Как создать ОСМД (ОСББ) в Украине? (Страница 1) - Юридические статьи - Юридический форум

1. Формирование инициативной группы

Инициатором создания объединения могут выступать: бывший единоличный собственник дома (уполномоченный им орган), владельцы приватизированных квартир или нежилых помещений. Инициативная группа должна состоять как минимум из трех собственников квартир или нежилых помещений. В состав инициативной группы могут входить жители не являются собственниками — арендаторы, наниматели и др.).
Обязанности инициативной группы состоят из юридического, подготовительной и организационной работы, а именно:
• подготовка проекта устава будущего объединения;
• подборка и проработка законодательной базы;
• проведение разъяснительной и агитационной работы среди жителей, распространение листовок;
• составление списка собственников квартир и нежилых помещений, желающих создать объединения;
• собрание необходимой информации о дом и жильцов;
• обследование технического состояния дома;
• конкретизування расходов на ремонт, обслуживание, эксплуатацию жилого дома;
• экономический анализ доходов и расходов объединения и подготовит смету.
После определения достаточного круга заинтересованных собственников жилых и нежилых помещений, инициативная группа должна составить список, собрать информацию о доме и о жильцах дома (технический паспорт, количество приватизированных и неприватизированных квартир, наличие встроенных нежилых помещений и их принадлежность, площадь, сроки аренды, использования вспомогательных помещений, количество жильцов дома, имеющих различные льготы, пользуются субсидией).
Этой информацией владеют Жеки, но следует быть готовым к работе с бюрократическим аппаратом и рассчитывать на свои силы и другие способы получения информации.
За получением и обработкой необходимой информации следует переходить к агитационной работе. Сначала надо работать с отдельными совладельцами, проводить «собрание» подъездов. До официального созыва учредительного собрания следует провести так называемое «информационное» собрания совладельцев, на котором вы сможете ответить (принять во внимание) вопросы, которые обязательно будут ставить жильцы дома, изучить настроение жителей и сделать выводы — не рановато ли созывать учредительное собрание, может стоит еще продолжать агитационную работу, искать новые аргументы за ОСМД.

2. Подготовка проекта устава

Перед составлением Устава ОСМД, нужно поговорить со всеми собственниками квартир и помещений в вашем доме: рассказать им о преимуществах объединения, о характере его деятельности и, конечно, поощрить к его созданию.
Получив согласие потенциальных участников объединения, предстоит согласовать с ними проект устава и других документов (некоторые совладельцы могут внести дополнения или уточнения в отношении статуса членов объединения, количественного состава его органов и тому подобное). Предложения и замечания следует, насколько это возможно, отразить в проекте устава перед проведением собрания, чтобы все те, кто намерен прийти на собрание, заранее ознакомились с этими предложениями (это позволит избежать лишних дискуссий и недопониманий во время сборов).
Впоследствии со всеми желающими создать объединения предстоит согласовать время и место проведения учредительного собрания, кандидатуры на руководящие должности объединения.

Устав объединения составляется на основании Типового устава (раздел ДОКУМЕНТЫ и БЛАНКИ), утвержденного в приказе Государственного комитета Украины по вопросам жилищно-коммунального хозяйства № 141 от 27 августа 2003 г. Разрешается конкретизировать некоторые статьи и условия совместного использования имущества, осуществления хозяйственной деятельности, работы наемных работников и др. но не менять основу Типового устава.
Требования к содержанию Устава, сформулированные в статье 7 закона «Об объединении совладельцев многоквартирного дома».

