Категория: Бланки/Образцы
Как производится оплата при покупке квартиры? Этот вопрос обговаривается индивидуально, участниками сделки. Если недвижимость приобретается через агентство недвижимости, то проблем обычно не возникает. Риэлторы полностью курируют сделку, в том числе и момент когда производится расчёт.
У такого варианта, только один недостаток, риэлторы получают за свои услуги звонкой монетой. При этом «навариваются» они обычно на покупателях, включая свои комиссионные в стоимость жилья.
В это статье, мы расскажем вам, как происходит оплата при сделках с недвижимостью. Рассмотрим способы оплаты и то, каким образом лучше производить расчёт.
«Живые» деньгиСамый простой способ — это приобрести квартиру за наличный расчёт. В этом случае оговоренная сумма просто передаётся из рук в руки участниками договора.
Расчёт при покупке квартиры наличностью может производиться двумя способами: предоплатой и по факту. Первый вариант более приемлем для продавца. Ведь он получает всю сумму сразу, соответственно может приобретать новую жилплощадь или потратить деньги на личные нужды. Покупатели неохотно идут на такой шаг, ведь именно они рискуют остаться без денег.
Если продавец ставит обязательным условием предоплату, не стоит пугаться и подозревать человека в мошенничестве. Ситуации в жизни бывают разные, но необходимо по максимуму постараться обезопасить сделку. \
Факт передачи денег нужно подтвердить официально, лучше всего делать это в нотариальной конторе или взять с продавца расписку. Сумма полученных денег указывается прописью, обязательно прописываются целевое назначение средств и паспортные данные продавца. Расчёт производится в присутствии свидетелей.
Для покупателя оптимальным вариантом будет оплатить квартиру после получения свидетельства государственной регистрации. Кстати, таким способом завершаются 80% сделок при покупке квартиры.
Если ни один из предложенных вариантов вас не устраивает, можно прибегнуть к помощи третьих лиц, например, банка. В этом случае, происходит оплата по безналичному расчету.
Расчет при помощи банкаЧтобы максимально обезопасить процедуру передачи денег после завершения сделки, рекомендуется безналичный расчёт. В этом случае гарантом будет выступать банк. Происходит оплата тремя способами:
Аренда банковской ячейкиПроизводится расчёт так: покупатель, в присутствии работника банка помещает деньги (всю сумму) на ответственное хранение. В договоре прописывается, что деньги получит продавец, после завершения сделки.
Когда при покупке квартиры будут оформлены все документы и право собственности перейдёт к покупателю, участники сделки идут в банк. Покупатель предъявляет банковскому сотруднику документы, подтверждающие факт покупки недвижимости и продавец получает ключ от ячейки. Такую схему практикуют все банки, оказывающие услуги по ипотечному кредитованию.
Ответственное хранениеЭтот вариант идентичен предыдущему, но имеет в договоре дополнительный пункт: указываются паспортные данные лица, которое может получить доступ к деньгам.
В этом случае подписывается трехстороннее соглашение между участниками процедуры: продавцом, покупателем и банком. Соглашение заключается таким образом, чтобы исключить встречу заинтересованных сторон у депозитной ячейки.
Обычно, это происходит так: указывается срок оформления необходимых документов (с запасом в 5-7 дней). По истечении этого срока, продавец обязан предоставить в банк бумаги подтверждающие завершение сделки. После этого он может забрать деньги.
Если этого не произошло, покупатель вправе обратиться в банк и забрать денежные средства, ведь сделка не считается завершённой.
Важно! При помещении средств на депозитное хранение, лучше присутствовать всем участникам сделки. Это позволит избежать проблем с целостностью суммы и подлинностью купюр.
Допускается вариант, когда продавец просто переводит деньги за жильё на лицевой счёт заказчика. Это возможно только при абсолютном доверии между участниками сделки. Иначе покупателю будет сложно доказать, что деньги переведены именно им и при покупке квартиры.
Стоит отметить, что услуги по хранению денег банк предлагает не бесплатно. Стоимость аренды зависит от сроков и размеров аренды ячейки.
