЖ должны соответствовать действующему законодательству РФ и нормативным актам субъектов Федерации. Решения, принятые вопреки закону – признаются незаконными и подлежат отмене. Все денежные средства, полученные от незаконной деятельности, подлежат возвра ту.

Однако не все решения общего собрания членов ЖСК/ТСЖ обязательны к исполнению собственниками, не являющимися членами ЖСК/ТСЖ.

Это связано с тем, что не члены ЖСК/ТСЖ не должны осуществлять оплату за обслуживание дома, а обязаны осуществлять оплату за коммунальные платежи, по ставкам, определяемым нормативными актами субъекта Федерации. Решение общего собрания собственников дома обязательны для исполнения и членами и не членами ЖСК/ТСЖ.

Оплата за охрану, установку шлагбаумов, установку видеонаблюдения, за наземные и подземные гаражи и стоянки (вне зоны дома), оплату заработной платы председателю ЖСК/ТСЖ и иным работникам, собственниками, не являющиеся членами ЖСК/ТСЖ, не осуществляется.

Несмотря на это, любой член и не член ЖСК/ТСЖ имеет право, а руководство ЖСК/ТСЖ и управляющих компаний, обязаны выдавать любую информацию о своей деятельности и принятых решениях и расчёты по платежам по первому требованию этих лиц, а в случаях необходимости, заверенные копии документов. Данные обязательства им вменяются Постановлением Правительства РФ от 23 сентября 2010 г. N 731 "Об утверждении стандарта раскрытия информации организациями, осуществляющими деятельность в сфере управления многоквартирными домами".

В случаях нарушений положений этого постановления стороны вправе обращаться в органы прокуратуры с заявлениями о проведении проверок, принятие по ним решений и выдачи представлений на устранение нарушений закона.

При выявлении случаев принятия незаконных решений председателем, правлением или общим собранием членов ЖСК/ТСЖ, каждых вправе обжаловать их решения в судебном порядке, однако необходимо помнить о соблюдении сроков на обжалование. Запомните. что не правильно сформулированные предмет и основания иска могут повлечь за собой принятия не того решения, на которое вы рассчитывали, мало того, проигранное вами дело может лечь в основу иных решений судов других жильцов вашего дома.

Немаловажное значение для проживающих граждан является и тот факт, что далеко не всегда члены товарищества имеют на руках решения общего собрания о принятии их в члены ЖСК/ТСЖ, а это очень важный момент и рекомендуем вам этим заняться немедленно. Не забывайте, что, если вы член товарищества, то вы должны состоять в реестре членов ЖСК/ТСЖ и иметь на руках заверенную копию протокола или решения общего собрания о принятии вас. Законом это прямо не предусмотрено, однако это ваше право иметь такой документ.

ЧЛЕНЫ ЖСК ПЛАТЯТ БОЛЬШЕ В КВАРТПЛАТЕ СТ. 117 ЖК РФ

Все аспекты договора об участии в ЖСК

Сфера долевого строительства для рядового гражданина практически неизвестна. Поэтому нужно знать некоторые понятия, чтобы после не пополнить ряды обманутых дольщиков. Так, договор о долевом участии в строительстве или ДДУ отличается от договора об участии в ЖСК (паевого взноса, соинвестирования ЖСК). Важно понимать, выгодно ли застройщику создание и вступление в ЖСК, а также чем это может обернуться для пайщика при приобретении жилья, когда он станет членом ЖСК.

1. 1. Договор, который заключен в соответствии ФЗ № 214 «Об участии…» - это инвестиционное соглашение. Документ обязывает строительную компании опубликовать важные сведения, в том числе и проектную декларацию. Это положение предоставляет дольщику информацию о застройщике и о конкретном проекте. Согласно ФЗ-№ 214 в договоре должны указываться следующие данные:

• о застройщике и его праве на строительство дома;
• подробное описание квартиры, которое включает сведения об общей и жилой площади, планировке, отделке, комплектации, нанесении на поэтажный план;
• условия изменения сроков строительства;
• порядок возврата средств и т. п.

Федеральный закон предусматривает серьезные штрафы в отношении застройщика за срыв сроков ввода объекта. Росреестр регистрирует договор долевого участия, поэтому риск 2-х продаж квартиры исключен.

Договор между ЖСК и пайщиком является договором с иной направленностью. Он определяет отношения обоих сторон в ЖСК, которые касаются соинвестирования проекта, паевых взносов. Этот договор регулируется ФЗ № 215и его не нужно регистрировать в Росреестре. По сути это внутренний документ между членами ЖСК, а сам кооператив – это простая организация пайщиков.

