Как продать квартиру без посредников - порядок оценки и правильная подготовка документов

Многие владельцы недвижимого имущества убеждены, что самостоятельная продажа квартиры является трудоемким и затратным по времени делом. Есть и такие, которые считают, что самодеятельность в подобных вопросах чревата дополнительными рисками, избежать которых можно лишь благодаря привлечению к процессу продажи профессионального посредника. Однако, на самом деле это не совсем так. Вашему вниманию предлагается пошаговая инструкция, использование которой поможет вам без труда осуществить желанную продажу.

Продажа любой недвижимости начинается с определения ее стоимости, поскольку каждый владелец рассчитывает выручить за нее максимум возможных средств и при этом не продешевить. Однако, если стоимость квартиры будет явно завышенной, то ее продажа может затянуться на долгие месяцы, а то и годы, что едва ли вписывается в планы ее продавца.

Трудно поспорить с тем фактом, что профессиональный риелтор сможет без труда оценить ту или иную недвижимость, что называется «на глаз». Однако, поскольку вы решили не привлекать к продаже собственной квартиры посредников, то вам придется овладевать нехитрым мастерством оценщика самостоятельно, причем в кратчайшие сроки.

Прежде всего, необходимо определить некий ценовой ориентир, от которого вы и будете отталкиваться, назначая цену собственной недвижимости.

Сделать это можно несколькими способами, самым простым из которых является изучение действующих предложений. Для этого нужно воспользоваться специализированными изданиями, причем как печатными, так и интернет-ресурсами.

Просматривая опубликованные в них объявления о продаже, вы должны определить по какой цене в настоящий момент торгуются аналогичные объекты.

Определив вероятную стоимость реализуемой недвижимости, вы должны откорректировать ее с учетом нижеприведенных факторов, влияющих на ценообразование. Среди прочего, стоимость квартиры зависит от:

• месторасположения дома;
• возраста дома и его состояния;
• расположения квартиры в доме;
• площади квартиры и ее планировки;
• вида из окна;
• текущего состояния квартиры;
• уровня платежеспособности потенциальных покупателей, который в зависимости от региона может весьма разниться.

При этом не стоит сильно усердствовать в учете положительных сторон реализуемой недвижимости, закладывая каждую из них в стоимость квартиры. Ведь вам уже известна ее средняя цена, а значит, существенные отклонения от нее недопустимы. Ведь согласитесь, глупо просить, к примеру, 500 тысяч долларов США за квартиру, аналоги которой торгуются на рынке по 300 тысяч.

Приступая к экспозиции реализуемого недвижимого имущества, вашей главной задачей является показать товар лицом потенциальным покупателям. Поэтому продаваемая квартира должна выглядеть надлежащим образом. Однако торопиться с косметическим ремонтом не стоит. Затраты на него едва ли будут покрыты за счет соответствующей надбавки к стоимости квартиры, поскольку, как правило, она выйдет отнюдь не маленькой, а переплачивать за ненужный ремонт никто не станет. Ведь согласно негласному правилу, приобретая жилье на вторичном рынке, покупатель сразу приступает к осуществлению ремонтных работ, делая их по своему вкусу.

Предпродажную подготовку лучше свести к тому необходимому минимуму, который сразу бросается в глаза. Речь идет о сокрытии явных визуальных дефектов, уборке захламленных помещений, вывозе лишней мебели и приведении в порядок санузла. Предлагаемая к торгу квартира должна сиять как новая монета и не вызывать отторжения у потенциальных покупателей.

Рекламировать продаваемую квартиру лучше одновременно как в печатных, так и в интернет-изданиях. В первом случае вам понадобится краткое, лаконичное и емкое по смыслу объявление, в котором нужно постараться раскрыть все преимущества предлагаемой к торгу недвижимости. Что касается рекламы в сети, то здесь уже можно дать волю фантазии, подробно описав положительные стороны реализуемой квартиры, не забыв подкрепить сказанное соответствующими фотографиями.

Спустя несколько дней после размещения объявлений на вас свалится просто шквал телефонных звонков от потенциальных покупателей, которые, естественно, пожелают вживую увидеть предлагаемую к торгу квартиру. Однако, больше всего звонков будет от профессиональных риелторов, которые будут маскироваться под потенциальных покупателей. На этой стадии продажи от них будет больше пользы, чем вреда. Ведь зачастую у них уже есть в запасе потенциальные покупатели, а поскольку вы не обращались к ним за услугами, то платить за них вам не придется. Поэтому можете смело показывать им свою квартиру.

