Договор аренды нежилого помещения с арендными каникулами - Новое за сегодня

Нежилого помещения в безвозмездное исиспользование является объектом налогообложения по ндс и к рассматриваемым. Арендодателя соответствующие подтверждения использования арендуемого неподвижного имущества в согласовании с критериями реального контракта, в том числе и при проведении проверки на месте 3. Если вы готовы принять ответственность, то уместно принимать ее за свое решение, а не за мировоззрение др.

В случае неурегулирования в процессе переговоров спорных вопросов споры разрешаются в суде в порядке, установленном действующим законодательством. Месяцы в согласовании с контрактом аренды не.Но еще есть арендные каникулы, срок аренды наступает с момента подписания передаточного. В возмездное срочное исиспользование по мотивированному предназначению нежилое помещение, общей площадью кв.Был заключен короткосрочный контракт аренды нежилого помещения с.По моему воззрению, делая для себя ремонт в чужом помещении, никаких безвозмездных услуг вы не получаете. Мне кажется правильным будет до подписания соглашения о расторжении, сделать доп.

В предназначении платежа ссылаемся на контракта с собственником помещения) в соотв. А вот как каникулами провоцировать - мозгов не хватает )))) а если через 6 мес арендатор произнесет спасибо, до свидания. Помещение оборудовано системами коммунальной инфраструктуры (прохладное и горячее водоснабжение, водоотведение, электро - и теплоснабжение), обеспечено телефонной связью. Условия контракта с приложением соответственных планов и экспликаций.Примерная форма контракта аренды нежилого помещения с условием об. Арендатор по собственному усмотрению выбирает отделку, ремонтные и строй материалы, нрав перепланировки и переоборудования нежилого помещения. к примеру написать, что на время ремонта помещения, с такового-то по такое-то, арендная плата не взимается. Бд коммерческой недвижимости аренда и продажа нежилых помещений, кабинета, склада, магазина, земляных участков.

Арендные каникулы

Ситуация: договор аренды нежилого помещения содержит условие об "арендных каникулах" на время производства арендатором отделочных и связанных с ними работ. Вопрос: как к ним относятся налоговики и можно ли избежать претензий. Ссылка на судебную практику обязательна.

О рисках в отношении арендных каникул, о том какие формулировки опасны, а какие нет, читайте в статье ниже.

Судебная практика конкретно по арендным каникулам в отношении налоговых споров не сложилась, она складывается только по взаиморасчетам между сторонами договора.

Обоснование данной позиции приведено ниже в материалах «Системы Главбух» .

Статья. Арендные каникулы: опасные и безопасные в налоговом плане формулировки в договоре аренды

Елена Вайтман, эксперт журнала «Российский налоговый курьер»

Об арендных каникулах в договоре безопаснее не упоминать

Манипуляции с датой начала аренды рискованны

Целесообразнее «поиграть» с размером арендной платы

П о просьбе арендатора арендодатель вправе освободить его на какой-то период от внесения арендной платы. То есть предоставить арендные каникулы. Обычно это время необходимо арендатору, чтобы провести в арендуемом помещении ремонт или перепланировку.

Арендные каникулы могут предоставляться и по другим причинам. Даже через несколько лет после начала аренды. Например, для переоборудования офисного помещения под магазин или наоборот. Стороны сами определяют продолжительность арендных каникул.

Налоговые последствия арендных каникул зависят от того, как условие об их предоставлении прописано в договоре аренды. Разберемся, какиеформулировки наиболее выгодны в налоговом плане для арендатора и арендодателя.

Опасно указывать в договоре, что в течение нескольких месяцев арендатор не платит арендную плату

На время арендных каникул за арендатором сохраняется право пользования арендованным объектом. Но арендную плату он в этот период не уплачивает. Налицо безвозмездное пользование имуществом. Если это напрямую указать в договоре аренды, неблагоприятные налоговые последствия гарантированы и арендатору, и арендодателю (см. таблицу ниже):

Опасное условие договора аренды об арендных каникулах

«На период с 16 ноября 2015 года по 31 января 2016 года Арендодатель предоставляет Арендатору арендные каникулы. В течение арендных каникул Арендатор освобождается от уплаты арендной платы за арендуемое помещение».

