Предварительный договор купли-продажи дома

С предварительными договорами купли-продажи активно работают риэлторы, застройщики, да и сами собственники — физические лица и юридические. Покупатели, подписывая такую сделку, зачастую слабо представляют на что она направлена, какие последствия может повлечь. Чтобы разобраться в тонкостях предварительного договора купли-продажи жилого дома, достаточно изучить образец и воспользоваться нашими рекомендациями.

Предварительный договор — это договор намерения. Им пользуются застройщики, так как не продают уже существующий жилой дом, потому что его еще физически нет, а продают будущую вещь.

1. В договоре должно быть четко прописано, что стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи. Не лишним будет указать на срок выполнения указанного обязательства. Если срок не указан, то общий срок -1 год по гражданскому законодательству.
   
2. Сделка не регистрируется и не заверяется нотариальной надписью. Хотя возможность последней ничем не ограничена.
   
3. Обязательное указание предмета сделки — жилой дом с техническими и правовыми характеристиками. Технические возьмите из паспорта, правовые — из свидетельства на собственность. То есть указывается на основании какого документа, продавец владеет имуществом и его индивидуальные признаки. Что касается продажи будущего дома — можно указывать характеристики из проектной документации.
   
4. В предварительном соглашении не должно содержаться пунктов о расчетах за недвижимость. Если будет указан порядок расчетов, то суды признают заключенным простой договор купли-продажи со всеми вытекающими последствиями.
   
5. Стоимость имущества имеет место быть. Причем она может быть указана на основании оценочного отчета или по соглашению сторон.
6. В соглашение реально поместить пункт об обязанности заключения основного договора на тех же условиях, что указаны в предварительном.

• Избежать санкций за несвоевременное заключение основного договора, можно, включив пункт о продлении договора на новый срок.
  
• Вы вправе предусмотреть неустойки и штрафы за несоблюдение сроков по договору.
  
• В предварительном договоре все признаки дома и земельного участка перечисляются также как и в стандартной купле-продаже .
  
• Кроме того, указывается на наличие сособственником и согласия на продажу.
  
• Предварительное соглашение не порождает обязанностей по передаче дома, по регистрации перехода права собственности.
  
• Покупателю стоит заранее проверить чистоту сделки, попросить у собственника документы. Документы могут быть переданы на хранение покупателю.
  
• Обратите внимание, что застройщики не могут привлекать средства будущих собственник в участие в строительстве без заключения договора долевого участия. Дело в том, что в схеме с заключением предварительного договора с застройщиком нивелируется госрегистрация, тогда как ДДУ регистрируется в юстиции. Кроме того, специального законодательство о ДДУ во многих моментах защищает дольщика. В предварительном договоре — обнадеженный покупатель лишается такой защиты.
  
• Пропишите пункт о том, что с момента подписания предварительного соглашения, продавец перестает рекламировать свой объект и обязуется не продавать его третьим лицам.
  
• Обозначьте порядок разрешения споров — сначала претензия и устные переговоры для разрешения конфликта, а потом суд, или же сразу в суд. Подписывая договор, обратите внимание на этот пункт.
  

1. Обозначьте момент перехода права на дом от покупателя к продавцу. Например, после заключения основного договора и госрегистрации.
   
2. Можно предусмотреть порядок расчетов в формулировке: после заключения основного договора.
   
3. Дееспособность лица и осознание им своих действий — также подтверждается каждой из сторон в договоре.
   
4. Если от имени лица действует доверенное лицо, то в доверенности прописываются его права. Посмотрите — может ли это лицо подписывать договор.
   
5. В сделке застройщики часто предусматривают плату за работу коммунальных служб. Уточните размер и порядок внесения, такое условия может быть включено в предварительный договор.
   
6. Аресты, залоги и аренду — пишите со ссылками на соответствующие договоры. Сведения об отсутствии обременений — вносите в условия.
   
7. В качестве обеспечения можно предусмотреть — аванс, задаток либо обеспечительный платеж. Нюанс в том, что договор о задатка должен заключаться в письменной форме, тогда как два других способа достаточно просто включить в текст предварительного соглашения.
   
