Категория: Бланки/Образцы
Что важно узнать у продавца, покупая комнату к коммуналке? Могут ли воспрепятствовать сделке прописанные в квартире жильцы? Должны ли соседи подтверждать мое право собственности, на основании которого я буду прописываться?
Юрисконсульт юридической службы "ИНКОМ-Недвижимость" Ирина Санина
Прежде всего, нужно узнать, на основании чего комната принадлежит собственнику, сколько человек проживает и зарегистрировано в комнате и вообще в квартире.
Необходимо выяснить, кто является собственником соседних комнат коммунальной квартиры (в этом поможет информация из Росреестра), получены ли отказы соседей-собственников от права преимущественной покупки согласно действующему законодательству РФ.
При осмотре комнаты желательно пообщаться с соседями и получить представление о людях, с которыми предстоит вместе проживать. Если в числе собственников соседних комнат имеются несовершеннолетние, недееспособные (ограниченно дееспособные) граждане, то отказ от преимущественного права покупки должен быть согласован с органами опеки и попечительства.
Зарегистрированные в квартире жильцы могут препятствовать заселению новых собственников только физически. Препятствовать же совершению сделки юридически могут только собственники других комнат. Так, при продаже комнаты в коммунальной квартире бывают случаи, когда соседи специально затягивают процесс продажи.
Дело в том, что если вы решили продать свою комнату постороннему лицу, то в соответствии с п.6 ст.42 ЖК РФ остальные собственники комнат в коммунальной квартире имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены ГК РФ. А продавец комнаты обязан известить в письменной форме владельцев остальных комнат о намерении реализовать свою жилплощадь постороннему лицу с указанием цены и других условий продажи. Если собственники остальных комнат откажутся от покупки или не приобретут продаваемую комнату в течение месяца, то собственник имеет право продать комнату третьему лицу.
Однако на практике получить отказ соседей не так уж просто, в некоторых случаях найти соседа-собственника не представляется возможным (например, он не проживает в данной квартире, уехал в другой город). Бывают случаи, когда все соседи проживают в данной коммунальной квартире, но не хотят смены собственника в соседней комнате, поэтому сознательно не принимают уведомления о продаже. Иногда соседи обещают купить комнату, но на сделку так и не выходят. И это не исчерпывающий список проблем, которые могут возникнуть при приобретении комнаты. Если вы решили приобрести жилплощадь в коммунальной квартире, то все вышеперечисленные нюансы лучше прояснить заранее.
Для регистрации в приобретенной комнате квартиры коммунального заселения никакого согласия от собственников и пользователей других комнат не требуется. Согласно действующему законодательству РФ собственник владеет и пользуется принадлежащим ему имуществом по собственному усмотрению. Правовым основанием для регистрации по месту жительства в комнате собственника является документ, подтверждающий его право собственности.
«Собираюсь продать комнату в коммунальной квартире. Когда нужно собирать отказ от соседей, до продажи или во время, когда пойму, что нашёл желающего на покупку комнаты. Так как продажа еще в планах и может не удастся продать её за то время, что планирую. Существует какой-то срок действия отказов от соседей. Если я передумаю продавать, что делать с отказами, если соседи подпишут?»
В соответствии со ст. 250 Гражданского кодекса РФ, при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается.
Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество в течение десяти дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности, имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.
Полагаю, что лучше оформить отказы от преимущественного права покупки до продажи комнаты, чтобы покупатель мог удостовериться, что приобретает комнату, которая не обременена правами третьих лиц.
В случае, если Вы передумаете продавать свою комнату, то отказы лучше сохранить, но нужно иметь ввиду, что нотариус для заверения сделки может потребовать отказы оформленные не более года назад до момента заключения сделки.
