Собственник и наниматель: все отличия

Однако и обязанности собственника по отношению к своему недвижимому имуществу весьма серьезны и обширны. Так, в соответствии со ст. 210 Гражданского кодекса РФ, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное
не предусмотрено законом или договором. Риск случайной гибели или повреждения имущества в силу ст. 211 ГК РФ также лежит на собственнике этого имущества. В соответствии с ч. 1 ст. 616 ГК РФ. у арендодателя также существует обязанность производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды.

• п. 1 ст. 39 («Содержание общего имущества в многоквартирном доме») — собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме;
• п. 1 ст. 158 («Расходы собственников помещений в многоквартирном доме») — собственник помещения в многоквартирном доме обязан нести расходы на содержание принадлежащего ему помещения, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения;
• п. З той же статьи — обязанность по оплате расходов на капитальный ремонт многоквартирного дома распространяется на всех собственников помещений в этом доме с момента возникновения права собственности на помещения в этом доме.

Право собственности на жилое или нежилое помещение возникает у приобретателя недвижимости по договору купли-продажи, договору передачи в собственность, договору дарения, договору ренты, мены, иным договорам. Вместе с тем договоры жилищного найма (социального или коммерческого) являются наиболее значимыми основаниями для возникновения права пользования жилыми помещениями.

Собственник (основание права собственности на жилое помещение

Наниматель (основание права пользования жилым помещением

По договору социального найма жилое помещение предоставляется из государственного и муниципального жилищных фондов; по договору коммерческого найма — всех форм собственности (государственной, муниципальной, частной).

В значительном объеме обязанности нанимателя жилого помещения содержатся в Правилах пользования жилыми помещениями, утвержденных Постановлением правительства РФ от 21 января 2006 г.

• использовать жилое помещение по назначению и в пределах, установленных Жилищным кодексом Российской Федерации;
• осуществлять пользование жилым помещением с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в жилом помещении граждан, соседей;
• обеспечивать сохранность жилого помещения, не допускать выполнения в жилом помещении работ или совершения других действий, приводящих к его порче;
• поддерживать надлежащее состояние жилого помещения, а также помещений общего пользования в многоквартирном доме (квартире), соблюдать чистоту и порядок в жилом помещении, подъездах, кабинах лифтов, на лестничных клетках, в других помещениях общего пользования, обеспечивать сохранность санитарно-технического и иного оборудования, а также соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства; немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию;
• производить текущий ремонт жилого помещения;
• своевременно вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги;
• допускать в заранее согласованное время в жилое помещение работников наймодателя или уполномоченных им лиц, представителей органов государственного контроля и надзора для осмотра технического и санитарного состояния жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, а также для выполнения необходимых ремонтных работ;
• не производить переустройство и (или) перепланировку жилого помещения в нарушение установленного порядка;
• при прекращении права пользования жилым помещением сдавать по акту наймодателю в исправном состоянии жилое помещение, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в нем, оплачивать стоимость не произведенного нанимателем ремонта жилого помещения, санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, или производить ремонт за свой счет, а также погашать задолженность по оплате жилого помещения и коммунальных услуг.

Обязанности нанимателя жилого помещения по договору социального найма изложены в ст. 67 Жилищного кодекса РФ, а по договору коммерческого найма — в статье 678 Гражданского кодекса РФ.

Важно отметить, что обязанностью нанимателя является текущий ремонт занимаемого жилого помещения, если иное не установлено договором. Что касается капитального ремонта, то таковой является обязанностью наймодателя.

Татьяна Ивановна пишет:

Оплата за кап ремонт ОДН и квартиры – это существенная сумма. поэтому если жильцы не планируют продажу квартиры, приватизировать её не стоит .
В случае сноса собственники получают квартиру равной площади. а нанимателю дадут жилье согласно социальной норме .
Наниматель обязан соблюдать требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства; немедленно принимать возможные меры к устранению обнаруженных неисправностей жилого помещения или санитарно-технического и иного оборудования, находящегося в нем, и в случае необходимости сообщать
о них наймодателю или в соответствующую управляющую организацию.
Наниматель муниципальной квартиры -пожилая женщина. инвалид 2 гр. вдова Труженника тыла, Ветеран труда. начиная с 2009 г ,обращалась к собственнику с просьбой установить счетчики. И только в ноябре 2014 г поставили счетчик на воду, а виюне 2015г – заменили старый электросчетчик. Но в квартире нет счетчика на газ и женщине придется оплачивать за него по повышенным тарифам.
В газете “Наше время” № 53 писали 3 марта 2015г :”Еще одно поручение от депутатов получил заместитель главы администрации города по вопросам ЖКХ Владимир Арцыбашев. Он представил на рассмотрение городской думы отчет об оснащении индивидуальными приборами учета холодного, горячего водоснабжения и электроэнергии объектов муниципального жилищного фонда. Счетчиками на свет, горячую и холодную воду оснастили все дома в Кировском, Ленинском, Октябрьском и Первомайском районах города. В нынешнем году предстоит завершить работу по установке индивидуальных приборов учета муниципального жилья в оставшихся районах города и приступить к оснащению газовыми счетчиками. На эти цели выделено 3,7 миллиона рублей. nvgazeta.ru/news/12371/498397/