8. Внимательно проверяйте реквизиты сторон и не допускайте ошибок в собственных данных, а также данных об объекте.
   

Вывод
В целом, предварительная купля-продажа хороший способ придержать на время понравившейся объект. Это своего рода — обеспечение своего интереса к покупке недвижимости. Если этим способом грамотно воспользоваться, легко устранить конкурентов и приобрести выгодный объект недвижимости — ликвидный загородный дом.

DOC Скачайте Договор о намерениях купли-продажи недвижимого имущества (предварительный договор) - образец, бланк, шаблон для Казахстана

Вы намерены в будущем продать имеющееся у Вас недвижимое имущество определенному лицу, или Вы намерены в будущем купить недвижимое имущество у определенного лица (например, собственник магазина И.Иванов в течение одного месяца готов продать данный магазин по согласованной цене С.Сидорову и т.п.). Т.е.:

• имеются две стороны (Продавец и Покупатель);

• указанные стороны готовы принять на себя обязательство в будущем заключить договор купли-продажи недвижимого имущества. т.е. имущества, прочно связанного с землей, перемещение которого без ущерба для него невозможно (например, складское помещение, комната в общежитии и т.п.);

• имеется определенный объект будущей продажи (недвижимое имущество), при этом такое недвижимое имущество:

• является помещением в составе объекта кондоминиума (например, в многоквартирном доме), т.е. помещение принадлежит собственнику на праве индивидуальной (раздельной) собственности. А общее имущество объекта кондоминиума (подъезды, лестницы, лифты, крыши, чердаки, подвалы, внеквартирные либо общедомовые инженерные системы и оборудование, абонентские почтовые ящики, земельный участок, включая элементы благоустройства и другое имущество общего пользования) принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности. Переход права собственности на помещение к другому лицу влечет переход к приобретателю помещения соответствующей доли в праве на земельный участок объекта кондоминиума. И поэтому в представленном Договоре о намерениях купли-продажи недвижимого имущества (предварительный договор) объектом будущей продажи является только помещение (Если же собственник помещения обладает правом собственности как на помещение, так и на земельный участок, на котором расположено помещение, то необходимо использовать Договор о намерениях купли-продажи недвижимого имущества, включая земельный участок) ;

Другие документы раздела купли-продажи смотрите здесь

• Продавец – физическое или юридическое лицо, которому на праве индивидуальной (раздельной) собственности принадлежит недвижимое имущество, и которое он обязуется в будущем передать в собственность другой стороне (покупателю).

• Покупатель – физическое или юридическое лицо, которое обязуется в будущем принять недвижимое имущество и уплатить за него определенную договором цену. При этом в отношении иностранцев (физических лиц, не являющихся гражданами Республики Казахстан и имеющих доказательства своей принадлежности к гражданству иного государства ) законом установлено, что:

• иметь в Республике Казахстан на праве собственности недвижимое имущество могут только иностранцы, постоянно проживающие в Республике Казахстан (имеющие вид на жительство в Республике Казахстан ),

• если супруг (а) Покупателя является иностранным (ой) гражданином (кой), то Покупатель может приобрести недвижимое имущество только в случае:

• наличия у супруга (и) Покупателя вида на жительство в Республике Казахстан;

• если брачным договором между супругами установлен режим раздельной собственности.

(условия, без которых в силу требований закона, договор о намерениях купли-продажи (предварительный договор) недвижимого имущества считается не заключенным) :

соблюдение установленной формы договора, т.е. его заключение в письменной форме, его подписание сторонами или их представителями и, как правило, если сделка совершается юридическими лицами, также скрепление печатями, если данное лицо в соответствии с законодательством Республики Казахстан должно иметь печать. Письменная форма установлена для договоров, заключаемых:

• в процессе предпринимательской деятельности, независимо от того, осуществляют ли такую деятельность оба участника договора либо только один из них;

• на сумму свыше ста расчетных показателей;