Просмотры лучше назначать с интервалом в минут сорок — час, чтобы покупатели не сталкивались друг с другом в дверях квартиры или что еще хуже — ждали под дверью своей очереди на просмотр. Проводя короткую экскурсию, постарайтесь показать наиболее сильные стороны квартиры, умолчав при этом о ее недостатках.

Есть отличная поговорка: куй железо пока горячо, которая как нельзя кстати подходит к продаже недвижимости. Если в случае просмотра квартиры потенциальные покупатели обнаружили свой интерес к ее приобретению, нужно тут же предлагать им внести задаток, напирая на то, что после них у вас назначены повторные просмотры людей, которые в принципе уже определись с покупкой, но хотят показать квартиру своим родственникам. Как правило, это оказывает стимулирующее воздействие на потенциальных покупателей.

Передачу задатка необходимо оформлять предварительным договором, образец которого можно без труда найти в сети.

В качестве обоснования необходимости передачи вам денежных средств указывайте на то, что только в этом случае вы прекратите демонстрацию квартиры иным лицам.

Это даст потенциальным покупателям уверенность в том, что выбранная ими квартира никуда не денется, ведь, в противном случае вам придется возвращать задаток в двойном размере.

Если же, напротив, оставившие задаток покупатели впоследствии откажутся от приобретения вашей квартиры, переданная ими сумма останется у вас как компенсация за потраченное напрасно время.

Для заключения договора купли-продажи квартиры и его последующей регистрации вам понадобится:

1. правоустанавливающий документ на квартиру;
2. экспликация (технический паспорт) ;
3. справка об отсутствии задолженности ;
4. выписка из домовой книги ;
5. копия финансового лицевого счета ;
6. общегражданские паспорта продавцов и покупателей.

Прежде чем брать выписку из домовой книги, вам необходимо сняться с регистрационного учета, после чего можно оплатить существующую задолженность за поставленные коммунальные услуги и взять соответствующую справку. Подобные действия вовсе не обязательны к исполнению, однако они способны отгородить вас в будущем от возможных претензий со стороны ваших покупателей, поскольку квартира будет продана юридически чистой даже по документам.

Пример договора о продаже

В настоящий момент договор купли-продажи может быть заключен в простой письменной форме без обращения в органы нотариата.

Образец договора можно также без труда найти в сети. Однако, чтобы снизить возможные риски до нуля для заключения договора лучше все-таки обратиться к нотариусу либо к профильному юристу.

Учитывая сегодняшние расценки нотариусов, пригласить юриста выйдет гораздо дешевле.

Дело в том, что текущее законодательство постоянно меняется, а гарантию в том, что скачанный из сети договор будет актуальным с точки зрения действующих гражданско-правовых норм, вам может дать исключительно дипломированный юрист, поэтому на нем лучше не экономить.

В конце концов, будучи привлеченным для заключения договора отчуждения квартиры, он поможет вам и с регистрацией в Росреестре.

На нашем сайте представлено достаточное количество таких специалистов, которым не составит труда взять на себя ответственность за сопровождение вашей сделки купли-продажи.

Не нашли ответа в статье? Спросите у юриста:

Как правильно продать квартиру самостоятельно?

В настоящее время потребность в приобретении жилья остается на высоком уровне. Динамичное развитие рынка недвижимости раскрывает перед покупателем большой выбор. Как продать квартиру самостоятельно выгодно, избегая многих ошибок – актуальный вопрос для многих людей.

При реализации объектов недвижимости понятия «оперативность» и «выгода» практически не сочетаются. Срочная продажа подразумевает предложение по сниженной цене по сравнению с аналогами и возможность вести торг. Для получения максимальной выгоды нужно знать, как правильно продать квартиру.

Грамотная реализация подразумевает надлежащее юридическое оформление документов и получение соглашения от всех необходимых инстанций. Профессионализм – первая составляющая успеха сделки с недвижимостью, поэтому нужно или самому хорошо разобраться в тонкостях этого процесса или правильно будет доверить работу соответствующему агентству.

Грамотные специалисты возьмут на себя всю работу, клиенту потребуется только выписать доверенность, необходимую для сбора необходимых документов. Агентство проведет рекламную компанию и покажет объект в удобное время. Продавца пригласят только для получения задатка или составления договора купли-продажи.

Преимущества обращения к риэлторам:

• экономия времени и нервов;
• простота проведения сделки;
• получение максимальной выгоды в наименьшие сроки.

Недостатки сотрудничества с этими специалистами:

• необходимость оплачивать услуги (2-3% от стоимости квартиры);
• риск стать жертвой мошенников и оказаться в серьезном убытке.