• название и место положения объединения;
• цель создания, задачи и предмет деятельности объединения;
• перечень имущества (неделимого имущества), находящегося в общей совместной собственности, права и обязанности участников объединения относительно этого имущества.
Неделимое имущество — часть жилого комплекса, которой нельзя выделить как автономный элемент: вспомогательные помещения (лестничные клетки, вестибюли, переходные шлюзы, внеквартирные коридоры, помещения для хранения колясок, ячейки, мусорокамеры, чердаки, подвалы, шахты и машинные отделения лифтов, вентиляционные камеры и другие технические помещения), конструктивные элементы дома (фундамент, стены-носители, перекрытия между этажами, лестничные марши, конструкции крыши, входные двери в подъезде) и техническое оборудование, благодаря которому в жилом доме налажено соответствующую систему канализации, водо-, тепло-, газоснабжения, электрического оснащения и тому подобное.
• перечень имущества (общего имущества), находящегося в общей долевой собственности, права и обязанности участников объединения относительно этого имущества.
Общее имущество — часть вспомогательных помещений жилого комплекса (ячейки, гаражи, в том числе подземные, мастерские), которые объединение может использовать по их назначению на условиях, указанных в уставе.
• состав, полномочия, права, обязанности, порядок и периодичность формирования и созыва уставных органов (общее собрание членов, правление и ревизионную комиссию объединения)
* В общих собраниях имеют право участвовать все члены объединения — непосредственно или через своих представителей. Собрание стоит проводить не реже чем раз в год после утверждения годового отчета, то есть после 1 января (это облегчит работу ревизионной комиссии, которая сможет изучать финансовое состояние объединения по результатам отчетов, подготовленными для представления в соответствующие государственные органы). Некоторые вопросы, по закону, могут решать только общее собрание: внесение изменений в устав объединения, избрание правления, утверждение сметы, баланса и годового отчета, определение взносов и оплат участников объединения и тому подобное. Все вопросы, относящиеся к исключительной компетенции общего собрания, обязательно нужно указать в уставе.
* Правление и ревизионная комиссия. Количественный состав правления и ревизионной комиссии законодательством неограничен: это решается и утверждается на учредительных или общих собраниях. До правления и ревизионной комиссии следует выбирать нечетное количество человек (например, трех, пятерых или семерых). Это нужно для эффективного принятия решений. Небольшие объединения (до 15 членов), можно вместо ревизионной комиссии избрать одного ревизора.

• порядок голосования и принятия решений на собрании, перечень вопросов, для решения которых требуется простое или квалифицированное большинство голосов.
Простое большинство — это не менее 50% присутствующих на собрании с правом голоса.
Квалифицированное большинство составляет 3/4 или 2/3 присутствующих. Таким составом желательно решать вопрос о создании дочерних предприятий объединения; продажа части имущества объединения (которое подлежит отчуждению); реорганизация или ликвидация объединения.
В уставе следует четко записать, что именно вложено в это понятие.

• Следует описать источники финансирования, порядок использования имущества и средств объединения. Поскольку объединение, вероятнее всего, будет иметь статус неприбыльной организации, эта часть ее главного учредительного документа (устава) должен согласовываться с соответствующими нормами налогового законодательства. Учитывая эти нормы вы можете указать такие источники финансирования вашего объединения:
- средства или имущество, которые поступают в виде безвозвратной финансовой помощи или добровольного пожертвования;
- пассивные доходы;
- взносы, средства или имущество, которые объединение получает для осуществления своей основной деятельности (для уплаты за коммунальные услуги, содержание дома);
- доходы, полученные от неосновной деятельности.

Порядок использования имущества, в зависимости от его вида, устанавливают нормы соответствующего законодательства, общее собрание, правление (или председатель) объединения, а иногда — его работники.

Получение статуса неприбыльной организации является весьма важным для объединения с учетом минимизации налогового бремени. Итак, рекомендуем перед утверждением устава собранием учредителей посоветоваться с налоговиками относительно финансовой части проекта устава. Однако, надо помнить, что не смотря на статус неприбыльной организации, объединения платит все налоги, которые касаются начислений и выплат заработной платы своим наемным работникам.

За законодательными требованиями, в уставе следует четко описать порядок утверждения сметы, создания специальных фондов, в том числе резервный, и использовать средства из этих фондов, а также покрывать общие расходы.