Песков назвал абсурдным мнение что Трамп является человеком Путина 
РФ исключили из нового списка угроз нацбезопасности США
Обаме нужны хакеры, чтобы оправдать провал Клинтон 
В наступающем году Петуха будет 13 месяцев и 384 дня
Американские базы запрут российский Тихоокеанский флот 
Отставкой Авакова признали успехом Порошенко
Китай вернул США подводный беспилотник 
Клинцевич об убийстве Карлова: США выгодно поссорить РФ с Турцией
КНР шесть месяцев подряд сокращает запасы гособлигаций США 
Джабаров об убийстве посла: Никто не собирается поднимать лапки вверх!
Первое, с чего нужно начать — определить цену, по которой вы хотите продать комнату. Следующий шаг состоит в том, чтобы проинформировать всех других собственников в вашей коммунальной квартире о намерении продать свою собственность. По закону у каждого из жильцов есть преимущественное право покупки вашей комнаты. Если среди них найдется желающий — очень хорошо, можно оформлять сделку. При этом от собственников оставшихся комнат нужно будет получить нотариально заверенный отказ от права преимущественной покупки.
Если среди соседей по коммуналке не нашлось желающих купить вашу комнату, тогда отказ от преимущественного права покупки нужно получить от всех. Лишь после этого вы можете продать комнату третьим лицам на законных основаниях. Далее вам следует сконцентрироваться на поиске покупателя. Как только покупатель будет найден, нужно правильно оформить договор купли-продажи, организовать безопасные взаиморасчеты и проследить, чтобы договор купли-продажи и иные документы по сделке были переданы в Росеестр для регистрации перехода права собственности.
Отвечает заместитель генерального директора компании «Мобил Строй XXI» Татьяна Рейхард:В первую очередь, для продажи комнаты вам понадобится согласие соседей по коммунальной квартире. Сначала вы должны предложить им выкупить у вас комнату по цене, не превышающей ту, по которой будете ее продавать. Только получив разрешение от соседей, можно приступить к продаже своей собственности. При наличии хороших отношений с другими жальцами квартиры их отказ от приоритетного выкупа можно зафиксировать прямо во время сделки, в случае же натянутых отношений соседи, к сожалению, могут месяцами саботировать сделку по продаже комнаты в коммуналке. В данной ситуации, как правило, всем жильцам коммунальной квартиры высылают уведомление о намерении продажи той или иной комната заказным письмом с уведомлением о вручении. Если же ваши соседи не приватизировали свои комнаты, то отказ от приоритетного выкупа вашей комнаты нужно получать в муниципалитете.
В случае, если договориться с соседями не удается или оформление отказов от них сопряжено с объективными трудностями (проживание собственника в другом городе, неизвестное местонахождение собственника, нахождение комнаты в оформлении наследства или под судом), есть вариант оформления сделки «окольным путем». То есть комнату можно продать через оформление залога. Вы берете у покупателя деньги в размере стоимости комнаты под залог комнаты на короткий срок, к примеру, на одну неделю, после чего новый владелец подает на вас в суд за неисполнение условий договора и по суду взыскивает с вас комнату. В этом случае не требуется согласие собственников других комнат. Главное, чтобы покупатель не боялся процесса приобретения жилья по такой схеме.
Отвечает руководитель межрегиональной жилищной программы «Переезжаем в Петербург», генеральный директор ГК «Недвижимость в Петербурге» Николай Лавров:С 1 января 2016 года, согласно ст. 250 Гражданского кодекса РФ, у собственников долей в коммунальных квартирах появилось право преимущественной покупки. Это значит, что, решив продать комнату, в первую очередь необходимо предложить купить ее соседям (сособственникам, так как преимущественное право есть только у них), причем в нотариально заверенной форме. Можно сделать это двумя способами. Первый — сособственники предоставляют продавцу нотариальный отказ от преимущественного права покупки. Но этот вариант возможен лишь при очень хороших отношениях с соседями, когда вы можете их убедить пойти в нотариальную контору и оформить отказ в письменной форме. Второй вариант — нотариус высылает уведомление сособственникам о планируемой сделке. И если в течение месяца никто из них не изъявит желания выкупить предлагаемую долю, нотариус получает право провести сделку со сторонними покупателями. Кстати, в отказе прописывается цена, по которой соседи отказались выкупать долю. И если новая цена по каким-либо причинам станет ниже ранее указанной, то данный документ придется оформлять заново.