Аккредитив Аккредитивная форма расчётов подразумевает обязательства покупателя заплатить оговоренную сумму после завершения сделки. Отозвать такое обязательство в одностороннем порядке нельзя, это противоречит условиям договора. Аккредитивная форма расчётов производится при помощи банка, который является гарантом чистоты сделки.Аккредитивная форма расчётов доступна юридическим и физическим лицам. Единственное условие, физическое лицо должно подтвердить свою дееспособность.
Происходит это так:
При оформлении договора, указывается срок на оформление сделки. Если он истёк, а банк не получил подтверждения завершения сделки, соглашение аннулируется и доступ к деньгам получает покупатель.
Это самый оптимальный вариант при покупке квартиры. Аккредитивная оплата имеет лишь два недостатка: долгое оформление документов и завышенная стоимость банковских услуг. Поэтому предоплата за квартиру таким способом практически не производится, только окончательный расчёт.
Мы надеемся, что приведённые способы оплаты, позволят вам максимально упростить и обезопасить процедуру передачи денег.
Остались вопросы? Напишите ваш вопрос в форме ниже и получите развернутую консультацию юриста:
Город Москва "____"_______________201__года
Мы, ФИО, ________________________________"____"_____________ ____ года рождения, место рождения: гор.________, пол:________, имеющий паспорт гражданина _________ №___________, выданный __________________________________ «__» __________ года, код подразделения ____, зарегистрированный(ая) по месту жительства по адресу: город _________, улица, дом. квартира, именуемый в дальнейшем 'ПРОДАВЕЦ', с одной стороны, и
ФИО, ________________________________"____"_____________ ____ года рождения, место рождения: гор. ________, пол:________, имеющая паспорт гражданина _________ № ____ ______, выданный __________________________________ «__» __________ года, код подразделения _______, зарегистрированный(ая) по месту жительства по адресу: город _______, улица, дом, квартира, именуемая в дальнейшем 'ПОКУПАТЕЛЬ', с другой стороны,вместе именуемые «СТОРОНЫ»
находясь в здравом уме, ясной памяти, действуя добровольно, заключили настоящий договор о нижеследующем:
1. ПРОДАВЕЦ продал ПОКУПАТЕЛЮ принадлежащую ему по праву собственности квартиру, расположенную по адресу: город, улица, дом, квартира, состоящую из ________ жилой(ых) комнаты, общей площадью ____ (_____________________) кв.м. жилой площадью_____ (____________________________) кв.м.
2. Квартира по вышеуказанному адресу принадлежит ПРОДАВЦУ по праву собственности на основании __________________________________________________________________________________________
3. По обоюдному согласию указанная квартира оценена сторонами в ______________ В соответствии со статьей 555 Гражданского кодекса РФ, исполнение договора оплачивается по цене, устанавливаемой соглашением сторон.
4. Сторонам известно, что соглашение о цене является существенным условием настоящего договора и, в случае сокрытия ими подлинной цены квартиры и истинных намерений, они самостоятельно несут риск признания сделки недействительной, а также риск наступления иных отрицательных последствий.
5. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что он заключает настоящий договор не вследствие стечения тяжелых обстоятельств на крайне невыгодных для себя условиях и настоящий договор не является для него кабальной сделкой.
6. С момента государственной регистрации настоящего договора и перехода права собственности в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве ПОКУПАТЕЛЬ приобретает право собственности на квартиру, расположенную по адресу: город __________, ___________________, дом, квартира, обязанности по уплате налогов на недвижимость, а после подписания передаточного акта принимает на себя обязанности по возмещению расходов по эксплуатации квартиры, дома в целом, его инженерного оборудования и придомовой территории по соглашению с эксплуатирующей организацией, в соответствии с правилами и нормами, действующими в Российской Федерации для государственного и муниципального жилищного фонда.