Смета — это финансовый документ, в котором нужно указать все статьи расходов на год. Этот документ, который должен ежегодно составлять каждая неприбыльная организация, утверждают на общем собрании. Резервный фонд следует создать для того, чтобы иметь возможность покрывать непредвиденные расходы (расходы на ремонт крыши, поврежденной во время бури.) Минимальной величины этого фонда законодательство не определяет, зато общие сборы могут установить нормативы отчислений в такой фонд. Порядок, по которому предстоит использовать указанные средства, вы можете описать во внутренних документах объединения, скажем, в «Положении о резервном фонде».

• Четко определить порядок, по которому объединение будет заключать договор с каждым владельцем квартиры или помещения, указать условия соглашения. По этому документу, владелец (совладелец) берет на себя обязанность оплачивать счета за коммунальные услуги, переводить объединению взносы на содержание дома и его составляющих, а объединение — обеспечивать предоставление коммунальных и других услуг, заботиться о содержании дома в надлежащем состоянии.

• Устав может содержать перечень вопросов, которые решает собрание представителей (о вступлении в объединение новых владельцев и др.).

Пункты собрания представителей и их полномочий стоит внести в устав только в том случае, если в объединение входят очень много совладельцев (например, более 600 квартир).

• Порядок принятия новых членов к объединению и на каких основаниях позбавлятимете их членства, согласно статье закона «Об объединении совладельцев багатоквартирного дома», а также на общие конституционные нормы и нормы законодательства о праве собственности и тому подобное.

• Детально прописать права и обязанности членов объединения, ответственность за нарушение его норм. В частности, совладельцы, входящих в состав такой организации, имеют право участвовать в ее управлении, при условии их избрания в уставные органы, получать информацию о деятельности объединения и тому подобное. Каждый член объединения должен выполнять решения уставных органов, использовать жилые и вспомогательные помещения по назначению, соблюдать правила пользования помещениями, обеспечивать сохранность помещений, делать взносы на их ремонт и тому подобное.

• Лишение членства осуществляется в случае недобросовестного членства, и нарушении норм. В уставе нужно указать, за какие именно нарушения можно применить такую санкцию.

Решение о лишении членства имеют право принимать только общее собрание. Другую ответственность (административную, уголовную, гражданско-правовую) определяют нормы законодательства, а не устав.

• Прописать порядок внесения изменений в Устав, определить основания и порядок ликвидации, реорганизации (слияния, разделения) объединение и решение соответствующих имущественных вопросов.

Каждое объединение может отображать эти вопросы с большей или меньшей степенью детализации. При ОСМД до 20 участников, нет нужды подробно описывать порядок созыва и проведения общего собрания, а в уставе объединения, в которое входят владельцы, например, 650 квартир, эти процедуры надо определить очень конкретно и четко).

3. Избрание названия ОСМД

Начало деятельности любой структуры начинается с меткой названия и создание ОСМД (Объединение Совладельцев Многоквартирных Домов), конечно, не является исключением. Перед тем, как легализовать организацию, нужна єффективна и оригинальное название, которое следует обсудить с вашими единомышленниками, друзьями и соседями. Следует заметить, что по закону нельзя выбрать ту название для своего объединения, что уже используется в названии любого предприятия на территории Украины. Согласно процедуре, для того, чтобы избежать неудобств во время регистрации, Вы будете иметь возможность зарезервировать название своего объединения в учреждении государственной регистрации. Период резервирования может быть растянут до 2 месяцев.

4.Созыв учредительного собрания

Когда подготовительная работа к созданию ОСМД уже закончена, инициативная группа или владелец дома устанавливает дату проведения учредительного собрания. Процедурой предусмотрено, что инициативная группа должна составить текст письменного сообщения (протокол собрания ОСМД), в котором указываются лица, созывают учредительное собрание, когда и в каком помещении они состоятся, повестка дня учредительного собрания.

Следует заметить, что этот документ нужно вручить каждому собственнику лично под расписку или заказной почтой, но не позднее чем за 2 недели до начала проведения учредительного собрания. Если вы решили не тратить средства на заказные письма и самостоятельно вручить каждому владельцу приглашение под распиской, советуем после этого хранить длительное время расписки о вручении уведомлений.