Текст подготовила Мария Гуреева
Присылайте свои вопросы о недвижимости, ремонте и дизайне на адрес: content@domofond.ru. Мы найдем тех, кто сможет на них ответить!
Должна ли я платить налог на продажу и покупку жилья, разъезжаясь с сыновьями?
Как обставить 3-комнатную квартиру, чтобы сдавать ее в аренду?
Как продать долю в общежитии, оформленную на ребенка?
24.05.2012 08:49 Геленджикский отдел Территориальные отделы Управления
В Гражданском и Жилищном кодексах законодатель определил, что при продаже комнаты у соседей возникает преимущественное право на ее покупку. Так, прежде чем регистрировать сделку купли-продажи комнаты в коммунальной квартире, Вам необходимо к заявлению о государственной регистрации прав приложить документы, необходимые для ее проведения.
Так, граждане, ставшие собственниками жилых помещений в квартирах коммунального заселения, владеют, пользуются и распоряжаются ими по своему усмотрению: вправе продавать, завещать, дарить, сдавать внаем, а также совершать с ними иные сделки, не противоречащие законодательству, если при этом не нарушаются действующие нормы, жилищные, иные права и свободы других граждан, а также общественные интересы.
В принятый 22 декабря 2004 года Государственной Думой Федерального Собрания Федеральный закон №188-ФЗ «Жилищный кодекс Российской Федерации», вступивший в силу с 1 марта 2005 г. внесена статья 42, пункт 6 которой говорит, что при продаже комнаты в коммунальной квартире остальные собственники комнат данной квартиры имеют преимущественное право покупки отчуждаемой комнаты в порядке и на условиях, которые установлены Гражданским кодексом Российской Федерации. То есть при продаже комнаты в коммунальной квартире действует порядок преимущественного приобретения долей в общей долевой собственности, который определен в ст. 250 ГК РФ.
Положения данной статьи регулируют отношения, возникающие при купли-продаже, следующим образом: при продаже доли в праве общей собственности постороннему лицу остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях. Продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, а в праве собственности на движимое имущество — в течение 10 дней со дня извещения, продавец вправе продать свою долю любому лицу.
Для того, чтобы грамотно уведомить соседа о продаже комнаты, нужно в первую очередь узнать кто этот сосед. Для этого недостаточно обойти все комнаты и спросить фамилии у людей, которые там живут. Нужно знать, кто является собственником этих комнат. Об этом можно узнать в Едином государственном реестре прав, запросив информацию. Если этого будет недостаточно можно обратиться в БТИ.
Когда перед вами уже будет лежать перечень всех ваших соседей-собственников, можно начинать их уведомлять. Сделать это можно тремя способами.
Первый способ. Можно прийти с вашим соседом к нам в Геленджикский отдел Управления Росреестра, где сосед должен будет в присутствии нашего специалиста написать отказ от преимущественного права покупки.
Второй способ. Можно сходить с соседом к нотариусу, где он также напишет отказ от преимущественного права покупки.
Третий способ. Если у вас не очень хорошие отношения с соседом, либо вы не можете застать соседа дома, можно уведомить его в письменном виде. Обычно это делается при помощи заказного письма с уведомлением. Но отправляя его, нужно учитывать, что придется указать все важные условия продажи этой комнаты. Обязательно нужно указать адрес, по которому эта комната расположена, ее площадь, либо номер на поэтажном плане. И конечно, одно из существенных условий – это цена. Но как мы можем удостовериться, какие сведения указаны в отправленном письме? В таком случае обращаемся опять к нотариусу, который и удостоверит данные, соответствующие договору купли-продажи.