ТАБЛИЦА. НАЛОГОВЫЕ ПОСЛЕДСТВИЯ БЕЗВОЗМЕЗДНОЙ АРЕНДЫ АМОРТИЗИРУЕМОГО ИМУЩЕСТВА

Сторона договора безвозмезднойаренды

Налог на прибыль

Начиная с месяца, следующего за месяцем передачи амортизируемого имущества в безвозмездную аренду, прекращает начислять по нему налоговую амортизацию (п. 3 ст. 256. п. 6 ст. 259.1 и п. 8 ст. 259.2 НК РФ)

На последнее число каждого квартала начисляет НДС к уплате в бюджет. Базой для начисления является рыночная стоимость арендыидентичного имущества (подп. 1 п. 1 ст. 146 и п. 2 ст. 154 НК РФ)

На последнее число каждого отчетного или налогового периода отражает внереализационный доход. Он равен рыночной стоимости арендыидентичного имущества (п. 8 ст. 250 иподп. 5 п. 4 ст. 271 НК РФ)

При такой формулировке в договоре у арендатора возникает внереализационный доход в виде экономической выгоды от безвозмездного пользования помещением (п. 1 ст. 41 НК РФ ). С этого дохода нужно заплатить налог на прибыль (п. 8 ст. 250 НК РФ ).

База по этому налогу определяется исходя из рыночной ставки арендной платы по идентичным объектам недвижимости (п. 2 Обзора, приведенного в приложении к информационному письму Президиума ВАС РФ от 22.12.05 № 98, письма Минфина России от 25.08.14 № 03-11-11/42295 и от 05.07.12 № 03-11-06/2/84 ). Но налоговики наверняка будут ориентироваться на арендную плату по договору. То есть потребуют, чтобы арендатор включил во внереализационные доходы арендную плату за те месяцы, на время которых ему предоставлены арендные каникулы.

Во время арендных каникул налицо безвозмездное пользование имуществом

Арендодателю придется начислить НДС на сумму арендных платежей, которую он не получил за эти месяцы (подп. 1 п. 1 ст. 146 и п. 2 ст. 154 НК РФ). Также он не сможет начислять амортизацию помещения в налоговом учете. Ведь имущество, переданное в безвозмездное пользование, исключается из состава амортизируемого имущества (п. 3 ст. 256 НК РФ ).

Несовпадение даты начала аренды и даты, с которой уплачивается арендная плата, наведет налоговиков на мысль об арендных каникулах

Даже если в договоре аренды не говорится про освобождение арендатора от арендных платежей, об этом могут свидетельствовать другие факторы. Прежде всего расхождение между датой, когда арендатор получил право пользования помещением, и датой, начиная с которой он уплачивает арендную плату.

Например, стороны заключили договор аренды 12 октября 2015 года. Эта дата стоит на договоре. Они договорились об арендных каникулах на два месяца и оформили это следующим образом:

Опасное условие о дате, начиная с которой уплачиваются арендныеплатежи

«1. С момента заключения настоящего договора Арендатору предоставляется доступ в арендуемые помещения. Арендатор вправе проводить в них ремонт, переоборудование и иные работы, необходимые для приведения арендуемых помещений в состояние, пригодное для их использования по целевому назначению.
<…>
5. Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату начиная с 11 декабря 2015 года».

Дату, когда арендатор получил доступ в арендованное помещение, налоговики, скорее всего, посчитают началом аренды. Арендную плату арендатор начнет уплачивать через два месяца с момента начала аренды. Значит, в течение этих двух месяцев он пользуется помещением безвозмездно. Поэтому должен включить во внереализационные доходы сумму, сэкономленную на аренде (п. 8 ст. 250 НК РФ ). А арендодатель обязан начислить НДС с неполученной арендной платы и не вправе амортизировать помещение в налоговом учете (подп. 1 п. 1 ст. 146 и п. 3 ст. 256 НК РФ).