Следует не забывать пригласить «гостей» ваших учредительного собрания. Необходимо пригласить к участию в собрании представителя собственника неприватизированных квартир — местной общины или того предприятия (учреждения), которое является собственником этих квартир (нежилых помещений).

Особое внимание следует уделить легитимности проведения учредительного собрания. То есть, собрание будет считаться легитимным при условии присутствия на собрании не менее 50% собственников квартир вашего дома. Так, например, если в доме 81 квартира, то на собрании должно присутствовать не менее чем 41 владелец квартир или их представители.

5. Проведение учредительного собрания

Итак, как мы подчеркивали выше, если на назначенное время сборов до создания ОСМД не появились 50% + 1 собственников или их представителей (по письменной доверенности ), проведение такого собрания придется отложить на более поздний срок.
Следует заметить, что если среди собственников есть юридические лица, они должны быть представлены либо руководителями, либо уполномоченными лицами, имеющими доверенность на представительство.

Процедура ведения собрания требует рассмотрения таких вопросов:
• об избрании председателя и секретаря собрания;
• о создании объединения;
• название объединения;
• об утверждении устава;
• об утверждении сметы ;
• об утверждении тарифов и порядка получения коммуналь-ных услуг(коллективно или индивидуально);
• об избрании руководящих органов (правления, председателя правления, ревизионной комиссии);
• об определении лица, уполномоченного оформить государственную регистрацию объединения.
Председателя и секретаря собрания избирается большинством голосов присутствующих собственников или их представителей. Отметим, что каждый потенциальный член объединения имеет только один голос, независимо от площади и количества квартир или помещений, находящихся в его собственности.
Если в доме есть неприватизированные квартиры на собрании их интересы представляет уполномоченное лицо, которое имеет право одного голоса, независимо от их количества.
По каждому вопросу нужно оформить соответствующее решение, которое собрание принимают за поименное голосование. Каждый, кто проголосовал, должен поставить в протоколе свою подпись и указать результат голосования («за», «против», «воздержался»). Решение считают принятым, если за него проголосовали не менее 2/3 присутствующих лиц, которые имеют право голоса.

6.Приобретения статуса юридического лица

Механизм легализации ОСМД состоит из нескольких этапов:
• государственная регистрация ОСМД;
• присвоение идентификационного кода (код ЕГРПОУ);
• взятие на учет в налоговой инспекции, Пенсионного фонда, фондов общеобязательного государственного социального страхования;
• изготовление печати и штампов;
• открытие банковского счета.
ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ
Государственную регистрацию осуществляет Государственный регистратор при исполнительном органе городского, районного или сельского совета или регистрационные палаты при районных государственных администрациях.

Следует заметить, что согласно постановлению Кабинета Министров Украины №1521 от 11.10.2002 г. которым утвержден «Порядок государственной регистрации объединений совладельцев многоквартирных домов», плата за государственную регистрацию не производится. Однако, в 2004 году вступил в силу закон «О государственной регистрации юридических лиц и физических лиц–предпринимателей», согласно которого сбор для всех юридических лиц составляет 170 грн. или 10 необлагаемых налогом минимумов доходов граждан.

Лицо, которое уполномочили учредительное собрание, должна представить в указанный орган следующие документы:
• регистрационную карточку (приведена в приложении);
• протокол учредительного собрания, на котором было создано объединение (ОСМД) и утвержден его устав, пронумерованный, прошнурованный и нотариально заверенный (2 экземпляра);
• устав объединения, пронумерован, прошнурован и нотариально заверенный (2 экземпляра);
• список членов объединения, составленный по установленной форме, 2 экземпляра (ее утвержден в постановлении Кабинета Министров Украины «О реализацию Закона Украины «Об объединении совладельцев многоквартирного дома» № 1521 от 11 октября 2002 г. и приведены в приложении к настоящей брошюры);
Перечисленные документы уполномоченный представитель объединения должен отнести в орган регистрации или отправить по почте (заказным письмом).

В течение двух дней с момента предоставления документов регистратор выдает Свидетельство о государственной регистрации юридического лица.

