О признании недействительным протокола общего собрания жильцов - Прочие исковые дела - судья Дмитриева Любовь Владимировна

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

07 февраля 2011 года

Ново-Савиновский районный суд города Казани в составе:

Председательствующего судьи Дмитриевой Л.В.

При секретаре Еналеевой Л.Р.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску Хадиуллина А.Р. и Хадиуллиной К.Г. к Обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания <данные изъяты> о признании протокола общего собрания собственников помещений по выбору управляющей компании для управления многоквартирным домом и договора на обслуживание жилого помещения недействительными,

Истцы обратились в суд с иском к ответчику о признании протокола общего собрания собственников помещений по выбору управляющей компании для управления многоквартирным домом от (дата) и договора на обслуживание жилого помещения от (дата) недействительными, указывая, что являются собственниками по (__) доли квартиры (адрес) (адрес).

В (дата) году ответчик, предъявляя мировому судье судебного участка № (адрес) исковое заявление о взыскании с них задолженности по коммунальным платежам, представил протокол общего собрания собственников помещений указанного дома от (дата) и реестр собственников помещений многоквартирного дома (адрес) (адрес).

На основании протокола общего собрания собственников помещений по выбору управляющей компании для управления многоквартирным домом (адрес) (адрес) от (дата) принято решение об избрании способа управления жилым домом - управление организацией ООО «Управляющая компания <данные изъяты> Этим же протоколом собрания всех собственников помещений обязали заключить договор на обслуживание помещений с данной организацией.

В протоколе от (дата) указано, что за выбор управляющей компании ООО УК <данные изъяты> проголосовало (__) человек, обладающих (__) % голосов от общего числа голосов.

Однако, на собрании (дата) они не присутствовали, не голосовали, о дне проведения собрания ответчик не уведомил надлежащим образом собственников жилых помещений.

В ходе бесед с жильцами дома им стало известно, что в реестре собственников помещений под номерами квартир, собственниками которых являются другие лица, голосовало ООО « <данные изъяты>», которые на момент голосования не имели никакого отношения к данным жилым помещениям, а потому не были правомочны голосовать на общем собрании собственников.

Реестр собственников помещений оформлен в нарушение Устава и норм Жилищного кодекса РФ, в реестре отсутствует дата составления, он не пронумерован, не прошнурован, подписи имеются только (__) человек, вместо указанных в протоколе общего собрания (__) человек. В реестре не указана доля каждого собственника и количество голосов, которым обладает каждый собственник в соответствии с площадью помещений, а потому невозможно рассчитать кворум при голосовании.

Протоколом от (дата) всех собственников помещений дома (адрес) (адрес) обязали заключить с ответчиком договор на обслуживание квартир, однако, условия данного договора на собрании не обсуждались, в протокол не занесены, что является нарушением ст. 162 ЖК РФ.

Он - Хадиуллин А.Р. как собственник (__) доли квартиры (адрес) (адрес) протокол общего собрания не подписывал, договор на обслуживание квартиры не заключал.

Она - Хадиуллина К.Г. - собственник (__) доли указанной квартиры при регистрации по месту проживания в (дата) года узнала, что управление жилым домом осуществляет ООО УК <данные изъяты> и при прописке в квартиру ее попросили подписать документ, который впоследствии оказался реестром собственников многоквартирного дома и договор на обслуживание квартиры. Кроме того, еще до создания и выбора управления домом организацией ООО УК <данные изъяты> а именно в (дата) года Хадиуллину К.Г. обязали уплатить коммунальные услуги в сумме (__) руб. а в случае отказа от уплаты, ответчик отказывал в регистрации по месту жительства.

Просят признать протокол общего собрания собственников помещений (__) от (дата) по выбору управляющей компании ООО УК <данные изъяты>» и договор на обслуживание жилого помещения от (дата) недействительными.