Ситуацию не улучшит включение в договор условия о том, что в переходный период арендатор не вправе использовать помещение по его прямому назначению. Например, как офис или торговый центр:

Опасное условие об ограничениях в использовании арендованного помещения

Дату, когда арендатор получил доступ в помещение, налоговики считают началомаренды

«С момента заключения настоящего договора Арендатор имеет доступ в арендуемые помещения, но до 11 декабря 2015 года не вправе использовать их по целевому назначению (в качестве офисного помещения).

Наличия у арендатора доступа в арендованное помещение достаточно, чтобы считать, что он начал пользоваться этим объектом. А поскольку пользуется безвозмездно, есть риск доначисления налогов обеим сторонам договора.

Безопасных вариантов несколько

Вариант первый — на первые месяцы аренды снизить арендную плату, но в разумных пределах

Допустим, стороны договорились о долгосрочной аренде офисного помещения. Предварительно на один год с последующей ежегодной пролонгацией договора. Арендная плата за весь офис составляет 200 000 руб. в месяц. На время ремонта арендодатель предоставил арендные каникулы сроком на три месяца.

При таких условиях арендная плата за первый год аренды составит 1 800 000 руб. [200 000 руб. × (12 мес. – 3 мес.)]. Стороны могут прописать в договореаренды, что за первые четыре месяца арендная плата составляет 50 000 руб. в месяц, а затем повышается до 200 000 руб. в месяц. Сумма за год останется неизменной — 1 800 000 руб. [(50 000 руб. × 4 мес.) + (200 000 руб. × 8 мес.)].

Временное понижение арендной платы логично объяснить необходимостью ремонта в арендованном помещении:

Безопасное условие договора аренды о снижении арендной платы

«1. Арендная плата составляет 200 000 (Двести тысяч) рублей в месяц, в том числе НДС 18%.
2. На период проведения ремонтных и отделочных работ в арендуемом помещении (с 16 ноября 2015 года по 15 марта 2016 года) арендная плата составляет 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей в месяц, в том числе НДС 18%».

Законодательство не содержит ограничений для снижения арендной платы. Стороны самостоятельно договариваются об устраивающей их цене (п. 1 ст. 424 ГК РФ ). Но все-таки рискованно снижать арендную плату за первые месяцы до неправдоподобной суммы. Например, до 1 руб. за кв. м в месяц или до 1000 руб. в месяц за большое помещение. Налоговики могут приравнять это к безвозмездному пользованию объектом и доначислить арендатору и арендодателю налоги.

Этот вариант неудобен для арендатора, так как по условиям договора ему придется вносить арендную плату уже за первый месяц аренды. То есть арендных каникул как таковых не будет. Уменьшится лишь общая сумма арендных платежей за год.

Стороны вправе добавить в договор условие об отсрочке платежа. Например, на те же три месяца арендных каникул. Налоговых рисков в этом нет. Главное, чтобы за предоставление отсрочки с арендатора не взимались проценты (п. 1 ст. 823 ГК РФ ). Хотя условие об отсрочке платежа может навести налоговиков на мысль, что стороны таким образом завуалировали арендные каникулы.

Вариант второй — равномерно распределить арендную плату на первый год аренды

Этот вариант аналогичен предыдущему. Только размер арендной платы в течение первого года или другого периода не меняется.

Воспользуемся условием приведенного выше примера. С учетом арендных каникул на три месяца арендная плата за первый год аренды составит 1 800 000 руб. Стороны указывают в договоре, что арендная плата составляет 150 000 руб. в месяц (1 800 000 руб. 12 мес.):

Безопасное условие договора аренды о снижении арендной платы

«1. Арендная плата в течение первого года аренды составляет 150 000 (Сто пятьдесят тысяч) рублей в месяц, в том числе НДС 18%.
2. Соглашение о размере арендной платы на следующий год или иной период оформляется дополнительным соглашением к настоящему договору».

По окончании первого года аренды стороны перезаключат договор на новый год или подпишут к нему дополнительное соглашение об изменении арендной платы. То есть зафиксируют, что арендная плата со второго года аренды будет составлять 200 000 руб. в месяц.

Вариант третий — зачесть расходы арендатора на ремонт помещения в счет уплаты арендных платежей

Рискованно снижать арендную плату за первые месяцы донеправдоподобной суммы

При этом варианте арендная плата устанавливается с первого месяца аренды в полном размере. Но за период арендных каникул арендатор ее не уплачивает.

