Реферат: Заполняем акт о приеме-передаче основных средств

Мария Антонова, аудитор

Любому бухгалтеру всегда нужно обращать внимание на правильность составления первичной учетной документации. Сегодня в рубрике «Первичка» мы поговорим об особенностях заполнения акта о приеме-передаче основных средств.

Для целей бухгалтерского и налогового учетов все проводимые организацией хозяйственные операции, в том числе и связанные с приобретением объектов основных средств, должны оформляться оправдательными документами (ст. 9 Федерального закона от 21.11.96 № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете», п. 1 ст. 252 НК РФ). Эти документы служат первичными учетными документами, на основании которых ведется бухгалтерский и налоговый учет.

Налоговый кодекс РФ не содержит определения «первичные учетные документы». В связи с этим согласно положениям п. 1 ст. 11 НК РФ для целей налогообложения понятие «первичные учетные документы» следует определять в соответствии с законодательством о бухгалтерском учете (Письмо Минфина России от 24.04.2007 № 07-05-06/106).

Пунктом 2 ст. 9 Закона о бухгалтерском учете установлено, что первичные учетные документы принимаются к учету, если они составлены по форме, содержащейся в альбомах унифицированных форм первичной учетной документации, и только в случае заполнения всех обязательных реквизитов.

Основным документом, регламентирующим порядок оформления операций, связанных с принятием к учету основных средств, является Постановление Госкомстата России от 21.01.2003 № 7 «Об утверждении унифицированных форм первичной учетной документации по учету основных средств».

Данным Постановлением предусмотрено несколько унифицированных форм для документального оформления движения объектов основных средств в зависимости от их вида.

Так, для учета зданий (сооружений) предусмотрен акт о приеме-передаче здания (сооружения) (форма № ОС-1а), для остальных объектов основных средств — акт о приеме-передаче объекта основных средств (кроме зданий, сооружений) (форма № ОС-1), для учета групп объектов основных средств — акт о приеме-передаче групп объектов основных средств (кроме зданий, сооружений) (форма № ОС-1б).

Эти формы, как следует из их названия, применяются для оформления и учета операций приема, приема-передачи объектов основных средств внутри организации или между организациями для:

а) включения объектов в состав основных средств и учета их ввода в эксплуатацию (для объектов, не требующих монтажа, — в момент приобретения, для объектов, требующих монтажа, — после приема их из монтажа и сдачи в эксплуатацию), поступивших:

по договорам купли-продажи, мены, дарения, финансовой аренды (если основное средство находится на балансе лизингополучателя) и др.;

путем приобретения за деньги, изготовления для собственных нужд и ввода в эксплуатацию законченных строительством зданий (сооружений, встроенных и пристроенных помещений) в установленном порядке;

б) выбытия из состава основных средств при передаче (продаже, мене и пр.) другой организации.

Рассмотрим на примере порядок оформления самой распространенной формы акта — формы № ОС-1.

При этом следует иметь в виду, что, если организация приобрела основное средство в торговой сети, у изготовителя или изготовила самостоятельно, акт составляется в одном экземпляре. Его подписывают члены приемочной комиссии, назначенной приказом руководителя организации. Далее этот акт вместе с приложенной технической документацией передается в бухгалтерию организации.

Если основное средство переходит от одной организации к другой (при продаже, мене, передаче в уставный капитал и прочее), действует другой порядок. Акт составляется передающей стороной в двух экземплярах. Его утверждают руководители организации-получателя и организации-сдатчика. Один экземпляр остается у передающей стороны, второй вместе с технической документацией передается принимающей стороне.

ООО «Силена» приобрела у ООО «КоралЛифт» (изготовитель) по договору купли-продажи от 21.05.2007 № 13 лифт стоимостью 295 000 руб. в том числе НДС — 45 000 руб.

Согласно техническому паспорту дата выпуска лифта — 22.03.2007.

Установленный приказом генерального директора организации в целях бухгалтерского учета срок полезного использования лифта — 5 лет, норма амортизации — 1,67.

Согласно учетной политике организации амортизация по этой группе объектов начисляется линейным способом.