7. Содержание статей: 131 «Государственная регистрация недвижимости», 167 «Общие положения о последствиях недействительности сделки», 209 «Содержание права собственности», 218 «Основания приобретения права собственности», 223 «Момент возникновения права собственности у приобретателя по договору», 256 «Общая собственность супругов», 288 «Собственность на жилое помещение», 421 «Свобода договора», 450 «Основания изменения и расторжения договора», 460 «Обязанность продавца передать товар свободным от прав третьих лиц», 461 «Ответственность продавца в случае изъятия товара у покупателя», 462 «Обязанности покупателя и продавца в случае предъявления иска об изъятии товара», 549 «Договор продажи недвижимости», 550 «Форма договора продажи недвижимости», 551 «Государственная регистрация перехода права собственности на недвижимость», 555 «Цена в договоре продажи недвижимости», 556 «Передача недвижимости», 557 «Последствия передачи недвижимости ненадлежащего качества», 558 «Особенности продажи жилых помещений» Гражданского кодекса РФ, статей: 30 «Права и обязанности собственника жилого помещения», 31 «Права и обязанности граждан, проживающих совместно с собственниками в принадлежащем ему жилом помещении» Жилищного Кодекса РФ Сторонам известно, требования статей: 34 «Совместная собственность супругов», 35 «Владение, пользование и распоряжение общим имуществом супругов» Семейного кодекса РФ соблюдены.
8. Настоящий договор считается исполненным при выполнении сторонами следующих условий:
— передачи ПОКУПАТЕЛЕМ ПРОДАВЦУ указанной в пункте 3 настоящего договора денежной суммы за приобретаемую квартиру, что подтверждается распиской;
— передачи указанной квартиры ПРОДАВЦОМ ПОКУПАТЕЛЮ по передаточному акту, подписываемому сторонами в соответствии со статьей 556 Гражданского кодекса РФ. Передаточный акт стороны подписывают в обязательном порядке.
9. ПОКУПАТЕЛЬ подтверждает, что указанная квартира им осмотрена, находится в удовлетворяющем его состоянии, пригодна для проживания, укомплектована необходимым санитарно-техническим и электрооборудованием.
10. ПРОДАВЕЦ подтверждает, что на момент приобретения указанной квартиры в зарегистрированном браке _________.
11. ПОКУПАТЕЛЬ подтверждает, что на момент подписания настоящего договора в зарегистрированном браке __________.
12. ПРОДАВЕЦ обязуется не препятствовать переоформлению на имя ПОКУПАТЕЛЯ установленного в указанной квартире абонентского номера ____________________.
13. ПРОДАВЕЦ обязуется освободить занимаемое жилое помещение в течение ____ календарных дней после регистрации настоящего договора в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
14. ПРОДАВЕЦ гарантирует, что до подписания настоящего договора указанная квартира никому другому не продана, не подарена, не заложена, свободна от проживания и иных прав и притязаний третьих лиц, в споре и под арестом (запрещением) не состоит, не обременена задолженностями по квартплате, коммунальным платежам, оплате электроэнергии.
15. Расходы по заключению настоящего договора и по государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве оплачивает _____________.
16. При подписании настоящего договора стороны подтверждают, что они не лишены и не ограничены в дееспособности, под опекой и попечительством, патронажем не состоят, не страдают заболеваниями, препятствующими осознать суть подписываемого договора и обстоятельства его заключения.
17. Настоящий договор содержит весь объем соглашений между сторонами в отношении предмета настоящего договора, которые отменяют и делают недействительными все другие обязательства или представления, которые могли быть приняты или сделаны сторонами в устной или письменной форме до заключения настоящего договора.
18. Настоящий договор составлен в трех экземплярах, один из которых хранится в архиве Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве, и по одному экземпляру для каждой из сторон.
Настоящий договор и переход права собственности подлежат обязательной государственной регистрации в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.
О том, как правильно оплатить договор купли-продажи квартиры, чтобы не потерять ни деньги, ни недвижимость, на что стоит обращать особое внимание, рассказывает адвокат Олег Сухов.
Не так давно в судебной практике был прецедент, когда мужчина, продав квартиру за 7 000 000 рублей, указанную сумму так и не получил от покупателя. Мужчина обратился в суд, но и суд ему отказал.
Ошибка заключалась в том, что в договоре содержался следующий пункт: « квартира оценивается и продается за цену, составляющую 7 000 000 руб. которую покупатель полностью выплатил продавцу до подписания договора».
Таким образом, договором купли-продажи продавец подтвердил, что расчеты произведены, и денежные средства им получены.
Данная невнимательность стоила мужчине его квартиры.
Предположим, квартира продается за 5 000 000 рублей, при этом в целях ухода от налога в договоре стороны прописывают стоимость 1 000 000 рублей. Денежные средства в размере 5 000 000 рублей закладываются в банковскую ячейку с условием, что продавец может забрать их при предъявлении зарегистрированного в Росреестре экземпляра договора купли-продажи.