Так как арендодатель согласен возместить ему расходы на ремонт арендованного помещения путем их зачета в счет оплаты аренды. Это допускается гражданским законодательством (п. 2 ст. 614 ГК РФ ).

Снова воспользуемся условием приведенного выше примера. Возможныеформулировки в договоре аренды:

Безопасное условие о зачете расходов на ремонт в счет арендной платы

«1. Арендная плата составляет 200 000 (Двести тысяч) рублей в месяц, в том числе НДС 18%.
<…>
7. Арендатор проводит в арендуемом помещении ремонт, переоборудование и иные работы, необходимые для приведения его в состояние, пригодное для использования в качестве офисного помещения.
8. Арендодатель возмещает Арендатору затраты, связанные с ремонтом, переоборудованием арендуемого помещения и проведением в нем иных работ, необходимых для приведения его в состояние, пригодное для использования в качестве офисного помещения.
9. Возмещение затрат, указанных в пункте 8 настоящего договора, осуществляется путем их зачета в счет уплаты арендной платы за первые три месяца действия настоящего договора. Зачет оформляется актом взаимозачета, который подписывают Арендатор и Арендодатель.
10. Начиная с четвертого месяца действия настоящего договора Арендатор уплачивает Арендодателю арендную плату в размере, указанном в пункте 1 настоящего договора».

В договоре аренды также нужно прописать, что проведение текущего ремонта в арендованном помещении — это обязанность арендодателя. Ведь по общему правилу арендодатель обязан делать за свой счет лишь капитальный ремонт (п. 1 ст. 616 ГК РФ ).

Проведение текущего ремонта возложено на арендатора (п. 2 ст. 616 ГК РФ ). Но в договоре аренды стороны могут установить иной порядок. Например, они вправе указать, что арендодатель проводит и капитальный, и текущий ремонт помещения.

Арендные каникулы

Первый Столичный Юридический Центр
г. Москва, Георгиевский пер. д.1, стр.1, 2 этаж
(495 ) 649-41-49; (495 ) 649-11-65

« Арендные каникулы»

Описание ситуации: Потенциальный арендатор настаивает на том, чтобы условие « арендных каникул», во время которых будет производиться ремонт помещения собственными силами ( арендатора), было прописано в договоре. Арендная плата с арендатора за первые месяцы взиматься не будет.

Вопрос: Каковы налоговые последствия и судебная практика при заключении договора аренды, предусматривающего условие об « арендных каникулах»?

Ответ: Налоговые последствия для арендодателя.

Согласно пп. 1 п. 1 ст. 146 НК РФ объектом налогообложения признаются операции по реализации товаров ( работ, услуг) на территории Российской Федерации, а также передача имущественных прав.

В целях настоящей главы передача права собственности на товары, результатов выполненных работ, оказание услуг на безвозмездной основе признается реализацией товаров ( работ, услуг).

В соответствии с п. 2 ст. 154 НК РФ при реализации товаров ( работ, услуг) по товарообменным ( бартерным) операциям, реализации товаров ( работ, услуг) на безвозмездной основе налоговая база определяется как стоимость указанных товаров ( работ, услуг), исчисленная исходя из цен, определяемых в порядке, аналогичном предусмотренному ст. 40 НК РФ.

Положения данных норм распространяются на случаи безвозмездной передачи товаров ( работ, услуг), имущественных прав, в том числе и на случаи безвозмездной передачи имущества в пользование.

В случае когда имущество передается по договору аренды, но при этом плата за первые месяцы не взимается, такая передача для целей налогообложения будет признаваться реализацией, являющейся объектом налогообложения по НДС.

То есть арендодателю при заключении договора аренды, предусматривающего условие « арендных каникул», придется заплатить НДС со стоимости неуплачиваемой арендной платы.

Имеется судебная практика, косвенно подтверждающая данный вывод. Так, например, в Постановлении ФАС ВВО от 18.02.2008 по делу N А31-567/2007-15 суд пришел к выводу, что предоставление нежилого помещения в безвозмездное пользование является объектом налогообложения по НДС и к рассматриваемым отношениям применяются положения п. 2 ст. 154 НК РФ.