Начнем с так называемой шапки документа: это прежде всего номер и дата акта. Чаще всего учетной политикой организации предусматривается последовательная нумерация актов приемки-передачи объектов основных средств с начала года по всей организации. В случае же если организация крупная и имеет, например, несколько обособленных подразделений, приобретающих значительное количество объектов основных средств, то предусматривается нумерация в разрезе подразделений с присвоением кода подразделения.

Учетной политикой ООО «Силена» предусмотрено, что нумерация актов приемки-передачи объектов основных средств ведется в разрезе трех обособленных подразделений организации следующим образом:

1. Подразделение «Административное здание (адрес: г. Москва, пр-т Мира, д. 17/3)» — нумерация ведется последовательно с начала отчетного года, при этом после номера акта ставится буква «А» (№ ______-А).

2. Подразделение «Склад (адрес: Московская обл. г. Одинцово, ул. Промышленная, владение 8/2)» — нумерация ведется последовательно с начала отчетного года, при этом после номера акта ставится буква «С» (№ ______-С).

3. Подразделение «Торговый павильон (адрес: г. Москва, Ленинский пр-т, д.12)» — нумерация ведется последовательно с начала отчетного года, при этом после номера акта ставится буква «Т» (№ ______-Т).

Лифт был приобретен для установки в административном здании. С начала отчетного года это 29-й объект основных средств, приобретенный организацией. Таким образом, порядковый номер акта будет 29-А.

Дата акта должна соответствовать моменту принятия к учету основного средства (отражению по дебету счета 01 «Основные средства»).

Далее бухгалтером заполняются реквизиты организации-получателя (а именно: наименование, адрес, телефон, код по ОКПО организации), также указывается наименование структурного подразделения, в котором будет находиться принятый к учету объект основных средств.

Следующим важным моментом является перенесение данных из документа, на основании которого происходит прием ОС на учет, в акт. Им может быть, например, договор купли-продажи объекта основного средства, приказ руководителя о принятии к учету (ввода в эксплуатацию) основного средства, созданного самой организацией, или иной предусмотренный законодательством документ.

В рассматриваемом случае в акте должны быть указаны реквизиты договора купли-продажи.

Затем указывается наименование объекта основного средства, принимаемого к учету.

Обращаем внимание, что в этой строке необходимо указать полное наименование ОС с указанием марки и модели. Например, «Лифт 0,5 тонны ЛТ-9721».

Неполное заполнение бухгалтером указанных реквизитов может привести к нежелательным последствиям.

ООО «Интеллектуальное решение 3000» в период с января по июль 2006 г. были приобретены несколько крупных партий компьютеров. Бухгалтер, оформлявший акты по форме № ОС-1, не указал в них реквизиты договоров, на основании которых они были приобретены, а также в строке «Объект основных средств» он указывал «Компьютер», без отражения конкретной марки и модели.

В результате выездной налоговой проверки по налогу на прибыль за 2006 год налоговая инспекция не приняла в расходы для целей налогообложения сумму амортизации указанных компьютеров в размере 432 тыс. руб. поскольку в ходе проверки было невозможно сопоставить имеющиеся у организации первичные учетные документы (договоры купли-продажи) с унифицированными формами по приему к учету основным средствам. То есть, по мнению налоговых органов, отсутствовало документальное подтверждение понесенных расходов.

Организации пришлось дооформлять все акты по указанным объектам основных средств в соответствии с требованиями законодательства, подавать уточненные декларации по налогу на прибыль.

Теперь перейдем к заполнению первого раздела «Сведения о состоянии объекта основных средств на дату передачи» формы.

Раздел 1 заполняется на основании данных передающей стороны (организации-сдатчика), имеющих информационный характер для объектов основных средств, бывших в эксплуатации. В случаях приобретения объектов через торговую сеть, изготовления для собственных нужд раздел 1 не заполняется.

В нашем примере организация приобретает новый лифт у изготовителя, поэтому может не заполнять указанный раздел. Между тем не будет ошибкой проставление даты выпуска лифта, отраженной в техническом паспорте, а также стоимости приобретения лифта. По остальным строкам нужно проставить прочерки.

Далее следует заполнение самого важного второго раздела документа «Сведения об объекте основных средств на дату принятия к бухгалтерскому учету». Именно на основании указанных в нем данных организация будет отражать в учете основное средство, а также рассчитывать амортизацию по нему.