ПРИСВОЕНИИ ИДЕНТИФИКАЦИОННОГО КОДА. РЕГИСТРАЦИЯ В ФОНДАХ СОЦИАЛЬНОГО СТРАХОВАНИЯ
Присвоение кода ЕГРПОУ происходит автоматически, также автоматически вас зарегистрируют в фондах социального страхования (сообщение о регистрации пришлют вам по почте по юридическому адресу ОСМД).

Справку о присвоении кода ЕГРПОУ необходимо получить в органе статистики по городу нахождения.

ВЗЯТИЕ НА УЧЕТ В ГНИ
Для уточнения документов, советуем позвонить в налоговой инспекции. Но, как правило, требуют следующие документы:
1. Заявление по форме №1-ОПП;
2. Засвидетельствованная копия устава и свидетельства о регистрации
3. Выписка из протокола учредительного собрания об избрании руководящих органов;
4. Копии паспортов руководителя, главного бухгалтера, членов правления
5. Копия справок об идентификационных номерах руководителя, главного бухгалтера, членов правления.
6. Регистрационное заявление о включении в реестр неприбыльных организаций по форме № 1-РН

ИЗГОТОВЛЕНИЕ ПЕЧАТИ И ШТАМПОВ
Поскольку ваше объединение имеет статус юридического лица, вам пришлось-изойдет пользоваться печатью и штампом. Эта работа будет стоить примерно 400 грн. в зависимости от ее сложности и материала.

Заказать печать и штамп вы можете только на том предприятии, которое имеет соответствующую лицензию на такую деятельность.
ОТКРЫТИЕ БАНКОВСКИХ СЧЕТОВ
Большинство расчетов ваше объединение будет осуществлять в безналичной форме. Оперировать наличными законодательство позволяет юридическим лицам лишь в некоторых случаях, в частности в случае выплаты заработка, закупки некоторых видов товаров. Поэтому вам придется открыть счет в банке, к которому нужно подать такие документы:
• заявление об открытии счета, оформленную по установленному образцу. Этот документ должны подписать председатель правления и главный бухгалтер. Если ваше объединение не имеет главного бухгалтера или другого должностного лица, выполняющего его обязанности, то заявление подписывает только председатель правления. Бланк можно взять в банке, который вы выбрали;
• копию свидетельства о государственной регистрации, удостоверенную нотариально или горисполкомом;
• копию устава объединения, заверенную нотариально или горисполкомом. Заметим, что на этом экземпляре должна стоять отметка налоговой инспекции о регистрации вашего объединения в налоговом органе;
• справку о постановке объединения на налоговый учет (ф. № 4-ОПП) или ее копию, засвидетельствованную налоговым органом, нотариально или уполномоченным работником банка;
• карточку с образцами подписей лиц, которым в соответствии с уставом предоставлено право распоряжения счетом и подписания расчетных документов, заверенную нотариально;
• справку о регистрации в Пенсионном фонде Украины (в указанной справке обязательно должно быть указано учреждение банка. Уполномоченный работник банка, принимающий документы на открытие счета, обязан соответствующим образом оформить отрывную часть справки и вернуть ее клиенту для представления в местное управление Пенсионного фонда Украины).
• справку управления статистики о внесении объединения в Единый государственный реестр предприятий и организаций Украины, заверенную нотариально, управлением статистики или уполномоченным работником банка;
• копию страхового свидетельства, подтверждающего регистрацию предприятия в Фонде социального страхования от несчастных случаев на производстве и профессиональных заболеваний Украины как плательщика социальных страховых взносов, удостоверенную нотариально, городским отделением Фонда или уполномоченным работником банка. Открывать счет объединения может в любом банковском учреждении, условия размещения и обслуживания которой являются наиболее выгодными для ОСМД и его членов.

Как создать ОСМД: пять этапов и полезные советы

Сегодня в Украине ОСМД (укр. ОСББ) – это единственная возможность ликвидировать болезненную зависимость от ЖЭКов.

Объединение совладельцев многоквартирных домов – это "верховная рада" дома, позволяющая жильцам самостоятельно распоряжаться общей собственностью – подъездами, подвалами, крышей, стенами и всеми коммуникациями в доме. При этом право голоса есть у каждого владельца. О том, что нужно для создания ОСМД, мы и расскажем сейчас подробнее.