• условие о предмете Договора купли-продажи недвижимого имущества, т.е. о том, какое недвижимое имущество подлежит в будущем передаче на возмездных условиях с указанием его идентификационных характеристик (сведения о недвижимом имуществе, включая адрес, регистрационный код адреса (при его наличии), вид недвижимости, кадастровый номер, форму собственности, количество составляющих, категорию земель, делимость, целевое назначение, этажность, площадь (общая, жилая, полезная) ;

• цена, порядок, сроки и размеры платежей, если по Договору купли-продажи недвижимого имущества (предварительный договор), который стороны в будущем заключат, оплата недвижимого имущества будет осуществляться в кредит с условием о рассрочке платежа;

• информация о наличии или отсутствии прав третьих лиц на недвижимое имущество (обременения и (или) ограничения) и при наличии прав третьих лиц оформление необходимых согласий, согласно представленным формам;

• соглашение сторон придать заключенному Договору о намерениях купли-продажи (предварительный договор) недвижимого имущества силу предварительного договора.

(условия, которые стороны для предотвращения возможных рисков и разногласий, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота, самостоятельно определяют в договоре о намерениях купли-продажи недвижимого имущества(предварительный договор) ?):

• срок, в течение которого стороны обязуются заключить Договор купли-продажи недвижимого имущества (далее - Основной договор);

• сроки и размеры платежей, если по Договору о намерениях купли-продажи недвижимого имущества регламентируется обязательство о выплате, в частности:

• задатка - денежной суммы, выдаваемой Покупателем в счет причитающихся с него платежей по Основному договору Продавцу и в обеспечение заключения и исполнения Основного договора. При этом задаток остается у Продавца, если за не заключение и неисполнение Основного договора ответствен Покупатель, а если ответственен Продавец, то он будет обязан уплатить Покупателю двойную сумму задатка. Если же стороны по соглашению прекратят действие Договора о намерениях купли-продажи недвижимого имущества либо невозможность заключить и исполнить Основной договор наступит без вины сторон задаток должен быть возвращен Покупателю;

• аванса - денежной суммы, выдаваемой Покупателем в счет причитающихся с него платежей по Основному договору Продавцу. И если Основной договор не будет заключен вне зависимости от наличия или отсутствия вины сторон, то аванс подлежит возврату Покупателю.

• условия Основного договора, которые стороны в Договоре о намерениях купли-продажи недвижимого имущества согласовали как существенные, в частности:

• условия, подробно определяющие характеристики и описание как недвижимого имущества, так и движимого имущества, если передается помещение, оснащенное движимым имуществом (например, с мебелью, техникой и т.п.), что позволяет согласовать договором требования к качеству, количеству и ассортименту отчуждаемого имущества;

• для физических лиц - гарантии сторон об отсутствии брачных отношений или оформление необходимых согласий супруга (и) по распоряжению общим имуществом супругов, согласно представленным формам;

• цель приобретения недвижимого имущества, т.е. для использования в каких целях Покупатель приобретает недвижимое имущество;

• порядок приема-передачи недвижимого имущества, срок и момент исполнения обязанности продавца по передаче недвижимого имущества;

• ответственность сторон;

• порядок разрешения споров;

• порядок изменения, расторжения договора;

• условия, позволяющие заключить Основной договор или в простой письменной форме, или решение сторон нотариально удостоверить Основной договор, и в зависимости от этого различный порядок государственной регистрации права собственности:

• одной из сторон, если стороны нотариально удостоверят договор;

• обеими сторонами, если стороны заключат договор в простой письменной форме.

• иные условия, которые стороны, в силу предоставленного законом права и (или) обычаев делового оборота и (или) соглашения сторон, могут самостоятельно определить в Основном договоре;

• условия, позволяющие заключить Договор о намерениях купли-продажи недвижимого имущества (предварительный договор) или в простой письменной форме, или решение сторон его нотариально удостоверить.

В случае, если стороной по договору является физическое лицо, то в силу закона «О персональных данных и их защите» необходимо истребовать у этой стороны «Согласие на сбор и обработку персональных данных».

• статьи 337, 338, 390, 406-444 (Общие положения о купле-продаже) Гражданского кодекса РК;

• иные нормативные правовые акты, регламентирующие, а также, связанные с данными правоотношениями.