Представитель ответчика ООО «Управляющая компания <данные изъяты> иск не признал, пояснил, что на собрании, состоявшемся (дата) участвовало (__) квартир, что является более (__) % жилых помещений, обладающих (__) % голосов. Всего в жилом доме (адрес) (адрес) (__) квартиры. При голосовании на собрании (дата) в основу брался реестр собственников помещений в многоквартирном доме, в котором собственники квартир подписывались при принятии решения о выборе управляющей компании ООО УК <данные изъяты> и заключении договора на обслуживание жилых помещений. Пояснил, что ООО «УК <данные изъяты> существует с (дата) года и плата за коммунальные услуги с жильцов производится с (дата) года - с момента заключения договоров на обслуживание квартир, в том числе и договор с истицей.

Выслушав истцов, представителя ответчика, допросив свидетеля, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему.

Согласно ст. 45 Жилищного кодекса РФ. собственники помещений в многоквартирном доме обязаны ежегодно проводить годовое общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме. Сроки и порядок проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, а также порядок уведомления о принятых им решениях устанавливается общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме.

2. Проводимые помимо годового общего собрания общие собрания собственников помещений в многоквартирном доме являются внеочередными. Внеочередное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме может быть созвано по инициативе любого из данных собственников.

3. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме правомочно (имеет кворум), если в нем приняли участие собственники помещений в данном доме или их представители, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов. При отсутствии кворума для проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть проведено повторное общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме.

4. Собственник, по инициативе которого созывается общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме, обязан сообщить собственникам помещений в данном доме о проведении такого собрания не позднее чем за десять дней до даты его проведения. В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должно быть направлено каждому собственнику помещения в данном доме заказным письмом, если решением общего собрания собственников помещений в данном доме не предусмотрен иной способ направления этого сообщения в письменной форме, или вручено каждому собственнику помещения в данном доме под роспись либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.

5. В сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме должны быть указаны:

1) сведения о лице, по инициативе которого созывается данное собрание;

2) форма проведения данного собрания (собрание или заочное голосование);

3) дата, место, время проведения данного собрания или в случае проведения данного собрания в форме заочного голосования дата окончания приема решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, и место или адрес, куда должны передаваться такие решения;

4) повестка дня данного собрания;

5) порядок ознакомления с информацией и (или) материалами, которые будут представлены на данном собрании, и место или адрес, где с ними можно ознакомиться.

В соответствии со ст. 46 ЖК РФ. решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, принимаются большинством голосов от общего числа голосов принимающих участие в данном собрании собственников помещений в многоквартирном доме, за исключением предусмотренных пунктами 1 - 3.1 части 2 статьи 44 настоящего Кодекса решений, которые принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме оформляются протоколами в порядке, установленном общим собранием собственников помещений в данном доме.

2. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме не вправе принимать решения по вопросам, не включенным в повестку дня данного собрания, а также изменять повестку дня данного собрания.

3. Решения, принятые общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме, а также итоги голосования доводятся до сведения собственников помещений в данном доме собственником, по инициативе которого было созвано такое собрание, путем размещения соответствующего сообщения об этом в помещении данного дома, определенном решением общего собрания собственников помещений в данном доме и доступном для всех собственников помещений в данном доме, не позднее чем через десять дней со дня принятия этих решений.

4. Протоколы общих собраний собственников помещений в многоквартирном доме и решения таких собственников по вопросам, поставленным на голосование, хранятся в месте или по адресу, которые определены решением данного собрания.

5. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в установленном настоящим Кодексом порядке, по вопросам, отнесенным к компетенции такого собрания, является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе для тех собственников, которые не участвовали в голосовании.

6. Собственник помещения в многоквартирном доме вправе обжаловать в суд решение, принятое общим собранием собственников помещений в данном доме с нарушением требований настоящего Кодекса, в случае, если он не принимал участие в этом собрании или голосовал против принятия такого решения и если таким решением нарушены его права и законные интересы. Заявление о таком обжаловании может быть подано в суд в течение шести месяцев со дня, когда указанный собственник узнал или должен был узнать о принятом решении. Суд с учетом всех обстоятельств дела вправе оставить в силе обжалуемое решение, если голосование указанного собственника не могло повлиять на результаты голосования, допущенные нарушения не являются существенными и принятое решение не повлекло за собой причинение убытков указанному собственнику.