Это прежде всего первоначальная стоимость основного средства. В нашем примере это стоимость приобретения лифта, за исключением НДС. НДС не учитывается в стоимости объекта, поскольку наша организация является плательщиком этого налога и не осуществляет виды деятельности, освобожденные от обложения НДС, и соответственно имеет право на вычет полной суммы НДС, предъявленного поставщиком.

Следующий реквизит — срок полезного использования. Согласно Классификации основных средств, включаемых в амортизационные группы, утвержденной Постановлением Правительства РФ от 01.01.2002 № 1, лифты относятся к третьей амортизационной группе со сроком полезного использования свыше 3 лет до 5 лет включительно. В нашей ситуации приказом руководителя срок полезного использования установлен в пять лет. Соответственно ежемесячная норма амортизации составит 1,67%.

Также необходимо указать способ начисления амортизации. В нашем случае это линейный способ, который закреплен в учетной политике организации.

Переходим к третьему разделу «Краткая индивидуальная характеристика объекта основных средств». В нем записывается краткая характеристика приобретенного объекта ОС, в том числе его дополнительных приспособлений и принадлежностей, а также содержание драгоценных металлов (если у организации есть такие данные).

То есть акт должен содержать наименование, единицу измерения, количество и массу драгоценных металлов в принимаемом к учете оборудованию. Эти данные отражаются в первичной учетной документации на основании сведений о содержании драгоценных металлов, указанных в технической документации (например, в техническом паспорте), либо при отсутствии этих сведений — по данным организаций, разработчиков, изготовителей или на основе аналогов, расчетов.

В рассматриваемом примере на основании данных технического паспорта на лифт неизвестно, содержатся ли в нем драгоценные металлы. В таком случае, по нашему мнению, в акте допустимо сделать пометку, что содержание драгоценных металлов будет определено после списания и утилизации.

Теперь перейдем к заполнению третьей страницы акта. Для приемки такого технически сложного оборудования, как лифт, необходимо создание комиссии по приему-передаче объектов основных средств.

В ООО «Силена» создана на основании приказа руководителя от 28.12.2006 № 18 постоянно действующая комиссия, состоящая из техника и инженера. Председателем комиссии назначен главный инженер организации.

В результате осмотра, установки и испытания комиссия признала лифт соответствующим техническим условиям, не требующим какой-либо доработки, что и было отражено в акте.

Итак, незаполненным остался только последний раздел акта.

Обращаем внимание, что левая сторона данного раздела заполняется материально ответственным лицом и бухгалтером при выбытии данного основного средства.

Правую часть заполняет сотрудник организации, получивший по акту приема-передачи к договору купли-продажи или накладной данное основное средство. Далее акт подписывает материально ответственное лицо организации, которому на ответственное хранение поступил полученный объект. И одним из последних, проверив правильность заполнения всех реквизитов и подтверждая оформление инвентарной карточки, акт подписывает главный бухгалтер организации.

После этого заполненную унифицированную форму утверждает руководитель организации.

В заключение обращаем внимание, что при необходимости рассматриваемую форму можно дополнить новыми реквизитами (соответственно отразив это в учетной политике организации). А вот удалять существующие реквизиты ни в коем случае нельзя.

Отражение в учете передачи незавершенного строительства

1. Если генеральный подрядчик – заказчик строительства осуществляет передачу незавершенного производства, себестоимость которого складывается из проектной документации, то оно может быть реализовано. В бухучете выручку от продажи активов, учитываемых в составе остатков незавершенного производства, отнесите к прочим доходам по кредиту счета 91. Передачу активов, учитываемых в составе незавершенного производства, оформите актом (ст. 556 ГК РФ). Примерная форма акта представлена в файле ответа.
2. Порядок документального оформления операций, связанных с передачей завершенных строительных работ рассмотрен в файле ответа.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах Системы Главбух

В бухучете выручку от продажи имущества, учитываемого в составе остатков незавершенного производства . отнесите к прочим доходам по кредиту счета 91 . Запись сделайте на дату перехода права собственности на них к покупателю (п. 7 . 16 ПБУ 9/99). При этом стоимость остатков незавершенного производства спишите в дебет счета 91 «Прочие доходы и расходы» как прочие расходы (п. 11 . 19 ПБУ 10/99).