Елизавета Васильевна пишет:

С помощью федеральных телеканалов народонаселение стали зомбировать на тему того, как хорошо и спокойно живется, когда квартира – не в собственности, а в соцнайме. Собственникам предлагают расприватизировать жилье. Но мне – пенсионерке (инв 2гр,ветерану труда и вдове труженика тыла). проживающей в муниципальной квартире в Ростове. собственник – муниципалитет не установил счетчик на газ. Собственник в лице главы и директора МКУ железнодорожного района г Ростова. не выполнили постановление правительства. Иными словами чиновники саботировали федеральный закон № 261-ФЗ. Уже ноябрь 2015года и не смотря на то. что я писала обращения в разные инстанции. результат нулевой — счетчик на газ не установлен.

Валентина Андреевна пишет:

В нашем двухэтажном доме 8 квартир. и счет за ОДН за потребляемую электроэнергию всем приходит с показаниями более 45 квт. хотя индивидуальное потребление в каждой квартире составляет менее 100квт. Обязан ли наниматель переплачивать. Обращались в контролирующую организацию. но они ничего нашли, хотя один жилец устроил в гараже мастерскую и часто выполняет заказы на токарном станке. не прячась .

Порядок оплаты коммунальных услуг, включая ОДН, совершенно одинаков для собственника и нанимателя.

Перерасход электроэнергии, если он есть, может быть связан не только с воровством ресурса, но и с плохим состоянием внутридомовых сетей. В этом случае вопрос надо задать управляющей компании.

Хотелось бы прочитать документ,№ постановления последнего,где написано,что наниматель должен содержать и оплачивать за общественные места,ему не принадлежащие! Будьте добры,выложите ссылку на этот документ.

Согласно ст. 153 ЖК РФ:

1. Граждане и организации обязаны своевременно и полностью вносить плату за жилое помещение и коммунальные услуги. 2. Обязанность по внесению платы за жилое помещение и коммунальные услуги возникает у: 1) нанимателя жилого помещения по договору социального найма с момента заключения такого договора.

Согласно ст. 154 ЖК РФ:

1. Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма или договору найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, включает в себя: 1) плату за пользование жилым помещением (плата за наем); 2) плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда; 3) плату за коммунальные услуги.

Обрежьте ему провод до щитовой. Имеете полное право, если у него в гараже не стоит счётчик.

Снимаю квартиру ,пока договор не заключили. Что я должна платить кроме аренды и счетчиков. входит ли в мои обязанности оплачивать взносы ежемесячные на копитальный ремонт и содержание жилого помещения.

Если договор не заключен, вы ни за что не должны платить, но и жить там не имеете права.

Договор необходимо заключить для легализации проживания. А будет ли квартплата включена в оплату аренды или же нет – зависит от вашей договоренности с собственником. Он может оплачивать ЖКХ сам, но тогда, скорее всего, пропорционально увеличит вам ежемесячный арендный платеж. Или же в договоре пропишет вашу обязанность оплачивать жилищно-коммунальные услуги, и тогда цена аренды уменьшится.

В соответствии с жилищным законодательством, как наниматель, вы должны оплачивать все услуги, кроме капитального ремонта.

Татьяна Ивановна пишет:

В газете Наше Время №1 от 12 Января 2016 г. http://www.nvgazeta.ru/news/12375/505190/ есть интересный материал на тему как собственник жилья в г.Ростове — муниципалитет «содержит» муниципальную квартиру .

Выше я прочитал об обязанностях нанимателя.Там написано,что наниматель должен делать за свой счёт текущий ремонт и нести расходы на содержание помещения,в котором проживает.Но ни чего не написано о том,что он должен оплачивать содержание и ремонт общественных мест. Что тогда входит в содремжил,который я оплачиваю с начала наступления дерьмократии в России

Татьяна Ивановна пишет:

Валерий. вы могли бы этот вопрос разместить на сайте Госжилинспекции РО ?