7. В многоквартирном доме, все помещения в котором принадлежат одному собственнику, решения по вопросам, относящимся к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принимаются этим собственником единолично и оформляются в письменной форме. При этом положения настоящей главы, определяющие порядок и сроки подготовки, созыва и проведения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, не применяются, за исключением положений, касающихся сроков проведения годового общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме.

Как следует из ст. 47 ЖК РФ. решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может быть принято без проведения собрания (совместного присутствия собственников помещений в данном доме для обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование) путем проведения заочного голосования - передачи в место или по адресу, которые указаны в сообщении о проведении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

2. Принявшими участие в общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме, проводимом в форме заочного голосования, считаются собственники помещений в данном доме, решения которых получены до даты окончания их приема.

3. В решении собственника по вопросам, поставленным на голосование, должны быть указаны:

1) сведения о лице, участвующем в голосовании;

2) сведения о документе, подтверждающем право собственности лица, участвующего в голосовании, на помещение в соответствующем многоквартирном доме;

3) решения по каждому вопросу повестки дня, выраженные формулировками "за", "против" или "воздержался".

Согласно ст. 48 ЖК РФ. правом голосования на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, поставленным на голосование, обладают собственники помещений в данном доме. Голосование на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме осуществляется собственником помещения в данном доме как лично, так и через своего представителя.

2. Представитель собственника помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме действует в соответствии с полномочиями, основанными на указаниях федеральных законов, актов уполномоченных на то государственных органов или актов органов местного самоуправления либо составленной в письменной форме доверенности на голосование. Доверенность на голосование должна содержать сведения о представляемом собственнике помещения в соответствующем многоквартирном доме и его представителе (имя или наименование, место жительства или место нахождения, паспортные данные) и должна быть оформлена в соответствии с требованиями пунктов 4 и 5 статьи 185 Гражданского кодекса Российской Федерации или удостоверена нотариально.

3. Количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме, пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

4. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме может осуществляться посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

5. Голосование по вопросам повестки дня общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, проводимого в форме заочного голосования, осуществляется только посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование.

6. При голосовании, осуществляемом посредством оформленных в письменной форме решений собственников по вопросам, поставленным на голосование, засчитываются голоса по вопросам, по которым участвующим в голосовании собственником оставлен только один из возможных вариантов голосования. Оформленные с нарушением данного требования указанные решения признаются недействительными, и голоса по содержащимся в них вопросам не подсчитываются. В случае, если решение собственника по вопросам, поставленным на голосование, содержит несколько вопросов, поставленных на голосование, несоблюдение данного требования в отношении одного или нескольких вопросов не влечет за собой признание указанного решения недействительным в целом.

Согласно ст. 161 ЖК РФ. управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме;

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1 ст. 162 ЖК РФ. договор управления многоквартирным домом заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания.

Согласно ст. 44 ЖК РФ. общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом.

2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:… выбор способа управления многоквартирным домом;

Из представленного ответчиком протокола (дата) усматривается, что собственники многоквартирного дома (адрес) (адрес) избрали способ управления - управляющей компанией ООО УК <данные изъяты> с которым заключили договор управления жилым домом.

В (дата) ООО УК <данные изъяты> предъявило мировому судье судебного участка № (адрес) исковое заявление к Хадиуллиным А.Р. и К.Г. - собственникам по (__) доли квартиры (адрес) (адрес) о взыскании задолженности по коммунальным платежам, приложив к исковому заявлению протокол (__) общего собрания собственников в многоквартирном жилом доме от (дата), договор на обслуживание квартиры от (дата) и реестр собственников жилых помещений указанного дома, составленный на трех листах, однако в нарушение жилищного законодательства РФ не прошитый и непронумерованный, а также не подписанный председателем и секретарем собрания. И именно с этого момента истцам стало известно о существовании спорных документов.

Согласно протоколу (__) общего собрания собственников помещений дома (адрес) (адрес) от (дата) принято решение об избрании способа управления жилым домом - управление управляющей компанией ООО УК <данные изъяты> и всех собственников указанного жилого дома обязали заключить с этой управляющей организацией договор на обслуживание квартир и предоставление коммунальных услуг, которые заключены в (дата) году, тогда как спорный документ был принят (дата).