Продажу остатков незавершенного производства отразите следующими проводками:*

Дебет 62 Кредит 91-1
– отражена продажа остатков незавершенного производства;

Дебет 91-2 Кредит 68 субсчет «Расчеты по НДС»
– начислен НДС (если организация является плательщиком налога).

На момент передачи остатков незавершенного производства покупателю сделайте проводку:

Дебет 91-2 Кредит 20
– списана фактическая стоимость остатков незавершенного производства.

Передачу имущества, учитываемого в составе незавершенного производства, оформите актом (ст.556 ГКРФ ).

При расчете налога на прибыль сумму, вырученную от продажи имущества, учитываемого в составе остатков незавершенного производства, отразите в доходах от реализации в размере договорной стоимости без учета НДС (п.1 ст.248 . п.1 ст.249 НК РФ). А затраты, связанные с созданием имущества и с его реализацией, включите в состав расходов (подп.2 п.1 ст.268 НКРФ ).

Реализация имущества, в том числе учитываемого в составе незавершенного производства, признается объектом обложения НДС (подп.1 п.1 ст.146 и п.3 ст.38 НК РФ). Поэтому, если продавец является плательщиком НДС . в момент отгрузки (передачи) имущества или получения предоплаты по договору начислите этот налог (п.1 ст.167 НКРФ ).

Елена Попова, государственный советник налоговой службы РФ I ранга

2. Формы и справки:Акт приема-передачи объекта незавершенного строительства по договору купли-продажи

АКТ
приема-передачи объекта незавершенного строительства по договору купли-продажи

Закрытое акционерное общество «Альфа»в лице генерального директора Львова Александра Владимировича, действующего на основании устава (далее – Продавец), с одной стороны и общество с ограниченной ответственностью «Торговая фирма "Гермес"» в лице генерального директора Колесова Юрия Ивановича, действующего на основании устава (далее – Покупатель), с другой стороны, вместе именуемые Стороны, составили настоящий передаточный акт о нижеследующем.

В целях исполнения договора купли-продажи от 4 июня 2013 г.№ 20 Продавец передал, а Покупатель принял в собственность объект – незавершенное строительством здание производственного цеха по переработке давальческого сырья (инв. № 108, кадастровый номер земельного участка – 11:43:137522:0008, степень готовности – 30%), строительство которого производилось на основании разрешения Госархстройнадзора от 03.03.2009 № 678-
19.

Одновременно с объектом передаются: кадастровый паспорт, планы, схемы.

На момент подписания настоящего акта расчеты между Сторонами завершены.

Адреса и подписи сторон:

ЗАО «Альфа»
Адрес: 125008, г. Москва,
ул. Михалковская, д. 20
ИНН 7708123456, КПП 770801001
Р/с 40702810400000001111
в АКБ «Надежный»
К/с 30101810400000000222
БИК 044583222

Генеральный директор А.В. Львов

ООО «Торговая фирма "Гермес"»
Адрес: 125007, г. Москва,
ул. Коптева, д. 40
ИНН 7708123434, КПП 770801001
Р/с 40702810400000002233
в АКБ «Надежный»
К/с 30101810400000000222
БИК 044583222

Генеральный директор Ю.И. Колесов

Составление акта об оказании услуг (выполнении работ) обязательно, только если такое требование предусмотрено гражданским законодательством или заключенным договором . Такого мнения придерживается Минфин России (письмо от 13ноября 2009г. №03-03-06/1/750 ). В свою очередь Гражданский кодекс РФ прямо предписывает составлять акт об оказании услуг (выполнении работ) лишь при выполнении работ по договору строительного подряда (п.4 ст.753 ГКРФ ). О составлении акта упоминается и в статье 720 Гражданского кодекса РФ, которая распространяется на все виды договора подряда. Однако в ней сказано, что наряду с актом стороны могут составить и другой документ, удостоверяющий приемку.

