: /
К договору купли-продажи жилья применимы общие нормы законодательства относительно сделок с имуществом. Но некоторые нюансы характерны исключительно для недвижимости. Как в 2016 году формируется договор купли-продажи квартиры?
Договорам о приобретении недвижимости принадлежит значительная часть хозяйственного оборота не только в деятельности юридических лиц, но и в гражданском обороте.
Данному договору присущи основные черты сделки купли-продажи. Но вместе с тем существуют определенные особенности.
Таковые обрели особое значение после некоторых изменений законодательства относительно сделок с недвижимым имуществом. Как в 2016 году правильно оформить договор о купле-продаже квартиры?
Купля-продажа квартиры подразумевает, что одна из сторон передает квартиру в собственность иной стороне за предварительно согласованную плату.
Участниками сделки выступают продавец и покупатель, какие могут являться как юридическими лицами, так и физическими. Составляя соглашения подобного рода, следует учитывать изменения законодательства от 1.03.2013.
Теперь нет необходимости регистрировать договора в осреестре. Договор купли-продажи квартиры считается действующим от момента его подписания. егистрации подлежит лишь переход права собственности.
При желании участники сделки могут привлечь к составлению соглашения нотариуса. Бланк данного соглашения можно скачать здесь .
Но обязательное нотариальное заверение договора купли-продажи требуется лишь в определенных случаях. В целом же достаточно простого письменного договора, подписанного сторонами сделки.
Что нужно знатьКак правило, стандартный бланк договора о купле-продаже квартиры не может предугадать всех нюансов процедуры. Потому типовую форму следует использовать лишь как основу, дополняя ее необходимыми данными.
Готовый документ не должен содержать ошибки, иначе можно попросту лишиться жилья или денежных средств. Самая часто встречающаяся ошибка это указание неполной стоимости.
Продавец таким образом пытается сэкономить на налоге. Часто покупатель идет навстречу. Но риски при этом достаточно велики для обоих участников.
Если покупатель откажется выплачивать устно оговоренную стоимость, то истребовать ее не получиться даже через суд. Значение имеют только документально подтвержденные сведения.
Если покупатель пожелает расторгнуть договор при наличии веских оснований, то обратно он может потребовать лишь сумму, указанную в договоре.
Еще один нюанс это юридическая чистота сделки. Приобретение жилья, на которое могут претендовать иные лица, грозит длительными судебными разбирательствами.
В лучшем случае суд может обязать продавца вернуть уплаченные средства, в худшем – квартира возвратится законному владельцу без возмещения.
Из этой же сферы можно выделить вопрос о подлинности документов. Перед заключением сделки следует убедиться, что продавец является действительно собственником или законным представителем.
Важно, что если сделка осуществляется представителем, то в договоре это обязательно отображается. При этом указываются данные доверенности. и таковая становится приложением договора.
Если после подписания договора продавец не сразу съезжает, то в договоре желательно расписать, с какого момента квартира переходит в собственность, кто будет оплачивать коммунальные услуги, какова ответственность продавца за порчу проданного имущества.
Также важно согласовать, какие обязательства примут на себя стороны сделки в случае признания ее недействительной.
Необходимо прописать и такой момент, что в случае расторжения договора купли-продажи стороны обязаны вернуть полученное по договору.
Исполненные обязательства не аннулируются при расторжении соглашения. Поэтому вернуть квартиру через расторжение договора вследствие неуплаты возможно исключительно через суд .
Назначение документаОсновным назначением договора купли-продажи (ДКП) квартиры является подтверждение передачи права собственности на объект в обмен на денежные средства.
Но также договором определяются действия сторон, их права и обязанности. Это обуславливает необходимость правильного составления документа с учетом малейших нюансов сделки.
Из содержания договора должно быть максимально понятно, что продается, кем, кому, по какой цене, на каких условиях.
Договор, который не содержит необходимых сведений или дозволяет трактовать их двояко, не может считаться действительным. В случае судебных споров он признается не заключенным, а сама сделка ничтожной.
В настоящее время регистрируется только право собственности, приобретеное по договору купли-продажи квартиры. Требования к регистрации определены ФЗ №122 от 21.07.1997 .
По сути, регистрирующий орган официально признает право гражданина на объект недвижимости. егистрация являет собой занесение надлежащей записи в ЕГ Н (ранее ЕГ П).
Заявитель получает документ, подтверждающий наличие зарегистрированных прав на конкретный объект.