В протоколе указано, что «за» выбор управляющей компании ООО УК « <данные изъяты>» проголосовало (__) человек ( (__) % от общего числа голосов); «против» - « (__)» голосов; «воздержались» - « (__) голосов.

В соответствии со ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, в компетенцию которого входит вопрос о принятии решения о выборе способа управления. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме ( ч.2 ст. 36 ЖК РФ ). Жилищный кодекс РФ гарантировал каждому собственнику принимать совместные решения в вопросах распоряжения общим имуществом в многоквартирном доме. Решение принимается большинством голосов от общего числа голосов, принимающих участие в данном собрании собственников помещения в многоквартирном доме ( при наличии кворума). Ст. 48 ЖК РФ гласит, что количество голосов, которым обладает каждый собственник помещения в многоквартирном доме на общем собрании собственников помещений в данном доме пропорционально его доле в праве общей собственности на общее имущество в данном доме.

Согласно протоколу (__) общего собрания собственников дома (адрес) (адрес) от (дата), на собрании, проводившемся по адресу: (адрес) присутствовали (__) человек - собственников помещений, обладающих (__) % голосов от общего числа голосов. Установлено, что кворум имеется.

Однако, из представленного ответчиком реестра собственников помещений, который брался в основу при голосовании и где подписывались участники собрания, невозможно установить собственниками каких долей (кв.м.) являются указанные лица и невозможно рассчитать необходимый кворум для голосования, поскольку представитель ответчика при подаче иска мировому судье предъявил реестр, составленный на 3 листах, а при рассмотрении настоящего иска к материалам дела приобщен реестр собственников, составленный на 4 листах, однако, в нарушение Жилищного кодекса РФ, данный документ не пронумерован, не прошнурован и не скреплен подписями и печатью председателя собрания и секретаря. Представленный в судебное заседание 4 лист реестра по мнению ответчика был ими утерян.

Кроме того, в реестре собственников помещений многоквартирного дома (адрес) (адрес) за квартиры под номерами: (__) ( (__) квартир) указанного жилого дома голосовало ООО <данные изъяты>», которое никакого отношения к собственности данных квартир не имеет, поскольку в соответствии с актами приема - передачи квартир, ЗАО <данные изъяты>» - инвестор передал ООО <данные изъяты>» - соинвестору указанные квартиры для производства отделочных работ, а не в собственность. В соответствии с п. 1 актов приема - передачи, настоящий акт не является актом приема - передачи квартиры в собственность и не является основанием для регистрации права собственности соинвестора - ООО « <данные изъяты>» на квартиры.

На (дата) квартиры: (__) были в собственности физических лиц, что подтверждается материалами дела, однако, ООО « <данные изъяты> не имея права голоса и права собственности на эти квартиры и другие (__) квартир в доме (адрес) (адрес), проголосовало «за» выбор управления жилым домом управляющей компанией ООО « <данные изъяты>», тем самым увеличив количество голосовавших собственников жилых помещений, хотя право собственности на указанные квартиры на момент проведения собрания было зарегистрировано за физическими лицами на основании правоустанавливающих документов, что подтверждается письменными материалами дела и показаниями допрошенного свидетеля Блиновой С.Н. данных ею при рассмотрении дела мировым судьей (протокол судебного заседания от (дата) л.д. (__)), свидетеля Гусевой Н.А. в судебном заседании по настоящему иску от (дата) (л.д. (__)).

Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии необходимого кворума - количества голосов собственников занимаемой площади на основании правоустанавливающего документа. Без определения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме невозможно определить общую площадь присутствующих и правомочность созываемого собрания и тем более произвести подсчет голосов от метража занимаемой площади собственниками.