Валерий, есть на эту тему статья “Что такое «техобслуживание»?” nvgazeta.ru/news/12375/471402/

Татьяна Ивановна пишет:

Вот еще факт отношения чиновников к муниципальному жилому фонду. “«В доме расположено всего две квартиры. Соседняя находилась на балансе муниципалитета и была заброшена с 2006 года. В ее потолке образовалась огромная дыра. В итоге жилье начало затапливать, гнили полы, рушились стены. Во время дождей вода попадала и к нам. В результате у нас началось то же самое. А в июне 2015 года вообще все рухнуло», – говорит Ованес Папян.”

Оригинал материала: 161.ru/text/news/140694085947392.html

Добрый день.такой вопрос:квартира муниципальная, не приватизированна. Должны ли мы платить за “содержание жилья”?

В соответствии со ст. 67 Жилищного кодекса РФ, должны. Наниматель, в отличие от собственника, освобождается только от оплаты капитального ремонта.

В данный момент наниматель оплачивает содержание общего имущества и тех обслуживание.Но по законодательству бремя содержания лежит на собственнике жилого помещения. Разве наниматель=квартирант обязан оплачивать содержание общ имущества ?

Если вы живете в муниципальной квартире по условиям социального найма, то в квитанции есть строка – плата за наем. Но в то же время капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме вы оплачивать не обязаны, так как это делает собственник – муниципалитет.

Наниматель государственного и муниципального жилого фонда должен оплачивать: содержание и ремонт жилого помещения (квартиры, в которой он проживает), работы по управлению многоквартирным домом, содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме и коммунальные платежи.

Кроме уже упомянутой статьи 67 ЖК РФ, такой порядок оплаты регламентирует статья 154:

“Плата за жилое помещение и коммунальные услуги для нанимателя жилого помещения, занимаемого по договору социального найма, включает в себя плату за пользование жилым помещением (плата за наем) и плату за содержание и ремонт жилого помещения, включающую в себя плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и плату за коммунальные услуги. Капитальный ремонт общего имущества в многоквартирном доме проводится за счет собственника жилищного фонда”.

• Виктор Сергеевич. Это большая проблема – засоры канализации. От этого.
• Валерий. ВАЖНО! За нарушение требований по уборке снега и наледи.
• Ростов-Дом. Да, и скорее всего, вам понадобится помощь грамотного юриста.
• Елена. Я на собрании отсутствовала, Узнала про собрание позже. Подала в суд.
• Ростов-Дом. Изложенная вами ситуация непонятна. Как правление могло.

Наем жилого помещения

Снять квартиру для временного проживания не составляет большого труда. Обычно, когда поиск подходящего варианта завершен, оформление договора найма жилого помещения с последующим обменом ключей на деньги занимает не более часа. При этом будущие квартиросъемщики не всегда внимательно относятся к заключению договора, однако именно его условия в случае конфликта сторон будут определяющими.

По российскому законодательству, если один гражданин снимает квартиру у другого, то это называется наймом жилого помещения, а не арендой, как это принято считать. Арендой сделка будет именоваться, если одной из сторон выступает юридическое лицо. В нашем случае владелец жилья именуется наймодателем, а квартиросъемщик – нанимателем (п. 1 ст. 671ГК РФ). Однако не стоит пугаться, если наем жилого помещения в договоре именуется арендой, это не делает такой договор недействительным, он просто составлен некорректно.

Договор найма жилого помещения составляется в письменной форме (п. 1 ст. 609 ГК РФ) и заверяется подписями сторон. Необходимо сделать два подлинных экземпляра, если договор не будет проходить государственную регистрацию, и три, если будет.

Договор нередко заверяют у нотариуса, однако это не гарантирует нанимателю большую защиту прав при возникновении споров между сторонами, так как нотариус только удостоверяет подлинность подписей и юридическую грамотность документа.

Максимальный срок договора найма жилого помещения — пять лет. Если в договоре не определен срок, он считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК РФ).

Если договор найма заключается на срок до одного года, то обременение в виде права пользования жилым помещением не подлежит государственной регистрации, если больше года – то подлежит на основании ст. 674 ГК РФ.

Наймодателем жилого помещения может выступать только его собственник или собственники, если их несколько. Их подписи должны быть под договором. Если один из собственников по каким-то причинам не может лично подписать документ, то это должен сделать уполномоченный им представитель по доверенности, заверенной у нотариуса. Если один из собственников – несовершеннолетний ребенок, то следует иметь в виду, что, если при сдаче жилья будут нарушены его права, то при любом споре именно ребенок будет рассматриваться как слабая сторона договора, поэтому, как правило, его интересы будут защищаться в приоритетном порядке.