До июля 2016 года выдавалось свидетельство, сейчас правоподтверждающим документов является выписка из ЕГ Н. егистрация осуществляется в течение восемнадцати дней с момента подачи заявления в осреестр.
Если подаются нотариально заверенные документы, регистрационная процедура занимает пять дней, поскольку данные считаются проверенными по умолчанию.
Образец договора купли-продажи автомобиля между физическими лицами в 2016 году, читайте здесь .
При обращении в осреестр или МФЦ для регистрации права собственности на квартиру подаются следующие документы:
Требовать иных документов осреестр не вправе. Все документы подаются в двух экземплярах – оригинал и копия. Стоимость регистрации составляет одну тысячу рублей.
Нотариального заверения договора купли-продажи не требуется. Но здесь есть некоторая оговорка, если продавец является единоличным собственником жилья либо квартира является общей совместной собственностью.
В случае, когда имеет место долевая собственность, любые сделки относительно дарения. мены. купли, продажи жилой недвижимости подлежат нотариальному заверению.
То есть обязательно заверяется договор купли-продажи доли квартиры. Общая долевая собственность предполагает наличие нескольких собственников, которые имеют одно свидетельство о праве собственности на всех.
Еще одно новшество от 2.06.2016 это обязательное нотариальное заверение сделок с жильем, принадлежащим несовершеннолетнему лицу.
Таким образом, лишь небольшой процент всех сделок по продаже недвижимости обходится без участия нотариуса. Например, когда объект принадлежит одному совершеннолетнему гражданину.
Хотя в такой ситуации привлечение нотариуса может осуществляться на добровольных началах с целью повышения чистоты сделки.
Сколько стоит сделкаВо сколько обойдется оформление сделки у нотариуса? Законодателем определены тарифы относительно нотариального заверения документов, для которых обязательная нотариальная форма не является требованием.
асценки за нотариальное заверение при отчуждении недвижимости зависят от суммы сделки, они таковы:
До 10 млн. рублей при продаже родственникам
3 тысячи рублей плюс 0,2 % от оценочной стоимости объекта
Более 10 млн. рублей (родственникам)
23 тысячи рублей плюс 0,1 % от оценки, но не более 50 тысяч рублей
До 1 млн. рублей при продаже иным лицам
3 тысячи рублей плюс 0,4 % от суммы сделки
От 1 млн. до 10 млн. рублей (иным лицам)
7 тысяч рублей плюс 0,2 %
Более 10 млн. рублей (иным лицам)
25 тысяч рублей плюс 0,1 % от стоимости объекта, но не более 100 тысяч рублей
Что касается договоров, подлежащих обязательному заверению нотариусом, то единственное упоминание можно встретить в Налоговом Кодексе – «За совершение нотариальных действий нотариусами … на совершение нотариальных действий … пошлина уплачивается в следующих размерах: за удостоверение договоров, предмет которых подлежит оценке, если такое удостоверение обязательно в соответствии с законодательством оссийской Федерации, — 0,5 % суммы договора, но не меньше 300 рублей и не более 20 тысяч рублей».
К остальным расходам по сделке купли-продажи относятся:
Сбор необходимых документов
Около 500 рублей
егистрация права собственности
1 000 рублей
Получение нотариального согласия супруга
По нотариальным тарифам
От 50 до 100 тысяч рублей
Кто оплачивает – продавец или покупательСделка купли-продажи неизменно сопровождается накладными расходами. Они могут составить весьма значительную сумму. Кто должен их оплачивать?
Пакет документов, необходимых для продажи квартиры, собирает продавец, и он же оплачивает траты. егистрация перехода права собственности оплачивается покупателем.
Если стороны для расчетов арендуют банковскую ячейку, то расходы оплачиваются пополам. Но за проверку подлинности денежных купюр платит покупатель.
При обращении к риэлтору оплачивает услуги обратившаяся сторона. Порядок несения расходов можно прописать в договоре. При этом стороны могут самостоятельно определить, кто осуществляет оплату расходов по сделке.
В целом законодатель не ограничивает участников в согласовании финансовых сторон. Если стороны решат, что все расходы несет продавец, то он и оплачивает и наоборот. Нарушения в этом нет.
Можно ли его расторгнутьасторгнуть договор купли-продажи квартиры можно, как и любой другой договор, но при определенных условиях. Так невозможно расторжение договора по инициативе одной стороны без наличия веских оснований.
Односторонний отказ от договора осуществляется через суд. При этом отказ должен быть аргументирован. Другой важный аспект это расторжение договора в той же форме, в какой он заключался.