Акты по гражданско-правовому договору можно составить следующим образом:*

В остальных случаях составлять акт не обязательно. Поэтому факт выполнения работ (оказания услуг) для целей бухучета и налогообложения может быть подтвержден иным документом (ч.1 ст.9 Закона от 6декабря 2011г. №402-ФЗ . п.1 ст.252 НКРФ ). Например, для договора перевозки факт оказания услуг подтверждается третьим экземпляром товарно-транспортной накладной. Если перевозка груза на грузовом автомобиле оплачивается заказчиком по повременному тарифу, то документом, подтверждающим факт выполнения услуг по перевозке, помимо товарно-транспортной накладной, является отрывной талон к путевому листу. Факт оказания услуг по договору комиссии подтверждается отчетом комиссионера (ст.999 ГКРФ ). По агентскому договору – отчетом агента (ст.1008 ГКРФ ). По договорам поручения (если это предусмотрено самим договором) – отчетом поверенного (абз.5 ст.974 ГКРФ ).

Вместе с тем, для признания расходов по договору при налогообложении акт может потребоваться и в случаях, не предусмотренных в гражданском законодательстве. В Налоговом кодексе РФ сказано, что акт нужен организациям, применяющим метод начисления, для признания материальных расходов по договорам на выполнение работ (оказание услуг) производственного характера (подп.п.п.6 п.1 ст.254 . п.2 ст.272 НК РФ). Аналогичные разъяснения содержатся в письме ФНС России от 29декабря 2009г. №3-2-09/279 .

Елена Попова. государственный советник налоговой службы РФ I ранга

Документальное оформление приемки-передачи работ

Приемка-передача работ по договору строительного подряда оформляется актом, подписанным заказчиком и подрядчиком. Такой порядок применяется независимо от длительности выполнения работ по договору. Это следует из положений пункта 4 статьи 753 Гражданского кодекса РФ.

Для оформления приемки-передачи работ организация может воспользоваться унифицированными формами документов, утвержденными постановлением ГоскомстатаРоссии от 11ноября 1999г. №100 . К ним относятся:*

• акт о приемке выполненных работ (форма №КС-2 ) (составляется на основании данных журнала учета выполненных работ по форме №КС-6а );
• справка о стоимости выполненных работ и затрат (форма №КС-3 );
• акт приемки законченного строительством объекта (форма №КС-11 ).

При этом такие документы должны содержать обязательные реквизиты . предусмотренные частью 2 статьи 9 Закона от 6 декабря 2011 г. № 402-ФЗ. Кроме того, их должен утвердить руководитель организации (ч.4 ст.9 Закона от 6декабря 2011г. №402-ФЗ ).

В акте о приемке выполненных работ (например, по форме №КС-2 ) приведите перечень работ, выполненных подрядчиком за отчетный период, с указанием их стоимости. Акт о приемке выполненных работ (например, по форме №КС-2 ) может быть составлен в двух случаях:

• при приемке заказчиком этапа работ, если поэтапная приемка предусмотрена условиями договора подряда;
• для определения стоимости выполненных подрядчиком работ за определенный промежуток времени с целью осуществления промежуточных расчетов, если такие выплаты предусмотрены условиями договора.

В первом случае подписание акта о приемке выполненных работ (например, по форме №КС-2 ) говорит о приемке выполненного этапа работ в соответствии с договором. Риск случайной гибели или повреждения результата работ переходит к заказчику (п.3 ст.753 ГКРФ ).

Во втором случае соглашением сторон следует предусмотреть, что составление акта о приемке выполненных работ (например, по форме №КС-2 ) не свидетельствует о приемке заказчиком результатов выполненных работ с переходом на него рисков случайной гибели или повреждения результатов работ. А также, что акты составляют только для проведения расчетов между сторонами. В этом случае такие документы носят промежуточный характер (п.18 информационного письма ВАСРФ от 24января 2000г. №51 ). Акты служат основанием для определения суммы очередного авансового платежа и заполнения справки о стоимости выполненных работ (например, по форме №КС-3 ), которая выставляется заказчику для оплаты.

При заполнении этих форм соблюдайте рекомендации, которые содержатся в постановлении ГоскомстатаРоссии от 11ноября 1999г. №100 .

Стоимость, указанная в акте о приемке выполненных работ (например, по форме №КС-2 ), может отличаться от стоимости, указанной в справке о стоимости выполненных работ (например, по форме №КС-3 ). В частности, в справке, помимо стоимости выполненных работ, отраженной в акте, могут быть внесены данные о стоимости оборудования, подлежащем оплате заказчиком, данные о котором в акт не заносят.