Правильно к специалистам или нет – решение, которое вы принимаете самостоятельно. Вы можете самостоятельно провести все необходимые процедуры, но будьте готовы приложить много усилий.

Реализация квартиры – сложный процесс для неопытных продавцов. Для желающих продать квартиру самостоятельно порядок действий таков:

1. Выписка всех проживающих из жилья и прописка иждивенцев, несовершеннолетних детей (если имеются) по новому месту жительства.

2. Подготовка всех необходимых документов.

3. Оценка имущества и анализ альтернативных предложений. Данный этап предполагает подробное исследование недвижимости: определение ее возраста, уровня физического износа, месторасположение, наличие дефектов, проверку законности планировки и другие особенности.

4. Погашение всех долгов (если они есть). Правильно, когда оплата коммунальных услуг и электроэнергии выполнены перед продажей квартиры. Рекомендуется сохранить все квитанции и чеки.

5. Подготовка жилья к продаже. В этот этап включается ремонт, уборка и выполнение других работ, создающих презентабельный вид. Кстати, если нет денег на ремонт, вот несколько идей .

6. Реклама. Подать информацию можно в популярные печатные издания, на телевидение или радио, на щитах, а также через интернет. Рекламные источники и количество сведений нужно грамотно подобрать. Например, дорогая квартира с евроремонтом должна размещаться в журналах, специализирующихся на элитной недвижимости. При этом правильно выбирать только качественные снимки.

7. Показ, торги с покупателем. На данном этапе следует быть готовым ответить на разные вопросы клиента:

• имя собственника жилья;
• прописаны ли иные лица;
• правоустанавливающие документы;
• какие могут быть усложняющиеся обстоятельства после приобретения квартиры.

Желающие знать, как продать квартиру самостоятельно, не должны допускать максимализма, то есть яркого подчеркивания преимуществ и акцентирования внимания на недостатках. Потенциальные клиенты наверняка ознакомились с другими предложениями или вполне могут осмотреть следующие варианты. В целях безопасности правильно будет убирать при показе все ценные вещи.

Совет: с первым человеком, готовым немедленно купить квартиру по предлагаемой цене не стоит торопиться заключать договор. Возможно, она продается слишком дешево.

8. Договоренность с клиентом. После получения согласия в устной форме многие продавцы убирают рекламу, не подозревая, что покупатель продолжает поиск жилья. Во избежание подобных ситуаций целесообразно ставить вопрос о внесении предоплаты, дающей гарантию о совершении сделки, также правильно составить предварительное соглашение.

Следует понимать, что аванс и задаток имеют одну цель – доказать намерение продавца и покупателя провести сделку купли-продажи, но отличаются степенью ответственности. В первом случае покупатель имеет право изменить свое решение и вернуть предоплату обратно. Задаток обязывает заключить сделку: если покупатель изменит решение, вложенные деньги к нему не возвращаются. При нарушении договора второй стороной, средства передаются клиенту в двойном размере.

9. Взаиморасчеты и регистрация договора. Оплата производится через специальную ячейку в банке, зарегистрированную на имя клиента. К выбору организации следует проявлять осторожность и не стоит получать средства там, где покупатель хранит деньги и имеет влиятельного друга. Территория должна быть нейтральной и устраивающей обе стороны.

После передачи денежных средств необходимо пройти нотариальное заверение или сразу передать контракт в Федеральную регистрационную службу на подтверждение прав (по желанию первоначального владельца собственности).

10. Отчуждение имущества. Когда будут получены документы со справкой о прохождении государственной регистрации, продавец обязан пройти снятие с регистрационного учета и вывезти все свои вещи.

11. Подача декларации «О доходах» в форме 3-НДФЛ в налоговое учреждение. Заполнить ее правильно можно самостоятельно по шаблону, предоставленному в рассматриваемой организации, а также в режиме онлайн на специализированных интернет-ресурсах. Подавать документ следует до окончания года реализации имущества.

Как продать квартиру самостоятельно в максимально короткие сроки и выгодно – основная задача продавца. Для решения нужно в первую очередь понять, решит ли его предложение проблемы покупателя и сможет ли гарантировать:

• безопасность сделки;
• простоту проведения мероприятий;
• отсутствие «подводных камней».