Письменный договор расторгается простым письменным соглашением. В случае, когда договор нотариально заверен, нотариус должен заверить и соглашение о расторжении.
Согласно ст.450 ГК расторгнуть договор купли-продажи квартиры можно при серьезных нарушениях договорных условий либо в случаях предусмотренных законом.
Серьезным нарушением считается причинение другой стороне существенного ущерба. Например, отказ от оплаты после подписания договора или отказ продавца в освобождении проданного жилья.
асторгаться договор может и при изменении обстоятельств. Например, обнаруживается незаявленный собственник или выявляется наличие обременений.
Нужно отметить, что до регистрации перехода права собственности расторгнуть договор проще, поскольку владельцем еще считается продавец. При обоюдном согласии сторонам достаточно подписать соглашение о расторжении ДКП.
После регистрации договор может расторгаться лишь до окончания срока его действия. Как только все обязательства по договору исполнены, он прекращает свое действие и расторжению не подлежит.
Кроме того расторжение договора после регистрации имущества не предполагает возврата исполненного по договору, если это не предусмотрено в условиях или дополнительном соглашении .
Сторона, желающая расторгнуть договор, письменно уведомляет об другую сторону. В течение тридцати дней, если условиями не предусмотрен иной срок, должен быть получен ответ.
При отсутствии ответа или отказе можно обращаться в суд с исковым заявлением. Доказать наличие нарушений конечно можно, но это отнимет много времени и сил.
Потому нужно заранее предусмотреть все нюансы в договоре, чтобы к судебным разбирательствам прибегать лишь в исключительных случаях.
Несмотря на кажущуюся простоту, договор купли-продажи не так однозначен. Нужно знать, где оформить договор и как сделать это правильно. Существует немало «подводных камней», знание таковых сбережет и нервы и деньги.
Нетипичные ситуации могут возникать, когда порядок расчетов предполагает оплату по частям. Иногда в договоре оговариваются не все условия, и приходится заключать дополнительное соглашение.
Порой стороны желают получить гарантии на этапе обсуждения предстоящей покупки и заключают предварительное соглашение .
Если между физическими лицамиДоговор о купле-продаже между физлицами оформляется в простой письменной форме. Нотариальное заверение потребуется лишь при продаже долевой собственности либо при принадлежности квартиры или ее части лицу несовершеннолетнему.
К основным требованиям при составлении договора является согласование всех существенных условий. Из особенностей следует отметить ситуацию, Когда от имени физлиц действуют представители.
При этом наличие доверенности обязательно. Доверенность юрлица заверяется подписью руководителя и печатью.
А вот доверенность лица физического непременно подлежит нотариальному заверению. В ином случае представитель не может заменять сторону договора на законных основаниях.
С использованием материнского капиталаДля приобретения квартиры могут использоваться средства материнского капитала. При этом в договоре обязательно указывается сумма сделки, срок ее погашения и из каких источников будет осуществляться оплата по договору.
Сам договор станет основанием для обращения покупателя в ПФ для получения средств на покупку жилья.
В остальном сделка приобретения жилья с использованием сертификата на материнский капитал не отличается от обыкновенной сделки купли-продажи недвижимости.
Точно также стороны согласуют свои права и обязанности, определяют возможную ответственность сторон за нарушение условий договора.
Необходимость дополнительного соглашенияПотребность оформления дополнительного соглашения возникает, когда требуется дополнить условия договора. До регистрации права собственности стороны могут составить новый договор.
Но если переход права собственности уже зарегистрирован, то договор становится основанием и официальным документом. Вносить исправления в него нельзя.
До исполнения условий договора (оплата не произведена) стороны вправе изменить условия договора дополнительным соглашением при обоюдном согласии.
Соглашение о расторжении договора купли-продажи квартиры оформляется в той же форме, что и договор, и считается действительным с момента подписания. Исполненный договор купли-продажи исправить нельзя.
С рассрочкой платежаЗакон не запрещает участникам сделки купли-продажи самостоятельно определять форму и порядок расчетов. Допускается оплата по договору в рассрочку .
Но важно при этом указать в договоре, что имеет место оплата в рассрочку. Необходимо указать период выплаты, периодичность, суммы платежей и дату последнего платежа.
Можно, и крайне желательно, составить график платежей. приложив его к договору в качестве неотъемлемого приложения.
Если покупатель нарушит условие о выплате платежей и просрочит таковые, продавец имеет полное право требовать возврата имущества. После того как вся сумма по договору оплачена квартира передается в собственность покупателя.