Приемку заказчиком завершенного строительством объекта оформите актом приемки законченного строительством объекта (например, по форме №КС-11 ).

Олег Хороший. государственный советник налоговой службы РФ III ранга

Передача объекта инвестору связана с выполнением определенной последовательности действий:*

• приемка застройщиком (техническим заказчиком) результатов работ от генподрядчика (подрядчика) ;
• подготовка объекта к эксплуатации ;
• получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию ;
• приемка завершенного строительством объекта инвестором .

Приемка работ от генподрядчика

Сдача-приемка результатов работ от генподрядчиказастройщику (техническому заказчику) оформляется актом, подписанным сторонами (ст.753 ГКРФ ). Сдачу-приемку выполненных строительно-монтажных работ производственного, жилищного, гражданского и других назначений оформите с помощью унифицированных бланков. Подробнее об этом см. Как отразить в бухучете и при налогообложении доходы подрядчика по договору строительного подряда .

Ситуация: в какие сроки застройщик (технический заказчик) обязан подписать акт приемки результатов работ от генподрядчика (подрядчика)*

Застройщик (технический заказчик), получивший сообщение подрядчика о готовности к сдаче результата выполненных по договору строительного подряда работ, обязан немедленно приступить к его приемке (п.1 ст.753 ГКРФ ). Конкретные сроки подписания акта приемки результатов работ в законодательстве не предусмотрены. Исключение составляют случаи приостановления или прекращения строительства: в таких ситуациях акт о приемке выполненной части работы нужно подписать в течение месяца (п.5.16.1 СНиП 12-01-2004, утвержденных постановлением Госстроя России от 19апреля 2004г. №70 ).

Если в договоре подобных положений нет, это не значит, что застройщик вправе оттягивать подписание акта на неограниченное время. Если обязательство не предусматривает срок его исполнения и не содержит условий, позволяющих определить этот срок, оно должно быть исполнено в разумный срок после возникновения (п.2 ст.314 ГКРФ ). При отсутствии сроков в договоре подрядчик (генподрядчик) может установить срок подписания в сопроводительном письме к переданному застройщику акту. Никаких ограничений на этот счет законодательство не содержит. Невыполнение указанных в акте сроков подрядчик (генподрядчик) может расценить как уклонение застройщика от подписания акта. Одностороннее подписание акта в этом случае законом не запрещено (ст.753 ГКРФ ).

Участие представителей госорганов

В предусмотренных законом или иными правовыми актами случаях в приемке результатов работ должны участвовать представители госорганов и органов местного самоуправления (п. 2 ст.753 ГКРФ ).

Ситуация: в каких случаях к приемке результатов работ по договору строительного подряда нужно привлечь представителей госорганов и органов местного самоуправления (mod = 112, id = 56001)

Требование об участии в сдаче-приемке результатов выполненных по договору строительного подряда работ представителей государственных органов содержится в СНиП 3.01.04-87 . утвержденных постановлением Госстроя СССР от 21апреля 1987г. №84 . а также в постановлении Совмина СССР от 23января 1981г. №105 (действует в части, не противоречащей действующему законодательству). Применительно к отдельным объектам недвижимости (например, объекты газификации, электрификации) существуют специальные правила приемки в эксплуатацию законченных строительством объектов (см. например, СНиП 42-01-2002 ).

Подготовка объекта к эксплуатации

Для подготовки объекта строительства к эксплуатации нужно выполнить перевод объектов на постоянные источники инженерно-технического обеспечения. Кроме того, в территориальных строительных нормах могут быть установлены дополнительные требования по подготовке объектов к эксплуатации.

Застройщик должен получить заключение о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации (если объект подлежит государственному строительному надзору). Для этого застройщик представляет в территориальное управление Госстройнадзора России извещение об окончании строительства. После проверки, не выявившей нарушения, ему выдадут заключение. Такие правила предусмотрены в пунктах 25–29 Порядка, утвержденного приказом Ростехнадзора от 26декабря 2006г. №1129 .

Приемка в эксплуатацию законченных строительством объектов осуществляется приемочными комиссиями. Приемочные комиссии для производственных объектов бюджетного финансирования назначаются министерствами и ведомствами – государственными заказчиками и соответствующими администрациями. Для объектов внебюджетного финансирования комиссию назначает организатор строительства (т. е. застройщик), который часто выполняет и функцию инвестора, или уполномоченный им технический заказчик. Такие разъяснения содержатся в письме Госстроя России от 5ноября 2001г. №ЛБ-6062/9 .

