Можно ли и как продать квартиру находящуюся в ипотеке ( образец)

Нередко граждане, выплачивающие ипотечный кредит со временем желают от него избавиться, продав недвижимость. Согласно Федеральному закону «Об ипотеке» от 16 июля 1998 г. № 102, каждый гражданин имеет право продать ипотечное имущество только с согласия кредитора, то есть банка. Без участия последнего такая сделка может в дальнейшем считаться недействительной.

Для продажи ипотечной квартиры необходимо собрать пакет документов, без которых совершение сделки попросту невозможно. Сбором следует заняться основательно, поскольку это займет немало времени. Итак, необходимо иметь такие документы:

• удостоверения личности всех собственников (паспорта);

• основательное свидетельство на квартиру (договор купли-продажи, дарения, наследство и т.д.);

• регистрационное свидетельство;

• решение опекунского совета в случае, если среди собственников имеется несовершеннолетний ребенок;

• согласие супруга, заверенное нотариусом;

• техпаспорт на квартиру ;

• кадастровый документ на квартиру;

• справка из ЕГРП;

• выписка из домовой книги ;

• справка, удостоверяющая отсутствие долга за коммунальные услуги;

• выписка о лицевом счете квартиры;

• справки из наркологического и психоневрологического диспансеров;

• выписка из налоговой инспекции;

• оценка стоимости продаваемого имущества.

1) О своих намерениях необходимо поставить в известность банк, который является кредитором продаваемой квартиры. Обычно финансовые организации идут на такой шаг весьма неохотно, ведь им выгоднее, чтобы должник выплачивал ипотеку еще несколько лет, а то и больше. Следовательно, придется аргументировано отстаивать свою позицию, что нет возможности выплачивать ипотеку. Например, в связи с сокращением на работе.

2) Следует найти покупателя, который согласен купить квартиру, состоящую в долговом обременении. Непосредственно перед сделкой нужно выписаться из жилья, это обязательно. Для совершения этой процедуры необходимо прийти всем собственникам жилья в ЖЕК/паспортный стол и написать соответствующие заявления. В течение нескольких дней процедура будет завершена.

Если в семье имеются несовершеннолетние дети, то предварительно следует посетить опекунский совет. где необходимо будет представить все справки, подтверждающие, что после продажи имущества детям будет, где жить. Таков порядок, права детей жестко защищаются законодательством.

Узнайте подробнее о продажи недвижимости:

3) Далее у нотариуса оформляется договор по задатку. Эта процедура является гарантией честности сделки для обеих сторон договора. Также указывается, что после задаточного взноса продавец берет на себя обязанность рассчитаться с банком и перерегистрировать жилое имущество на покупателя в органе регистрации.

Далее узнаете как правильно оформить задаток при покупки недвижимости и на что нужно обращать внимание.

4) После погашения задолженности за задаток обе стороны идут в регистрационную структуру для проведения снятия долгового обременения .

Согласно Федеральному закону от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимость и сделок с ним», где необходимо представить такие документы:

• удостоверение личности владельца и документ на право собственности жилья;

• письменное заявление для снятия обременения;

• справку об отсутствии задолженности;

• закладной документ на жилье.

Регистратор должен поставить штамп на документе, который подтверждает отсутствие долгового обременения .

5)После произведения процедур можно посетить нотариуса для составления договора купли-продажи . При составлении соответствующего документа обязательно упомяните о реальной стоимости квартиры, поскольку это защитит от мошеннических махинаций в дальнейшем.

Также стоит знать, что придется уплатить налог, который составляет несколько процентов от стоимости жилья и услуги нотариуса, которые варьируются в пределах 2000 рублей.

Важно. В любом договоре на ипотеку есть пункт, согласно которому банк имеет право самостоятельно решать, можно ли перепродать ипотечную недвижимость или нет. Если возникла необходимость в избавлении от ипотеки – нужно приложить все усилия, дабы убедить банк в необходимости положительного решения.

В крайнем случае можно даже заявить, поставить ультиматум, что если банк не разрешит продажу жилья, то продавец попросту не будет выплачивать ипотеку, поскольку нечем.

Многие предпочитают покупать недвижимость в ипотеку, поскольку не располагают столь огромной суммой, которая обычно требуется для покупки жилья. Итак, при перепродаже квартиры, состоящей в ипотеке, необходимо найти покупателя, который возьмет на себя долговые обязательства перед банком.

Следует ориентироваться только на тех покупателей, которые располагают суммой, достаточной для погашения долга продавца. В таких ситуациях банки охотнее идут навстречу.