Если покупатель становится пайщиков в кооперативе, то отношения членства в жилищном кооперативе регулируются только Уставом ЖСК и нормами Жилищного кодекса РФ о кооперативной организации. Пайщик несет ответственностьза деятельность кооперативной организации. все решения принимаются на собрании пайщиков ЖСК. Поэтому пайщик может предъявить претензии только собранию пайщиков или самому себе.

2. Жилищный кооператив - единственная форма организации, которая правомочна (ст. 110ЖК РФ), требовать от членов уплаты помимо стоимости объекта недвижимости, то есть паевого взноса, дополнительных средств на различные цели, к примеру, достройку дома. Кроме того, вступая в ЖСК пайщики вносят вступительные, членские, целевые и другие взносы. Эти средства навсегда остаются в казне кооператива и назад не возвращаются даже в случае выхода человека из организации. Возврату подлежит лишь паевой взнос на строительство или покупку недвижимости.

3. Если согласно ФЗ 214 гражданин оформляет с застройщиком договор долевого участия, то к нему могут прикладываться дополнительные соглашения. В них отдельно указываются сроки строительства многоквартирного дома, его стоимость, название объекта недвижимости и штрафные санкции. Если дополнительно возникают отношения с ЖСК, то к договору об участии в ЖСК дольщик подписывает иной правоустанавливающий документ. В Уставе кооперативной организации должны быть прописаны положения, которые отличаются от положений договоров ДДУ со строительной организацией. Данные отношения не регулируются законом о защите прав потребителей.

4. Если человек заключает предварительный договор купли-продажи пая в ЖСК. то он должен понимать, что в предварительном договоре указан срок заключения основного договора. Поэтому принудить другую сторону заключить основной договор купли-продажи можно лишь в суде, согласно п. 4 ст. 445ГК РФ. Также предварительный договор имеет юридические обязательства для обеих сторон в том случае, еслисоблюдаются все требования ГК РФ для данной правовой конструкции. Отсутствие условий основного договора в предварительном договоре делает последний незаключенным или недействительным.

5. Закон «О Защите прав потребителей» действует на стороне покупателей, если застройщик нарушает законодательство, но не может использоваться для регулирования отношений между членом кооператива и самой организацией. Приказом Министерства РФ по антимонопольной политике и поддержке предпринимательства РФ «О некоторых вопросах, связанных с применением Закона РФ «О защите прав потребителей» установлены случаи, когда закон не используется. Таковы случаи защиты прав потребителей в гражданско-правовых отношениях физических лиц с организациями (общественными объединениями, товариществами, жилищно-строительными, дачно-строительными кооперативами и т.д.).

6. Если застройщик недобросовестно исполняет свои обязательства по ДДУ, то дольщик, согласно 214-ФЗ, вправе расторгнуть договор долевого участия и потребовать возврата денежных средств, а так же убытков. Причем размер этих выплат должен быть равным размеру стоимости подорожавшей недвижимости (квартиры) и неустойки. В противном случае гражданин имеет право обратиться с исковым заявлением в судебный орган, не используя претензионный порядок разрешения спора.

7. По-другому дело обстоит с пайщиками, которые заключили договоры с ЖСК. У них нет законных прав выдвигать требования по расторжению договора об участии в ЖСК и выплаты назад паевого взноса. Это возможно лишь после того, как человек вышел из ЖСК. Только в этом случае бывший пайщик имеет право подать исковое требование в суд о возврате пая. Нужно учесть, что ст.132 ЖК РФ определяется срок выплаты суммы этого взноса – не более чем через 2 месяца со дня принятия кооперативом решения исключить пайщика из ЖСК. Но даже и в таком случае приходиться порой ждать возвращения своих денег годами, притом, что на руках имеется исполнительный лист. Условием для получения паевого взноса может быть наличие свободных денежных средств у ЖСК, которых достаточно, чтобы погасить указанную задолженность перед пайщиком.

8. В Федеральном законе № 214-ФЗ предусмотрен порядок привлечения денежных средств граждан через кооператив для приобретения жилых помещений. Поэтому в статье 14.28 КоАП РФ определены меры ответственности за неправомерное привлечение и использование средств. Штраф накладывается в размере от 500 тыс. до 1 млн. руб. но к деятельности ЖСК эти санкции применены быть не могут. Граждане не могут также предъявить претензии за пользование чужими денежными средствами, согласно ст. 395 ГК РФ.

Покупатели квартир, будучи в составе ЖСК, в отличие от дольщиков, не имеют право требовать через суд каких-либо средств:

• ·на возмещение расходов,
• ·неустойки и компенсации морального вреда в случае задержки окончания строительства или «замораживания» дома.

Пайщик может надеяться только лишь на получение суммы паевого взноса, возврат же членских и вступительных взносов при выходе из состава ЖСК невозможен.