По результатам приемки результатов работ приемочная комиссия оформит акт. Обычно это акт по форме №КС-11 . утвержденный постановлением Госкомстата России от 30октября 1997г. №71а .

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию

Если для осуществления строительных работ ранее было получено разрешение на строительство, застройщику необходимо получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию . Такой вывод следует из части 2 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет:

• выполнение строительства объекта в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство ;
• соответствие построенного объекта градостроительному плану земельного участка, а также проектной документации .

Об этом сказано в части 1 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ.

Чтобы получить разрешение на ввод объекта строительства в эксплуатацию, застройщик должен обратиться в тот же орган, где он получал разрешение на строительство, с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта в эксплуатацию (ч.2 ст.55 Градостроительного кодексаРФ ). Наименование органа, в который следует обратиться, содержится в региональных или местных документах. Например, в Коломенском муниципальном районе Московской области такое разрешение выдает местная администрация (п.3.1 Положения, утвержденного постановлением администрации Коломенского района Московской области от 18августа 2009г. №1139 ).

К заявлению приложите:

• правоустанавливающие документы на земельный участок (например, договор аренды);
• градостроительный план земельного участка;
• разрешение на строительство ;
• акт приемки объекта капитального строительства (обычно это форма № КС-11 ).
• схему, отображающую расположение объекта капитального строительства, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанную лицом, осуществляющим строительство (а также застройщиком или техническим заказчиком);
• технический план, подготовленный в соответствии с требованиями статьи 41 Закона от 24 июля 2007 г. № 221-ФЗ.

Также потребуются документы, подтверждающие соответствие параметров объекта строительства требованиям законодательства.

Во-первых, это документ, подтверждающий соответствие параметров объекта проектной документации и подписанный лицом, осуществляющим строительство, а также застройщиком или техническим заказчиком. Форма этого документа может быть утверждена на региональном уровне. Например, в Ленинградской области это форма, приведенная в приложении3 к Административному регламенту, утвержденному приказом комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области от 17 июня 2011 г. № 15 .

Во-вторых, понадобятся документы, подтверждающие соответствие объекта техническим условиям и подписанные представителями организаций, осуществляющих эксплуатацию сетей инженерно-технического обеспечения (при их наличии). Бланки этих документов на федеральном уровне не утверждены. В большинстве регионов форма документа и порядок его выдачи определяется организациями, выдавшими технические условия.

В-третьих, заявитель должен представить документ, подтверждающий соответствие построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов. Например, в Ленинградской области форма такого документа приведена в приложении2 к Административному регламенту, утвержденному приказом комитета государственного строительного надзора и государственной экспертизы Ленинградской области от 17 июня 2011 г. № 15 .

Кроме того, чтобы получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, нужно заключение Госстройнадзора о соответствии построенного, реконструированного, отремонтированного объекта капитального строительства требованиям технических регламентов и проектной документации.

Такой перечень разрешительных документов на ввод объектов в эксплуатацию установлен частью3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ и расширен постановлением Правительства РФ от 1марта 2013г. №175 (ч.4 ст.55 Градостроительного кодекса РФ ).

Ситуация: можно ли для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства вместо схемы, отображающей расположение объекта капитального строительства, представить материалы геодезической съемки инженерных сетей и участка застройки (mod = 112, id = 56002)

Перечень документов, которые необходимо подготовить, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта строительства, приведен в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ. Там упомянута именно схема, отображающая расположение объекта капитального строительства, сетей инженерно-технического обеспечения в границах земельного участка и планировочную организацию земельного участка и подписанная лицом, осуществляющим строительство (а также застройщиком или заказчиком).

Представление иного документа, даже содержащего те же сведения, что и эта схема, незаконно. Данный вывод подтверждается и материалами арбитражной практики (см. например, постановление ФАС Волго-Вятского округа от 27апреля 2009г. №А28-9065/2008-322/27 ).

Ситуация: в каких случаях для получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства понадобится доверенность (mod = 112, id = 56003)

Представителю организации, который непосредственно обращается за выдачей разрешения на ввод в эксплуатацию объекта строительства, выдайте доверенность.