• Для начала необходимо оформить задаток в нотариальном порядке. Суммы средств должно хватить на выплату долга продавца. Также в документе обязательно указывается факт, что покупатель хочет оформить ипотеку в определенном банковском учреждении.

• После выплаты ипотеки продавца обеим сторонам нужно посетить УФРС, чтобы снять долговое обременение. Также в структуре необходимо будет представить все справки и документацию, описанные в первом варианте.

• После проставления штампа по снятию обременения, для банка покупателя обязательно нужно подготовить такие документы :

1. справка из ЕГРП;
2. справки, удостоверяющие отсутствие долга по коммунальным услугам;
3. справка, заверяющая отсутствие прописанных жителей в квартире;
4. отчет по оценочной стоимости квартиры.

Последний можно заказать в частной компании, более того, банк сам может помочь с ее подбором. Обычно срок составления отчета составляет примерно 2-3 дня.

• Далее следует представить банку все перечисленные документы. Если решение будет положительным, а жилье – одобренным – можно составлять договор купли-продажи с банком.

Этот вариант довольно неплохой, поскольку продавец может сам выбрать выгодного покупателя для своей квартиры. Главное, чтобы оценка имущества произошла надлежащим образом. Также важно, чтобы все документы были оформлены правильно, это ускорит принятие положительного решения банком.

Чтобы продать жилье с помощью банка, необходимо поставить его в известность. Далее он сам будет подыскивать подходящего покупателя. Документы понадобятся точно такие же, как в первом случае.

Итак, схема оформления происходит таким образом:

• Сразу, как согласный покупатель найден, продавец ипотечного имущества вместе с ним отправляется к нотариусу для подписания соглашения.

• Далее банк создает 2 ячейки для расчета – одна для продавца, вторая для покупателя.

• Затем он вносит деньги за квартиру. Средства распределяются на 2 части: одна – продавцу, вторая – банку.

• После совершенного заключения договора по купле-продаже и регистрации квартиры в соответствующем территориальном органе продавец может забрать свои средства.

Важная особенность. В этом случае продавец квартиры может потерять в цене, поскольку стоимость квартиры рассчитывается как -10% от средней стоимости квартиры на рынке. Банк хочет вернуть свои средства, и не будет тратить драгоценное время на поиск выгодного для продавца покупателя.

Совет. ищите покупателя самостоятельно. Возможно, вы найдете человека, который согласится выкупить квартиру по полной стоимости, а может – и больше. В любом случае самостоятельные поиски желающих всегда выгоднее, нежели банковские продажи.

Безусловно, каждый продавец, желающий продать свое ипотечное имущество, должен четко осознавать все плюсы и минусы каждого из вариантов. Кому-то идеально подойдет первый вариант, а кто-то не может терять время и приходится прибегать к помощи банка при продаже. В любом случае необходимо знать, каков порядок процедур, какие документы понадобятся и как обезопасить себя при составлении подобных договоров.

Все о способах продажи ипотечных квартир вы узнаете из этого видео.

Договор об ипотеке квартиры: образец, нюансы и советы

Договор об ипотеке купли-продажи квартиры — сложный механизм, который нужно изучить до мельчайших деталей. В данной статье мы попытаемся разобраться с нюансами договора по ипотеке, дадим советы, как подписать договор и не наделать ошибок. К статье также приложен образец договора ипотеки на квартиру.

Если вы решили взять ипотеку в банке, вам придется столкнуться с тремя основными договорами: договор на кредит, договор купли-продажи жилья и договор на ипотеку.

Договор об ипотеке квартиры — подтверждение залога квартиры, это трехстороннее соглашение, в котором участвуют:

• продавец квартиры (в док. «Продавец»);
• покупатель (в док. «Покупатель-залогодатель»);
• банк (в док. «Кредитор-залогодержатель»).

Все стороны, заключающие договор, должны быть не моложе 18-ти лет.

Итак, что же должно быть освящено в договоре о купле-продаже квартиры в ипотеку:

• Предмет ипотеки — в нашем случае квартира. Его метраж (общий и жилой), количество комнат, адрес.
• Оценка квартиры. стоимость. Нужно иметь отдельную справку с БТИ (Бюро технической инвентаризации) о цене квартиры. В договоре надо указать как инвентаризированную цену (по справке), так и цену, по которой продается квартира.
• Сумма кредита, который выдает банк, и период, за который покупатель обязан выплатить эти деньги.
• Обязательства продавца и покупателя. Например, информация о страховании квартиры.
• После заключения договор обязательно нужно зарегистрировать в Управлении Федеральной службы Государственной регистрации.