9. Даже если паевой взнос возвращен, а дом не сдан в эксплуатацию, то уступить право требования (цессия) с переводом долга невозможно. Причина: у члена жилищного кооператива нет права требовать передачи квартиры, так же как и нет права признать право собственности на долю в объекте, пусть даже незавершенном. В соответствии с п. 4 ст. 218 ГК РФ, право собственности у пайщика ЖСК на жилое помещение возникает лишь при членстве в организации, полной выплаты паевого взноса и сдачи объекта в эксплуатацию. Поэтому договоры уступки паевого взноса не могут быть правомочными, а значит, юридически необоснованны.Сделка, заключенная между пайщиком и лицом, желающим приобрести пай, считается мнимой, совершенной для вида, и не имеет правовых последствий.

10. Согласно ст. 121 ЖК РФ, для того чтобы стать членом ЖСК, следует соблюсти несколько условий:
1) Подать заявление о приеме в члены кооператива,
2) Получить решение о приеме в члены кооператива путем общего голосования на собрании членов организации,
3) Уплатить вступительный взнос.
Если не соблюдено хотя бы одно из условий или отсутствуют документы о членстве, то речи не может идти о членстве в ЖСК. Это положение действует и в случаях, когда паевой взнос внесён, но договор с ЖСК не заключен. Такие правоотношения являются не действительными.

11. Как правило, проверить финансовую и экономическую деятельность кооператива невозможно. Причина заключается в специфике внутренней работы организации: ЖСК в качестве юридического лица ведет бухгалтерский учет, но прибыли как таковой не извлекает. Деятельность «по смете» предполагает формирование доходной части из различных видов взносов: вступительных, членских, паевых и расходной части, направленной на строительство дома, а также текущие затраты. Паевые и другие взносы, которые уплачиваются в соответствии с положением, определенном уставом, иные дополнительные паи для расходов по строительной смете, отражаются с применением счета 86 «Целевое финансирование».

12. Ст.218 ГК РФ определяет, когда возникает право собственности на жилую недвижимость. В случае заключения ДДУ руководствуются п.1 этой статьи, в случае же заключения договора об участии в ЖСК используют п.4. Участнику долевого строительства, который заключил ДДУ, достаточно получить акт приема-передачи для регистрации права собственности. При этом у него должны быть на руках следующие документы:

• ДДУ,
• платежные документы,
• справка об отсутствии претензии.

Примечание. В отношении с жилищно-строительным кооперативом, помимо акта приема-передачи жилья, следует получить еще справку о полной выплате пая в ЖСК. Этот документ является правоустанавливающим документом на квартиру. Проверьте, чтобы справка содержала данные о членстве в ЖСК:

1. Ф.и.о.
2. Дата вступления в кооператив.
3. Реквизиты протокола общего собрания членов кооперативной организации о приеме в члены пайщиков ЖСК.
4. Сведения о размере и дате полной выплаты паевого взноса.
5. Описание недвижимости, за которую уплачен пай: адрес, номер квартиры, площадь квартиры, в том числе и жилая площадь, за которую выплачен пай.
6. Подпись, фамилия и инициалы председателя (секретаря, иного лица).
7. 7. Оттиск печати кооператива.

Если в ТСЖ справку не выдают, то обращайтесь в суд с исковым требованием об установлении юридического факта возникновения права собственности на недвижимое имущество (ст. 264-266 ГПК РФ).

Документы для регистрации договора с жилищно-строительным кооперативом в Росрегистрации:

1. Договор об участии в ЖСК.
2. Документ приема-передачи от ЖСК (2 оригинала +копия).
3. Квитанция о выплате пая.
4. Справка о полном выплате паевых взносов (полном расчете) в ЖСК.
5. Кадастровый паспорт на квартиру.
6. Документ, подтверждающий членство в ЖСК.
7. Заявление, завизированное подписью председателя Правления ЖСК.

Если Вы твердо приняли решение стать членом ЖСК, то необходимо убедиться в том, что Вы действительно являетесь пайщиком. Вместе с договором ЖСК, финансовым документом об уплате взноса и справки о том, что кооперативная организация не имеет к Вам претензий по оплате, потребуйте другие документы:

• Устав ЖСК,
• разрешение на строительство,
• проектная декларация,
• свидетельство о праве собственности (аренды) земли, на которой строится дом,
• данные о включении жилищно-строительного кооператива в реестр кооперативных организаций (ЖНК),
• порядок получения жилплощади и дополнительных денежных выплат в виде взносов,
• расписка, подтверждающая получение заявления о вступлении в ЖСК с отметкой о принятии Вас в члены кооператива на копии этого заявления или заверенной выписки из решения общего собрания членов организации.

Защита прав дольщиков