Если продавцом будут оформлены не две расписки на 1 000 000 рублей и 4 000 000 рублей, т.е. в общей сложности на сумму 5 000 000 рублей, а только одна расписка на 1 000 000 рублей, то при расторжении договора купли-продажи или признании его недействительным, покупатель сможет вернуть только 1 000 000 рублей, которые указаны в договоре. Оставшиеся 4 000 000 рублей вернуть будет невозможно.
Как уверяет адвокат Олег Сухов, не стоит сбрасывать со счетов подобные риски, судебная статистика свидетельствует, что из 100 сделок почти 10 расторгаются или признаются недействительными.
Страховка выражается в закладке продавцом дополнительных средств для покупателя в отдельную банковскую ячейку, например, суммы в 300 000 рублей на срок до 2-х месяцев.
Действительно, очень часты случаи, когда-либо сам продавец, либо члены его семьи не имеют возможности выписаться до сделки. И гарантированно понудить их сняться с регистрационного учета может только финансовая заинтересованность. Т.е. либо выписка и получение 300 000 рублей, либо данную сумму по истечении 2-х месяцев заберет покупатель: и на суд хватит, и еще останется.
При этом, адвокат Олег Сухов предупреждает, что не всех зарегистрированных в квартире лиц можно выписать по суду, поэтому прежде чем оставлять продавца или членов его семьи прописанными в приобретаемой недвижимости, следует убедиться, что они не имеют пожизненного права в ней проживать даже после продажи, например, подобным статусом обладают наниматели, ранее отказавшиеся от приватизации данной квартиры, или бывшие супруги собственника жилья, купленного в период брака, некоторые иные категории.
Оплата договора купли-продажи между физическими лицами по безналичному расчету – самый опасный способ расчетов.
Существенно рискуют либо продавец, либо покупатель в зависимости от момента осуществления оплаты: до или после регистрации договора.
Если средства перечисляются до регистрации договора, покупатель рискует остаться и без денег и без квартиры, так как продавец может получить поступившую оплату и односторонним заявлением отказаться от сделки.
Если стороны договорятся осуществить расчеты после регистрации договора, то уже продавец рискует остаться без денег, которые покупатель не перечислит, оформив право собственности на жилье.
В настоящее время в крупных городах, таких как Москва, Санкт-Петербург, иных, 99% всех сделок с жильем осуществляется путем наличных расчетов через банковские ячейки, и это правильно, потому что безопасно.
Однако, чем дальше от развитых мегаполисов, тем больше встречается судебных споров между продавцами и покупателями, т.к. в небольших городах люди по старинке привыкли осуществлять расчеты на доверии: передавать деньги или до сделки или после нее, что очень часто приводит к обману и мошенничеству.
Адвокат Адвокатской палаты города Москвы Сухов Олег,
При размещении активная ссылка на источник и указание автора обязательны.
Содержание договора купли-продажи квартиры — разберем содержание договора и риски участников сделки. Особенно пригодится покупателю квартиру, т.к. он рискует больше всех — может потерять жилье из-за неграмотно составленного договора купли.
Своя квартира в настоящее время — это залог стабильности и показатель достатка.
Те, кто не имеет собственное жилье, в первую очередь стараются его приобрести, прилагая все усилия для этого. А те, кто уже его имеет приобретают еще, для расширения квадратных метров, улучшения планировки или сдачи в наем.
Основным документом, по которому приобретается недвижимость является договор купли-продажи квартиры.
Покупка квартиры, происходит посредством совершения сделки и путем подписания договора купли-продажи квартиры (ДКП). Именно этот договор имеет большую юридическую значимость как для тех, кто продает квартиру, так и для тех, кто ее покупает.
Вы можете скачать готовый, шаблонный образец договора купли-продажи квартиры здесь
Каждый кто планирует продать квартиру или купить ее, необходимо так же знать основы по порядку заключения (подписания) договора купли-продажи квартиры.
Сущность и содержание договора купли-продажи квартирыДоговор купли-продажи квартиры является сделкой, по которой Продавец обязуется продать Покупателю квартиру, а в свою очередь Покупатель — ее купить, уплатив обозначенную (заранее оговоренную) сумму денег.