• В договоре может быть обозначена одна цена за квартиру, а может быть две и более: по справке с БТИ, заключение оценочной комиссии. В таком случае должно быть особо отмечено, о какой сумме договорились все стороны.
• Некоторые думают, что можно прервать договор до госрегистрации, но это ошибка. Самое главное — подписан ли документ или нет. После подписания документа, вы не сможете дать ход назад. Расторгнуть договор вы можете только если другие стороны не выполнили свои обязательства.
• Внимательно прочтите пункт про ставку по ипотеке. Есть ли там информация о том, что банк вправе менять процентную ставку? Лучше, если такого не будет, иначе в периоды кризиса многие банки пользуются этим шансом и поднимают ставки, а клиенты ничего изменить не могут, потому что не заметили этого раньше.
• Прочитайте условия досрочного погашения ипотеки. Если раньше банки могли вносить запрет на досрочное погашение кредита, то теперь не имеют права на законодательном уровне. Хотя к некоторым хитростям все же прибегают. Например, могут устанавливать минимум, который вы можете оплатить досрочно. Обычно это 20–30 тыс. рублей. То есть отнести в банк 10 тыс. рублей в качестве досрочного погашения вы не сможете.
• Если вы гасите ипотеку досрочно, то происходит перерасчет графика ежемесячных платежей. И за этот перерасчет некоторые банки тоже умудряются отнимать деньги (многие делают это бесплатно). Недобросовестные кредиторы могут запросить как символичную сумму в 200–300 рублей, так и 10 тыс. рублей, при том, что работу делает компьютер и ничего особенно сложного в ней нет. Поэтому вот вам совет: заранее узнайте про этот пункт и примите решение: принципиален ли он для вас (планируете ли вы заранее погашать ипотеку). Если да, то имеет смысл обратиться в другой банк.
• Обратите внимание: если вы не исполняете обязательства перед банком, он может наложить на вас штраф, который нужно будет оплатить в течение 10 дней. Например, если вы задерживаете ежемесячные платежи. Все обязательства прописаны в договоре.

1. Тщательно проверяйте все введенные вами данные договора. Из-за некорректной информации документ просто не пройдет государственную регистрацию.
2. Внимательно читайте весь текст договора и не один раз, советуют юристы. Особенно то, что написано мелким шрифтом: часто эта информация самая важная.
3. Если чего-то не понимаете в договоре (что неудивительно, поскольку часто встречаются профессиональные термины), не бойтесь задавать вопросов специалистам банка, и сторонним экспертам.
4. В некоторых банках на прочтение договора дают совсем немного времени и требуют сразу же подписать. Просите еще время на рассмотрение договора. Даже если договор типовой, и ваш риелтор сам говорит, что бояться нечего, не верьте на слово.

Как видно, договор ипотеки не без сложных нюансов и формулировок, но при должном подходе можно избежать ошибок. Главное внимательно изучить все данные и проверять информацию.

Если у вас есть дополнительные вопросы, ответы на которые вы не нашли в нашей статье, задавайте их на нашем форуме или оставьте комментарий: вам ответят профессиональные юристы.

Договор купли продажи квартиры с использованием ипотеки: порядок оформления и образец

Немало сделок на рынке недвижимости совершается с привлечением заемного капитала.

Обычно составлением договора купли-продажи с использованием ипотеки занимаются сотрудники банка-кредитора. Между тем, всем сторонам сделки следует внимательно с ним ознакомиться, не полагаясь на опыт и знания других людей.

1. Предварительным. Используется тогда, когда стороны хотят подтвердить серьезность своих намерений денежными обязательствами, но по ряду причин не готовы в срочном порядке выйти на сделку. Предварительный договор не подлежит госрегистрации, но в нем обязательно должна быть указана дата заключения основного договора и предусмотрена ответственность сторон за уклонение от совершения сделки;
2. Основным. Условие об его заключении «вытекает» из обязательств в рамках предварительного договора. Кроме того, основной договор может быть заключен и без предварительных договоренностей.

Основной договор купли-продажи включает в себя следующие пункты:

• Данные, позволяющие идентифицировать участников сделки: ФИО, паспортные данные, адреса регистрации и проживания, ИНН. Если одной из сторон является юридическое лицо, полное и сокращенное наименования организации;
• Информация о документах, на основании которых продавец владеет и распоряжается имуществом: договор купли-продажи, приватизации. дарения. справка о выплате паевого взноса. Точное название документа обозначено в свидетельстве о госрегистрации на продаваемый объект недвижимости;
• Полная характеристика предмета сделки: адрес, общая площадь, наличие или отсутствие обременений и правопритязаний со стороны третьих лиц;
• Цена, по которой продается недвижимость.