Не стоит рассматривать ОСМД как альтернативу ЖЭКу, который может только обслуживать дом, но не может принимать каких-либо решений относительно него. ОСМД, напротив, имеет все полномочия решать "судьбу" дома: какие помещения сдавать в аренду и как использовать доход, когда проводить ремонты и какой ЖЭК нанять для обслуживания дома.

Как создать ОСМД? Условно процесс формирования объединения совладельцев многоквартирного дома можно разделить на пять этапов.

1. Что надо знать
   Предварительно следует ознакомиться с требованиями законодательства к созданию ОСМД. Нужно понимать, какие правила действуют внутри ОСМД, кто такой председатель, какие функции исполняет правление, а какие – контрольно-ревизионная комиссия и еще много-много других важных моментов. Разобравшись во всех нюансах, приступайте ко второму этапу – информированию соседей.
2. Информирование
   Одно из требований закона "Про ОСМД" - это оповещение соседей о предстоящем голосовании о создании ОСМД не менее чем за 14 дней до собрания. Уведомление о голосовании следует вручить каждому совладельцу дома под расписку. При этом не путайте: жилец дома и совладелец – не одно и то же.
   Если к кому-то так и не удалось "достучаться", решением вопроса может стать почтовая пересылка приглашения. Будет лучше, если вы отправите заказное письмо, - это поможет позже доказать, что человек был уведомлен о предстоящем событии.
   Важен еще такой момент: если в доме есть неприватизированные квартиры, письмо высылается на имя мэра. Если помещение находится во владении юридического лица, письмо отсылается по юридическому адресу (можно найти на сайте irc.gov.ua по названию предприятия).
3. Подготовка учредительного собрания
   В течение 14 дней перед учредительным собранием рекомендуется провести несколько ознакомительных собраний для информирования, разъяснений и, в конце концов, агитации за создание ОСМД. И будьте готовы, что вначале можете встретиться с "сопротивлением". Такое происходит практически всегда и в любых делах: есть категория жителей, которые выступают против как нововведений, так и вообще против любых мероприятий. Причины могут быть разные, но здесь главное – вооружиться аргументами, быть готовым отвечать на вопросы и развеять мифы об ОСМД.
4. Проведение учредительного собрания
   - Учредительное собрание – это официальное мероприятие, на котором совладельцы голосуют "за" или "против" создания ОСМД.
   ?- Организация собрания состоит из нескольких моментов:
   - Определение места проведения.
   - Регистрация участников и определение кворума (это 50% + 1 голос от общего количества совладельцев).
   - Избрание председателя собрания, секретаря и членов счетной комиссии (избираются только на одно конкретное собрание).
   - Голосование (сначала выносится вопрос о создании ОСМД, далее выбирается название и обсуждается устав). Для создания ОСМД необходимо, чтобы "за" проголосовало 2/3 зарегистрированных участников.
5. Правление и общие собрания

Правление – это исполнительный комитет ОСМД, который занимается воплощением в жизнь решений, принятых на общих собраниях ОСМД. О проделанной работе они обязаны отчитываться перед совладельцами дома. Желательно, чтобы в правление входило нечетное число человек, чтобы не было равного распределения голосов во время голосования при принятии каких-либо решений.

Отдельным протоколом оформляется избрание Председателя Правления. Сделать это во избконтролировать деятельность Правления и состояние финансов ОСМД.

Далее, по мере появления различных вопросов касательно управления ОСМДежание недоразумений лучше всего на учредительном собрании.

Избирается также и контрольно-ревизионная группа, функция которой –. будут проводиться плановые и внеплановые Общие собрания, на которых можно не только задать любые вопросы Председателю или Правлению, но и переизбрать их.

У вас все получилось? На собрание пришло больше половины совладельцев и проголосовало две трети присутствующих? Поздравляем! Фактически ОСМД у вас уже есть! Теперь осталось только официально зарегистрировать объединение – и… начать управлять!