При проведении собрания и принятия оспариваемого протокола нарушены были требования ЖК РФ, а именно инициатор проведения общего собрания - ООО «Управляющая компания « <данные изъяты>», по инициативе которого проводилось собрание по другому адресу ( (адрес)), не сообщило собственникам помещений в данном доме о проведении собрания за десять дней до его проведения, о чем не был также поставлен в известность каждый собственник персонально под роспись. Из представленных ответчиком документов невозможно установить форму проведения собрания и форму голосования, что является грубым нарушением п. 5 ст. 45 ЖК РФ. как и невозможно подсчитать процент голосов в соответствии со ст. 136 ч.1 ЖК РФ, отсутствует количество голосов собственников занимаемой площади на основании правоустанавливающих документов, за собственников квартир голосовало не имеющее к данным квартирам отношение ООО « <данные изъяты>». А без определения доли в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме невозможно определить общую площадь присутствующих и правомочность созываемого собрания. С учетом данных обстоятельств, суд приходит к выводу, что отсутствующие и не извещенные собственники, в том числе и истицы, имеющие право голосования на общем собрании собственников жилого дома (адрес) (адрес), могли повлиять на результаты голосования и соответственно на принятое решение, чем нарушены жилищные права и интересы истцов как собственников.

Как пояснили истцы в судебном заседании и допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеля Назмиева К.Р. - собственница квартиры (__) указанного дома, о проведении собрания (дата) им ничего не было известно, никакого уведомления о проведении собрания собственникам квартир не вручалось. Кроме того, свидетель Назмиева К.Р. показала, что подпись в реестре собственников квартир напротив номера ее квартиры ставила не она, поскольку при проведении собрания она не участвовала, за управляющую компания ООО УК « <данные изъяты>» не голосовала и узнала об этой компании от истцов при вызове в судебное заседание в качестве свидетеля.

Суд приходит к выводу о признании недействительным договора на обслуживание квартиры истцов (__) (адрес) (адрес) (адрес) (адрес) от (дата), поскольку на момент заключения данного договора ООО «Управляющая компания « <данные изъяты>» была не правомочна заключать данный договор, поскольку согласно Выписки из Единого государственного реестра юридических лиц, ООО «УК « <данные изъяты>» зарегистрировано в качестве юридического лица с (дата), а обслуживание указанного жилого дома ООО «УК « <данные изъяты>» вправе было осуществлять только с момента выбора данной организации собственниками помещений в указанном жилом доме, а именно не ранее (дата). Кроме того, данный договор был подписан истицей Хадиуллиной К.Р. как собственницей (__) доли указанной квартиры при регистрации ее по месту жительства, а вторым собственником указанной квартиры Хадиуллиным А.Р. вообще подписан не был.

Как пояснили истцы в судебном заседании и допрошенный свидетель Назмиева К.Р. плата за коммунальные услуги предъявлялась к оплате по счетам ООО «УК « <данные изъяты>» с (дата) года, тогда как управление жилым домом данной организацией было утверждено протоколом общего собрания от (дата), а потому ответчик на (дата) год был не вправе взимать с собственников плату за коммунальные услуги, однако в нарушение Жилищного кодекса РФ такая плата с жильцов взималась, что не оспаривал представитель ответчика в судебном заседании.

Доводы представителя ответчика о пропуске истцами срока исковой давности необоснованны, поскольку истцам о проведенном собрании и выбору управляющей компании ООО «УК « <данные изъяты>» стало известно только при подаче ответчиком иска мировому судье о взыскании с Хадиуллиных А.Р. и К.Г. задолженности за коммунальные услуги, а именно в (дата) года и с этого времени должен исчисляться срок для обжалования протокола.

Учитывая изложенного и руководствуясь ст. ст. 12, 56, 194, 198 ГПК РФ, суд

Признать протокол (__) общего собрания собственников дома (адрес) (адрес) от (дата) о выборе управляющей компании ООО «Управляющая компания « <данные изъяты>» для управления многоквартирным домом недействительным.

Признать договор (__) на обслуживание жилого помещения от (дата), заключенный между ООО «Управляющая компания « <данные изъяты>» и Хадиуллиной К.Г. недействительным.

Решение может быть обжаловано в Верховный суд РТ через Ново-Савиновский районный суд города Казани в течение 10 дней.

Копия верна. Судья. Решение вступило в силу на осн. Кассац. определения ВС РТ от 10.03.2011 г.