Кроме того, арендодатель в указанный период не начисляет амортизацию по такому имуществу, так как в силу п. 3 ст. 256 НК РФ из состава амортизируемого имущества в целях гл. 25 НК РФ исключаются основные средства, переданные ( полученные) по договорам в безвозмездное пользование.

Налоговые последствия для арендатора.

В соответствии с п. 8 ст. 250 НК РФ внереализационными доходами признаются доходы в виде безвозмездно полученного имущества ( работ, услуг) или имущественных прав.

При получении имущества ( работ, услуг) безвозмездно оценка доходов осуществляется исходя из рыночных цен, определяемых с учетом положений ст. 40 НК РФ, но не ниже определяемой в соответствии с настоящей главой остаточной стоимости — по амортизируемому имуществу и не ниже затрат на производство ( приобретение) — по иному имуществу ( выполненным работам, оказанным услугам).

Из содержания данной нормы следует, что в случае безвозмездного получения налогоплательщиком имущества ( работ, услуг), имущественных прав у него возникает внереализационный доход, облагаемый налогом на прибыль.

При этом необходимо учитывать разъяснения о порядке применения указанной нормы, данные в Информационном письме Президиума ВАС РФ от 22.12.2005 N 98 « Обзор практики разрешения арбитражными судами дел, связанных с применением отдельных положений главы 25 Налогового кодекса Российской Федерации». Президиум ВАС РФ указал, что « применение п. 8 ст. 250 НК РФ не ограничено только имущественными правами, представляющими собой требования к третьим лицам. Данное положение подлежит применению также и при безвозмездном получении права пользования вещью».

В ситуации, описанной в вопросе, арендная плата с арендатора за первые месяцы в соответствии с договором аренды не взимается. Соответственно, экономическая выгода, полученная арендатором в связи с безвозмездным пользованием помещением, будет квалифицироваться в качестве внереализационного дохода, учитываемого при исчислении налога на прибыль.

Данный вывод согласуется с позицией Президиума ВАС РФ по аналогичному вопросу, выраженной в упомянутом выше Информационном письме от 22.12.2005 N 98. В этом Письме приводится решение, в котором суд согласился с мнением налогового органа о том, что « обществом получена экономическая выгода в сумме, не уплаченной за пользование помещениями, подлежащей учету в составе внереализационных доходов, перечень которых согласно абз. 2 ст. 250 НК РФ не является исчерпывающим».

Выводы суда были основаны на том, что « несение обществом расходов на содержание имущества и поддержание его в исправном состоянии, включая осуществление текущего ремонта, является исполнением обязательств ссудополучателя, предусмотренных ст. 695 ГК РФ. Выполнение данных обязанностей необходимо в процессе нормальной эксплуатации имущества и не свидетельствует о возмездности самого пользования, поскольку собственник данного имущества фактически не получает встречного предоставления за переданное заявителю право пользования помещениями».

Следует отметить, что в анализируемой ситуации можно попытаться оспорить факт безвозмездности пользования имуществом в период « арендных каникул», так как у арендатора имеется встречное обязательство в виде осуществления ремонта. В таком случае затраты арендатора на улучшение арендованного имущества в силу пп. 5 п. 2 ст. 614 ГК РФ могут рассматриваться в качестве арендной платы.

Однако ввиду того, что понятие « арендные каникулы» является новым, в настоящее время отсутствует сложившаяся судебная практика, в которой затраты арендатора на ремонт помещения признавались бы встречным обязательством по договору аренды. Соответственно, нет гарантий того, что, в случае возникновения спора с налоговыми органами, организации удастся отстоять в судебном порядке свою позицию о том, что пользование помещением в период « арендных каникул» имеет возмездный характер.

Авторы: Брызгалин А. В. Федорова О. С. Королева М. В. Аникеева О. Е. Миерманова С. Т. Григорьев А. С.

По всем вопросам можно записаться на прием к специалистам по телефонам:

(495 ) 64 — 911 — 65 или 649 — 41 — 49 или (985 ) 763 — 90 — 66
Внимание! Консультация платная.