После этого у соседа будет один месяц со дня уведомления, для того чтобы решить, хочет он приобрести эту комнату или нет. Это время дается для того чтобы взвесить решение или собрать необходимую сумму для покупки продаваемой комнаты.
Если цена изменяется в меньшую сторону, тогда нужно будет отправить письмо снова. Если цена будет увеличена в большую сторону, нового уведомления не требуется. То есть, если сосед не покупает комнату, допустим, за миллион рублей, то за большую сумму он тем более покупать не будет.
Может случиться так, что граждане проживают в неприватизированной комнате. В данном случае собственником этой комнаты является Муниципальное образование город-курорт Геленджик. Его тоже необходимо будет уведомлять о продаже своей комнаты. Как это сделать? Для этого необходимо обратиться в администрацию города-курорта Геленджик и написать заявление. Один его экземпляр остается в администрации, а второй экземпляр этого заявления со штампом нужно сдать к нам. С этого момента для продажи комнаты, также должен пройти один месяц.
В том случае, если собственник соседней комнаты не будет уведомлен о продаже, то эта сделка будет являться оспоримой. Мы, конечно, сможем зарегистрировать такую сделку, но в дальнейшем, если сосед заявит о том, что его не уведомили о продаже соседней комнаты приобрести которую он хотел, то решение суда будет принято в его пользу.
Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире необходимый документ в пакет для Росреестра. Иначе регистрация права собственности Покупателя будет приостановлена, а по истечении месяца — отказано.
Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартиреУведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире должно быть вручено всем соседям без исключения, являющихся собственниками комнаты в вашей коммунальной квартире.
Если в вашей коммунальной квартире есть неприватизированные комнаты,стоит понимать, что владелец у них все-таки есть. Чаще всего это муниципалитет.
Уведомление составляется в письменной форме и содержит следующие реквизиты:
Внимание! Если вы уменьшите цену или даете дополнительное время для оплаты, вам придется снова уведомлять соседей. Поэтому серьезно продумайте содержание уведомления.
Примерную форму уведомления можно скачать.
Как вручить уведомление о продаже комнатыВ Гражданском кодексе и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» или иных законодательных актах не прописаны способы вручения уведомления.
На практике применяются:
Если Ваша сделка подлежит удостоверению у нотариуса лучше выполнить рекомендации Федеральной нотариальной палаты:
ФЕДЕРАЛЬНАЯ НОТАРИАЛЬНАЯ ПАЛАТА
от 31 марта 2016 г. №1033/03-16-3
2.5. Бесспорным подтверждением направления извещения участников общей долевой собственности на недвижимое имущество о намерении одного из участников продать свою долю постороннему лицу могут быть:
— свидетельство нотариуса о передаче или о направлении извещения сособственнику;
— выданная отделением почтовой связи копия телеграммы, направленной продавцом сособственнику самостоятельно. Полная версия документа > > >
Сделка продажи может быть осуществлена по истечению календарного месяца после вручения уведомления.
В Росреестр необходимо предоставить копии уведомлений всех соседей. Оригиналы иметь для сверки.
Иногда в Росреестре приостанавливают регистрацию, если уведомление о продаже вручено лично.
Звонок начальнику отдела или официальная жалоба быстро мозг регистратора ставит на место ))))
Отказ от получения уведомленияИногда, из вредности наверное, соседи сознательно уклоняются от получения уведомления.
Эту ситуацию специалистам Тюменского рынка недвижимости 30.08.2016 пояснили на семинаре для специалистов .
В случае уклонения от получения уведомления, датой уведомления будет считаться поступление корреспонденции в почтовое отделение собственника комнаты.
От этой даты считайте календарный месяц и продавайте.
Документ со штемпелем почтового отделения, предоставьте в Росреестр.
Всегда рада разъяснить. Автор
Уведомление о продаже комнаты в коммунальной квартире