• Данные об организации-кредиторе, в которой покупатель оформляет ипотечный кредит;
• Параметры кредита: сумма и срок, процентная ставка;
• Ссылка на ст.77 ФЗ-102 (Об ипотеке, залоге недвижимости), согласно которой квартира или иной объект переходит в залог кредитору;
• Сведения о рыночной стоимости предмета сделки. Эта информация содержится в отчете об оценке рыночной стоимости объекта ;
• Сведения о составлении закладной — ценной бумаги, которая подтверждает обязательство и дает право банку претендовать на получение денежных средств по этому обязательству.

Этот пункт договора определяет порядок расчета между покупателем недвижимости и продавцом.

В зависимости от ситуации, стороны могут рассчитываться по сделке:

Обычно расчет осуществляется в два этапа. Сначала покупатель оплачивает продавцу определенную сумму денежных средств в качестве аванса, а затем банк переводит заемные средства в сумме кредита в качестве завершающего платежа.

Порядок расчетов и суммы в рамках каждого этапа необходимо в обязательном порядке прописать в договоре.

В этом пункте покупатель и продавец обозначают права и обязанности каждой из сторон сделки:

• Дату фактической передачи объекта недвижимости;
• Условия, при которых стороны могут требовать расторжения договора и применения штрафных санкций.

В данном разделе обозначают условия вступления документа в силу, а также прочие важные для сторон обстоятельства.

Заключительным пунктом являются реквизиты сторон.

Скачать образец договора купли-продажи с использованием ипотеки можно здесь .

На момент заключения договора купли-продажи у покупателя должен быть на руках подписанный кредитный договор, а, при необходимости, и договор аренды сейфовой ячейки .

Договор купли-продажи с элементами ипотеки вступает в силу с момента подписания сторонами, но, помимо этого, он должен пройти госрегистрацию. Если документ составлен на нескольких листах, перед передачей в госорган его необходимо прошить, завизировав подписантами место сшива.

Регистрируя сделку и визируя договор, уполномоченное лицо Управления Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии на обратной стороне документа делает специальную отметку о том, что на недвижимость наложено обременение — ипотека в силу закона.

Сделки на рынке недвижимости представляют собой целые цепочки. Возникновение проблем в одном из звеньев может привести к разрыву других.

По этой причине в договоре на приобретение недвижимости с элементами ипотеки необходимо предусмотреть следующие моменты:

• Порядок расчетов. Важно указать точные суммы, с учетом того, на каком этапе состоится окончательный расчет между покупателем и продавцом.
  В банках представлено множество ипотечных программ. По одним из них выдача денежных средств осуществляется в день подписания договора купли-продажи, по другим — после предоставления зарегистрированного договора из Росреестра. Кроме того, стороны могут рассчитываться через аккредитив или банковские ячейки. Последняя схема считается одной из самых безопасных, но и имеет свои особенности.
  Так или иначе, продавец должен располагать точными сведениями о том, когда он получит в полном объеме денежные средства за продаваемую недвижимость.
• Дополнительные расходы. Тарифами некоторых кредитных учреждений предусмотрены комиссии за снятие или перевод денежных средств. Сторонам следует заранее договориться не только о порядке расчетов, но и том, кто и в каком объеме будет нести дополнительные расходы.
• Срок передачи недвижимости. Обычно продавцу требуется несколько дней, чтобы освободить продаваемый дом или квартиру. Чтобы процесс переезда не затянулся, дату передачи недвижимости стоит обсудить заранее и указать ее в документе. Если на момент сделки в квартире имеются прописанные лица, необходимо указать дату, до которой граждане должны сняться с регистрационного учета и освободить помещение.

Как получить квартиру, используя договор социального найма, вы можете прочесть в нашей статье .

О том, как происходит признание граждан малоимущими, вы узнаете по ссылке .

Сделки с недвижимостью очень серьезны и проходят гладко только в том случае, еслистороны договора беспрекословно соблюдают все его пункты. Исключить какие-либо условия из договора означает подвергнуть риску одну из сторон сделки.

Несмотря на то, что форма договора купли-продажи с привлечением ипотеки разработана юристами кредитного учреждения, перед подписанием документа важно изучить все его условия.