Свои полномочия собственники подтверждают свидетельством о праве собственности на жилое помещение. Однако для проверки юридической чистоты квартиры этого недостаточно, так как в свидетельстве не отражены возможные обременения прав, такие как залог, аренда, арест и т. д. Полную картину можно узнать, обратившись в Федеральную регистрационную службу для получения выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Для обращения в ЕГРП участие, как и согласие, собственника не требуется.

Часто наниматели боятся самостоятельно заключать договор с владельцем квартиры и прибегают к помощи риэлторов, рассчитывая, что те возьмут на себя ответственность за чистоту сделки. Однако агентства недвижимости и риэлторские фирмы предоставляют только информационные и консультационные услуги — в сделке они посредники. Чтобы привлечь их к ответственности за чистоту сделки, необходимо включить в договор между нанимателем и агентством условие о возмещении последним вреда в случае признания сделки недействительной, штрафных санкции для посредника, если он нарушает условия договора. Также целесообразно предусмотреть в договоре с посредником право нанимателя в любой момент отказаться от исполнения договора.

Для того, чтобы договор считался заключенным, в нем следует подробно описать жилое помещение, которое передается нанимателю за плату: местонахождение квартиры (адрес, номер подъезда, этаж), общую и жилую площадь, количество комнат. Это является существенным условием договора найма.

Если жилое помещение передается в пользование с мебелью, техникой и т. д. то следует его подробно перечислить и описать состояние, включая стоимость на момент передачи. Это позволит в дальнейшем избежать спорных ситуаций между сторонами.

Плата за жилой помещение является еще одним существенным условием договора. Если размер платы не определен, договор может быть признан незаключенным. Плата может включать в себя оплату коммунальных и эксплутационных платежей. Целесообразно регламентировать, в какие сроки и каким способом будет производиться оплата, а также каким документом будет подтверждаться факт передачи оплаты. Нанимателю рекомендуется либо при каждой передаче платы брать расписку от собственника, либо иметь график платежей, в котором собственник будет собственноручно указывать дату и сумму оплаты, а также ставить под этими записями свою подпись.

При заключении договора найма следует предусмотреть и иные права нанимателя, в том числе право на проживание с ним членов его семьи и домашних животных, если они имеются.

Поскольку в период проживания в квартире наниматель может понести затраты на ее обустройство: приобретение мебели, бытовой техники, проведение при въезде ремонта и т.д. в его интересах оговорить в договоре порядок компенсации своих затрат, например, за счет уменьшения объема его обязательств по арендной плате или возмещения затрат при расторжении договора.

При прекращении договора наниматель имеет право забрать с собой все отделимые улучшения, а неотделимые при условии, что соответствующие вложения были согласованы с собственником (ст. 623 ГК РФ). Во избежание конфликтов в договоре следует прямо оговорить, какую компенсацию за свои вложения сможет получить наниматель.

В договоре следует предусмотреть преимущественное право нанимателя на продление договора или заключения его на новый срок.

В договоре следует указать, что на основании ст. 675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Целесообразно также установить договорную подсудность по всем спорам, выбрав наиболее удобный по расположению районный суд на случай возникновения споров, и указать адреса для направления уведомлений.

При приеме помещения необходимо составить акт приема-передачи, который должен быть подписан сторонами договора. В акте должно быть отражено состояние помещения и имущества, которое передается вместе с ним, чтобы при возврате было с чем сравнить. В интересах арендатора указать в акте имеющиеся дефекты, поскольку в дальнейшем ему придется отвечать за недостатки возвращаемого помещения и имущества.

Голословное утверждение нанимателя о том, что он изначально получил помещение и имущество в плохом состоянии, при наличии подписанного им без возражений акта приема-передачи с указанием на хорошее состояние помещения и имущества, суд не примет во внимание.

В договоре следует предусмотреть порядок и условия расторжения договора. В соответствии с ГК РФ (ст. 687), до истечения срока договор может быть расторгнут в любое время по соглашению сторон. Если инициатором расторжения договора выступает наниматель, то он должен предупредить об этом наймодателя за три месяца. По инициативе наймодателя договор расторгается только через суд, если на то имеются определенные условия, ознакомиться с которыми можно в правовой инструкции.

Следует помнить, что убытки при исполнении договора могут быть не только у собственника, но также и у нанимателя, например, в связи с необходимостью снимать другое жилое помещение из-за прекращения доступа в нанимаемое по инициативе наймодателя. В этом случае наниматель вправе через суд требовать возмещения причиненных ему убытков, связанных, например, с затратами на наем альтернативного жилья.