Объясняется это так. Перечень документов, которые необходимо подготовить, чтобы получить разрешение на ввод в эксплуатацию объекта строительства, приведен в части 3 статьи 55 Градостроительного кодекса РФ. Доверенности в этом списке нет.

Однако без доверенности от имени организации может действовать только ее руководитель или управляющий (руководитель управляющей организации). Полномочия руководителя подтверждаются уставом и решением о его назначении (избрании). Это следует из положений статьи 53 Гражданского кодекса РФ, статей 40 и 42 Закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ и статьи 69 Закона от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ. Во всех остальных случаях понадобится доверенность.

Приемка инвестором объекта

После получения разрешения на ввод построенного объекта в эксплуатацию передача объекта, построенного по инвестиционному договору на строительство объекта, оформляется актом приемки-передачи. Это итоговый документ, который подтверждает взаимное исполнение сторонами обязательств по инвестиционному договору. В акте следует указать информацию:

• о построенных объектах (с указанием их идентификационных номеров, площадей с учетом обмера БТИ, характеристик помещений и т. п.);
• о порядке распределения построенных объектов (площадей) между инвесторами (соинвесторами).

Типовая форма акта приемки-передачи законодательством не установлена. Поэтому застройщик может разработать эту форму самостоятельно в качестве приложения к инвестиционному договору. Правомерность такого подхода обусловлена тем, что все отношения между инвестором и застройщиком, в том числе и порядок приемки-передачи работ, осуществляются на основе заключенного между ними инвестиционного договора (ст.8 Закона от 25февраля 1999г. №39-ФЗ ).

Условиями инвестиционного договора, по которому застройщик обязуется построить несколько объектов, может быть предусмотрена приемка-передача каждого объекта в отдельности. В этом случае приемка-передача отдельных объектов строительства может быть оформлена актом о результатах частичной реализации инвестиционного договора (приемка работ по определенным этапам).

К акту о результатах реализации (частичной реализации) инвестиционного договора застройщик прилагает акт о передаче затрат на строительство объекта. В этом акте застройщик перечисляет все расходы, связанные со строительством (стоимость израсходованных материалов, подрядных работ и т. п.), и отражает первоначальную стоимость построенного объекта.

Для передачи законченного строительством объекта можно составить акт в произвольной форме. Для этого в качестве образца могут быть использованы акты приемки по формам №КС-11 и №КС-14 . которые утверждены постановлением ГоскомстатаРоссии от 30октября 1997г. №71а . Подробнее о заполнении этих форм см. Как оформить и отразить в бухучете приобретение основных средств за плату .

В течение пяти дней после передачи построенного объекта инвестору и подписания акта о результатах реализации инвестиционного договора застройщик выставляет инвестору счета-фактуры (п.3 ст.168 НКРФ ). При этом он оформляет отдельный счет-фактуру на стоимость услуг застройщика по организации строительства и отдельный сводный счет-фактуру на стоимость работ, выполненных подрядчиками. Основанием для составления этих документов является сводная ведомость затрат на строительство объекта.

Если строительство объекта финансировали сразу несколько инвесторов, то застройщик выставляет сводный счет-фактуру каждому из них соразмерно доле инвестиций (письмо Минфина России от 18 октября 2011 г. №03-07-10/15 ).

Если застройщик применяет упрощенку, он также может выставить инвестору сводный счет-фактуру на стоимость работ, выполненных подрядчиком. Это необходимо для того, чтобы обеспечить право инвестора на возмещение НДС. При этом застройщик не должен платить НДС в бюджет на основании этого счета-фактуры. Такая позиция отражена в постановлении Президиума ВАС РФ от 26 июня 2012 г. № 1784/12 . Данное судебное решение, по сути, является прецедентным. В нем сказано, что при отсутствии других препятствий ранее принятые судебные акты по аналогичным делам могут быть пересмотрены на основании пункта 5 части 3 статьи 311 Арбитражного процессуального кодекса РФ (по вновь открывшимся обстоятельствам).

Олег Хороший, государственный советник налоговой службы РФ III ранга

Персональные консультации по учету и налогам

Лучшие ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву. Ответы специалистов по налогообложению, бухгалтерскому учету и праву.