При этом происходит передача права владения этим объектом недвижимости.
Стороны договора купли-продажи: Продавец и Покупатель квартиры.
Кто может быть Продавцом квартиры? Чаще всего это собственник, может быть так же и доверенное лицо. В этом случае у данного лица на руках должна быть нотариально заверенная доверенность(имеет срок действия и, обычно, она действительна три года).
Кто может быть Покупателем? Покупателем квартиры может являться как физическое, так и юридическое. Могут так же и несовершеннолетние при соблюдении определенных условий, т.е. практически любые лица.
Договор купли-продажи квартиры предусматривает письменную форму заключения. При этом составляется юридически правильный документ и подписывается сторонами.
Если данная форма не соблюдена, то такая форма договора купли-продажи не действительна.
Заверять нотариально договор купли-продажи необходимо только при законодательном закреплении этого правила. В любом случае, по желанию сторон можно нотариально удостоверить договор, предварительно внеся это условие в текст договора.
О регистрации договора купли-продажи квартирыВ Гражданском кодексе РФ, п. 2 ст. 558, разъяснялось — договор купли-продажи квартиры подлежит обязательной регистрации в государственном органе. В Хабаровске этот орган — Управление Федеральной службы Государственной регистрации, кадастра и картографии по Хабаровскому краю.
Так же необходимо знать — договор купли-продажи квартиры считается заключенным с момента его государственной регистрации в данном органе.
Но с 1 марта 2013 года, обязательную регистрацию договора купли-продажи квартиры отменили.
Другими словами, сделку (договор купли-продажи недвижимости) теперь не регистрируют, но осталась государственная регистрация перехода права собственности на объект недвижимости.
К чему это привело:
О том, как оплачивать госпошлину за регистрацию сделки подробнее читайте здесь
В договоре купли продажи квартиры теперь указывается, что:
Это уточнения в договор купли-продажи квартиры, после последних изменений в законодательстве. Но есть и другие, не менее важные пункты, которые индивидуальны в каждой сделке, которые вы можете не учесть. а я не смогу предусмотреть в этом посте.
Если вы не юрист, а просто одна из сторон сделки, не жадничайте и доверьте юристу составление договора купли-продажи.
Риски Покупателя в договоре куплиДовольно части в СМИ отражается информация по поводу мошенничества при сделках на рынке недвижимости Хабаровска, да и страны в целом.
При этом Покупатель квартиры оказывается самой незащищенной стороной в сделке — он теряет свои деньги, в случае признания ее недействительной.
Когда риски особенно высоки:
Какие меры необходимо принять Покупателю:
Обязательными пунктами договора купли-продажи недвижимости являются условия, без указания которых сделка считается ничтожной, а договор недействительным. В тексте договора необходимо указать:
Дополнительные условия в договоре купли-продажи квартиры:
Гражданский кодекс РФ с 01.03.2013 года, предусматривает, что при купле-продаже квартиры государственной регистрации подлежит переход права на неё.
Важно!До 1 марта 2013 года государственная регистрация самого договора купли-продажи квартиры и регистрация перехода права к Покупателю на нее, могли происходить в разные интервалы времени.
К примеру, участники сделки договорись, что при отсрочке платежа за продаваемую квартиру, ее передача Покупателю происходит после полной оплаты.
Тогда сначала регистрируют договор купли-продажи, а потом, после окончательного финансового расчета — переход права собственности к Покупателю.
В остальных же случаях (их подавляющее большинство), порядок регистрации договора купли-продажи квартиры и переход права осуществляются одномоментно.
В настоящее время осталось только одно действие — государственная регистрация перехода права собственности на квартиру.
Не стоит забывать, что за переход права предусмотрена оплата государственной пошлины.
Необходимость государственно регистрации предусмотрена в связи с тем, что это единственное доказательство существования права на недвижимый объект, поэтому оспаривается оно только в судебном порядке.
Сегодня мы разобрали содержание договора купли-продажи квартиры, отмену регистрации, изменении некоторых пунктов в содержании и рисках Покупателя.
Обязательно поделитесь этой информацией со знакомыми, возможно им тоже пригодится — просто кликните по кнопке соцсети ниже статьи.