Продавец должен действовать в соответствии со следующими правилами:

1. Установка адекватной цены, соответствующей среднему показателю на рынке недвижимости в конкретном районе, тогда квартиру можно продать в течение месяца. Занижение стоимости позволит ее реализовать через 14 дней, а завышение оттягивает срок сделки до нескольких месяцев.
2. Подготовка квартиры к продаже – этап, который косвенно влияет на сроки реализации. Мероприятие проводится с учетом престижности конкретного района, например, в отдаленных населенных пунктах евроремонт делать не обязательно, а в центре мегаполиса данный этап крайне важен.
3. Наведение юридического порядка среди документов. Покупатели остерегаются волокитных процедур в процессе приобретения жилья и всегда расположены к продавцам, у которых документация не противоречит закону. На данном шаге проводится:

— выписка всех ранее зарегистрированных людей;

— согласование всех вопросов с наследниками, а также несовершеннолетними лицами и предотвращение других ситуаций, усложняющих заключение договора;

— узаконивание перепланировки дома (при необходимости).

Юридическая чистота недвижимости – основа ее успешной реализации. Поэтому желающие понять, как правильно продать квартиру самостоятельно, должны подготовить:

• документ, удостоверяющий личность;
• выписки об оплате земельного налога и коммунальных услуг;
• техпаспорт и пояснение к объекту недвижимости (экспликация);
• разрешительные документы на проведение сделки с недвижимостью от учреждений, занимающихся опекунством (при необходимости);
• дубликат лицевого счета;
• подтверждение обоих супруг;
• свидетельство о бракосочетании или заявление о статусе «не женат» («не замужем»);
• документы, подтверждающие право собственности – свидетельство о получении наследства, акт выплаты пая жилищно-строительного кооператива, дарственная, решение суда и т.п.

Многие покупатели предпочитают приобрести квартиру по большей стоимости, если они полностью уверены в отсутствии рисков и возникновении проблем с перерегистрацией.

Людям, стремящимся понять, как продать квартиру самостоятельно, очень правильно будет заняться реализацией в разгар сезона, то есть с середины сентября (на элитную недвижимость этот фактор не распространяется).

При покупке недвижимости люди обращают внимание на разные факторы, в зависимости от уровня их финансового состояния. Малобюджетные покупатели, интересующиеся жильем эконом-класса, ценят комфортную планировку. Большинство из них предпочитают прямоугольные помещения с панорамным остеклением. Им не нужно наличие декоративных элементов, уменьшающих пространство.

Основная масса из покупателей недвижимости элитного класса обращают в первую очередь внимание на архитектуру дома. Колонны, необычные углы, скошенные стены и другие декоративные элементы будут по достоинству оценены. Одно из требований этой категории людей – близость к центру. Другие предпочтения:

• надежность застройщиков;
• дизайнерская отделка в квартире;
• грамотная планировка;
• высокое качество инженерных систем.

Желающие понять, как правильно продать квартиру, должны учитывать эти особенности и акцентировать на них внимание при демонстрации имущества.

Продавец должен проанализировать все преимущества и недостатки своей собственности. Ему следует представить себя на месте покупателя и самостоятельно подумать о деталях, которые нужно исправить. При показе объекта необходимо правильно проинформировать обо всех важных преимуществах:

• близкое расположение социально значимых объектов (детский сад, магазин, больница, банк);
• хорошие соседи;
• проведение ремонтных работ в многоквартирном доме (смена крыши, стоянки);
• приятный вид из окна;
• просторные коридоры и другие.

Согласно Налоговому кодексу РФ, доход с продажи квартир облагается налогом 13%. Исключения составляют следующие случаи:

• объект недвижимости, находящийся в собственности более 3 лет не облагается налогом;
• если жилье находится во владении меньше 3 лет, то налогом облагается только сумма, превышающая 1 млн. руб.;
• не нужно платить налоги в случае, если доходы от реализации квартиры равны расходам.

Решив самостоятельно продать квартиру, имеющую документальное подтверждение расходов на приобретение, предоставляется имущественный вычет до 1 млн. руб. Расходами является сумма покупки и затраты на проведения ремонта.

Рассчитать подоходный налог (НДФЛ) можно двумя способами:

• НДФЛ= (Стоимость продажи жилья — 1 млн.руб) х 13% — имущественный налоговый вычет.
• НДФЛ = (Цена реализации недвижимости — цена покупки) х 13% – вычет в сумме документально подтвержденных затрат.

Возможно, в 2015 году появятся изменения, увеличивающие срок владения имуществом до 7 лет, начиная с которого не нужно уплачивать налог с продажи квартиры. Закон не будет распространяться на людей, получивших собственность от родственников по договору дарения или в порядке наследования.

При серьезном отношении к советам и пожеланиям, добросовестной подготовке документов и внимательном изучении порядка действий, продать квартиру самостоятельно – вполне реально. При возникновении вопросов всегда можно обратиться к профессионалам.